Nessuna sanzione per l'accettazione tacita trascritta tardivamente

La trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità è un adempimento che certifica ai Registri Immobiliari il passaggio di uno o più immobili dal defunto all'erede nel caso in cui questi non abbia provveduto a manifestare la propria volontà di accettare in modo espresso con  un atto pubblico (c.d. atto di accettazione espressa), ma, bensì, abbia posto in essere un atto di natura diversa, suscettibile di trascrizione (atto pubblico, sentenza, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente) che presuppone necessariamente la volontà di essere erede.

Si pensi, ad esempio, al rogito portante compravendita di bene ereditario: questo è senz'altro un'atto che presuppone da parte del venditore, disponendone in qualità di proprietario, la volontà di accettare e inoltre avente la forma (atto pubblico) idonea a procedere all'adempimento previsto dall'art. 2648 c.c. (trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità).

La funzione della pubblicità (trascrizione) è riconducibile (come la trascrizione dell'accettazione espressa) all'esigenza di ottenere la continuità delle trascrizioni ed evitare pericoli per gli aventi causa dall'atto perfezionato con l'erede.

La circolare 3 del 12 settembre 2012 dell'Agenzia del Territorio ha stabilito che nel caso in cui si provveda a questa pubblicità (fondamentale per la certezza della circolazione degli immobili) oltre il termine di 30 giorni  dal perfezionamento dell'atto, della sentenza o della scrittura autenticata o accertata giudizialmente suscettibile di trascrizione, non si debba pagare sanzioni.

Il ragionamento del Agenzia del Territorio si snoda partendo dal presupposto che l'adempimento de quo non è un obbligo del pubblico ufficiale, come la trascrizione dell'atto in sé o la trascrizione dell'atto di accettazione espressa dell'eredità, ma bensì è un onere volto ad ottenere l'effetto di protezione di cui all'art. 2866 c.c..

Pertanto si ritiene non assoggettabile a sanzioni se effettuato oltre il trentesimo giorno previsto dall'art. 6 del Decreto Legislativo 347 del 1990. 

Residenza con silenzio assenso

Il DPR 154/2012, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 211 del 10 settembre 2012 ha stabilito che la domanda del cittadino comporta automaticamente l'accoglimento della richiesta all'Anagrafe Comunale entro due giorni, salvo eventuali casi di nullità (come ad esempio il vizio di firma).
Dalla data della presentazione scattano 45 giorni entro cui il Comune può fare gli accertamenti e le verifiche necessarie. Una volta decorso tale termine, la domanda si intende accolta per silenzio assenso.
Si tratta di un capovolgimento Copernicano, in quanto prima dell'entrata in vigore della norma e di una prassi a dire il vero vigente nei Comuni dal 9 maggio 2012 (a seguito dell'approvazione della L. 35/2012 e della circolare 9/2012 del Ministero dell'Interno) la residenza veniva rilasciata solo previ accertamenti e poi veniva fatta retroagire alla domanda.
Ora invece nei giorni necessari agli accertamenti, il cittadino gode di tutti i diritti del residente (anche se ab origine non aveva i requisiti).

Prime interpretazioni sulla società responsabilità limitata a capitale ridotto

La società a responsabilità limitata a capitale ridotto (Srlcr) è stata introdotta dal decreto legge "Sviluppo" 22 giugno 2012 n. 83 convertito nella legge 7 agosto 2012 n. 134 (per comodità riportato in calce).

A differenza della srls non è disciplinata direttamente dal codice civile, ma è contemplata solo  nella legge speciale, seppur venga fatto un rinvio alle norme sulle srls nell'ipotesi in cui non sia diversamente disposto.

Il dubbio sorto dalla lettera del primo comma dell'articolo sulla possibilità per gli under 35 di partecipare alla società è stato eliminato dalla nota del Ministero dello Sviluppo Economico con nota del 30 agosto 2012 prot. n. 0182223 che risponde positivamente alla partecipazione di soggetti minori di 35.

Inoltre il Ministero dello Sviluppo Economico in altra nota (31 luglio 2012 prot. n. 0170741) aveva già precisato che a differenza delle Srls, la Srlcr

a) non deve avere lo Statuto Standard;

b) non fruisce dei benefici a livello di costi delle Srls (essendo in questo caso applicati sia gli onorari notarili, sia le imposte di bollo ed i diritti di segreteria.

Alle medesime conclusioni era pervenuta una comunicazione del Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato del 24 agosto 2012 Prot. n. 2012/2790.

In sintesi pertanto le Srlcr

- non necessita dell'atto costitutivo standard;

- non deve portare nella denominazione il termine "semplificata", ma "a capitale ridotto";

- gli amministratori possono anche non essere soci;

- il capitale va da Euro 1 a 9999,99 e deve essere interamente versato nelle mani degli amministratori;

- i soci devono essere solo persone fisiche e quindi sono vietate le cessioni a soggetti diversi.

D.L. "Sviluppo"  n. 83/2012 convertito nella L. 134/2012

Art. 44

Societa' a responsabilita' limitata a capitale ridotto
1. Fermo quanto previsto dall'articolo 2463-bis del codice civile, la societa' a responsabilita' limitata a capitale ridotto puo' essere costituita con contratto o atto unilaterale da persone fisiche che abbiano compiuto i trentacinque anni di eta' alla data della costituzione.
2. L'atto costitutivo deve essere redatto per atto pubblico e deve indicare gli elementi di cui al secondo comma dell'articolo 2463-bis del codice civile, ma per disposizione dello stesso atto costitutivo l'amministrazione della societa' puo' essere affidata a una o piu' persone fisiche anche diverse dai soci.
3. La denominazione di societa' a responsabilita' limitata a capitale ridotto, l'ammontare del capitale sottoscritto e versato, la sede della societa' e l'ufficio del registro delle imprese presso cui questa e' iscritta devono essere indicati negli atti, nella corrispondenza della societa' e nello spazio elettronico destinato alla comunicazione collegato con la rete telematica ad accesso pubblico.
4. Salvo quanto previsto dal presente articolo, si applicano alla societa' a responsabilita' limitata a capitale ridotto le disposizioni del libro V, titolo V, capo VII (( , del codice civile, )) in quanto compatibili.

Il diritto dell'assegnatario della casa coniugale non paralizza l'azione del creditore procedente

La Corte di Cassazione Terza sezione Civile  con la Sentenza n. 12466 del 19 luglio 2012 ha respinto il ricorso della ex moglie separata, assegnataria della casa del coniuge, nei confronti di una società creditrice dell'ex marito.

La donna nel giudizio, fra le altre motivazioni, aveva sostenuto che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale era opponibile al terzo acquirente per nove anni, pur non essendo trascritto.

Il principio della ricorrente veniva desunto dalla Sentenza della Cassazione, Sezioni Unite 11096 del 26 luglio 2002, secondo cui il provvedimento giudiziale di assegnazione in uso della casa familiare -a seguito di divorzio o separazione dei coniugi-, siccome ha data certa, è opponibile a chi acquista l'immobile dopo l'assegnazione.

L'opponibilità vale per nove anni anche se non trascritto; oltre i nove anni, se il provvedimento risulta trascritto.

La Corte di cassazione con la sentenza del 19 luglio 2012, ha respinto l'estensione al caso di specie effettuata dal coniuge assegnatario.

Infatti ha ritenuto che l'opponibilità del diritto dell'assegnatario ai terzi valga solo nell'ipotesi di trasferimento volontario da parte del proprietario, non nell'ipotesi di azione esecutive sulla casa assegnata.

In questo caso, il diritto dell'assegnatario, non paralizza l'azione del creditore, che può pignorare il bene e farlo vendere coattivamente.

Il nuovo sportello unico per l'edilizia

L'articolo 13 del Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83  "Decreto Sviluppo" pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 26 giugno 2012 n. 147, convertito con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134 pubblicata in Gazzetta Ufficiale dell'11 agosto 2012 n. 187, ha apportato delle importantissime modifiche alla disciplina dello sportello unico per l'edilizia (in breve SUE).

Il SUE, in seguito all'aggiunta del comma 1 bis del art. 5 del DPR 380/2001 diviene l'unico front-office per il cittadino, essendo il punto unico di accesso cui bisognerà rivolgersi in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo e l'intervento edilizio oggetto dello stesso.

Lo sportello dovrà fornire un risposta tempestiva al cittadino a tutte le istanze in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni coinvolte nel procedimento.

A questo fine il SUE attraverso l'indizione della conferenza di servizi deve acquisire gli atti di assenso eventualmente necessari e che debbano essere rilasciati dalle PA preposte alla tutela ambientale, paesaggistico territoriale e storico artistica o alla tutela della salute o della pubblica incolumità.

Nell'ambito dell conferenza di sevizi,  anche eventuali contrasti derivanti da pareri sfavorevoli da parte delle pubbliche autorità preposte ai vincoli di tutela, dovrebbero trovare un'attenuazione in base al principio per cui dette autorità avrebbero l'obbligo di proporre al privato variazioni al progetto delle opere richieste, prima di esprimersi in un parere definitivamente negativo.

La conferenza dei servizi termina con un provvedimento che se non viene comunicato entro 30 giorni dalla proposta vale silenzio assenso, con esclusione delle aree soggette a vincoli.

Invero nelle aree soggette a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il silenzio è equiparato ad un rifiuto e quindi in questi casi è sempre necessario un provvedimento esplicito favorevole.

Rimarrà invariata invece la prevalenza dei pareri sfavorevoli eventualmente resi dalle amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico territoriale, del patrimonio storico artistico o alla tutela della salute e della pubblica incolumità.

Tali pareri potranno essere superati solo dalla Presidenza del Consiglio dei ministri.

Il SUE sarà competente anche a ricevere le contestazioni di terzi (ad esempio i vicini) che ritengano violata una norma a seguito dell'attività edilizia altrui.

Come nel caso dell'introduzione della SCIA, la procedura di rilascio del permesso di costruire viene modificata da una norma di rango statale (art. 13 D.L. 83/2012) che sovrappone il nuovo art. 9bis del Dpr 380/2001 a eventuali diverse norme regionali.

Le Regioni presumibilmente invocheranno la loro competenza concorrente in materia di edilizia (art. 117 Cost.), ma dovranno tenere conto dell'indirizzo della Corte Costituzionale che ritiene prevalenti sulle disposizioni regionali le norme statali di semplificazione burocratica.

Inoltre l'art. 13 prevede altresì ai fini della presentazione, del rilascio e della formazione di titoli abilitativi, l'acquisizione obbligatoria da parte delle amministrazioni di documenti, informazioni e dati (compresi quelli catastali) che siano in possesso di altre amministrazioni pubbliche, senza che possano essere chieste attestazioni, perizie sulla veridicità o autenticità dei documenti e dati forniti dai privati.

Di fatto con l'art. 13 del Decreto sviluppo, fatte salve le aree vincolate, si può osservare che il ruolo della P.A muta, osservando dall'esterno il procedimento e  facendo, invero, affidamento su quanto dichiarato dal privato.

Pubblicato lo statuto standard delle Srl semplificate (SRL per under 35)

Nella Gazzetta Ufficiale 189 del 14 agosto 2012 è stato pubblicato il regolamento (Decreto 23 giugno 2012, n. 138 - Regolamento sul modello standard di atto costitutivo e statuto della societa' a responsabilita' limitata semplificata e individuazione dei criteri di accertamento delle qualita' soggettive dei soci in attuazione dell'articolo 2463-bis, secondo comma, del codice civile e dell'articolo 3, comma 2, del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, recante «Disposizioni urgenti per la concorrenza, lo sviluppo delle infrastrutture e la competitivita'») che riporta, come Allegato A, il modello standard di atto costitutivo di società a responsabilità limitata.

La SRL semplificata è disciplinata dall'art. 2463-bis c.c. (introdotto dall'art. 3 comma 1 del D.L. 1/2012 convertito nella L. 27/2012).

Può essere costituita solo da soggetti (persone fisiche) con meno di 35 anni.

L'art. 2 del regolamento stabilisce in merito all'accertamento dell'età che "1. Il notaio, nel ricevere l'atto di cui all'articolo 1, accerta, con le modalita' di cui all'articolo 49 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, che l'eta' delle persone fisiche che intendono costituire una societa' a responsabilita' limitata semplificata e' quella prevista dall'articolo 2463-bis del codice civile."

La società deve essere costituita con atto pubblico secondo lo schema riportato nell'allegato A al regolamento che non può essere derogato.

Può essere a socio unico o pluripersonale.

Gli amministratori devono essere scelti fra i soci.

La società nel corso della sua esistenza può mutare la compagine sociale, ma è' nullo il trasferimento di quote effettuato a soggetti che abbiano compiuto i 35 anni di età.
Nel momento in cui l'unico socio compia i 35 anni di età, si dovrà necessariamente trasformare la srls in srl o porla in liquidazione.
Anche nel caso di società pluripersonale si dovrà necessariamente affrontare il problema  dell'uscita del socio che ha compiuto il 35° anno di età.
Nel caso in cui questi intenda rimanere nella società, si dovrà necessariamente trasformare la srls in srl "ordinaria" con le debite maggioranze, altrimenti si dovrà o cedere la quota ad uno dei soci under 35 ovvero recedere o essere escluso (ex lege) dalla compagine sociale.
Si potrebbe ipotizzare anche una trasformazione di srls in srlcr (società a responsabilità limitata a capitale ridotto, nuova tipologia di srl prevista dall'art. 44 del Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83  "Decreto Sviluppo" pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 26 giugno 2012 n. 147, convertito con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134 pubblicata in Gazzetta Ufficiale dell'11 agosto 2012 n. 187).
Tuttavia il testo dell'art. 44 non pare porre deroghe alla necessità che tutti i soci abbiano almeno 35 anni e che quindi gli under 35 non possano prender parte questa tipologia di srl.    

L'ammontare del capitale sociale deve essere compreso fra Euro 1 (minimo) a Euro 9999,99 (massimo inferiore a Euro 10.000,00).

Non sono ammessi i conferimenti diversi dal denaro ed il capitale deve essere integralmente  versato nelle mani dei soci amministratori.
Pertanto sia nel caso in cui si debbano conferire beni sia nell'ipotesi in cui sia necessaria una maggiore capitalizzazione, bisognerà trasformare la società in una srl "ordinaria". 

Nella denominazione deve essere compresa la dicitura "società a responsabilità limitata semplificata".

Inoltre tale dicitura, il capitale sociale sottoscritto e versato, la sede della società, l'Ufficio del Registro Imprese presso cui è stata iscritta la società, devono essere indicati negli atti, nella corrispondenza e pure nel sito della società (spazio elettronico destinato alla comunicazione collegato con la rete telematica ad accesso pubblico).

Per espressa previsione di legge, l'atto costitutivo e l'iscrizione al Registro Imprese è esente da imposta di bollo, dai diritti di segreteria e dagli onorari notarili.

E' dovuta l'imposta di registro in misura fissa. 

Obbligo di voltura telematica per scissioni e fusioni

Il provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio dell'8 agosto 2012 ha stabilito le modalità attuative dell'obbligo di voltura catastale per gli atti soggetti ad iscrizione nel Registro imprese che comportino qualsiasi mutamento nell'intestazione catastale dei beni immobili dii cui siano titolari persone giuridiche, anche se non direttamente conseguenti a modifica, costituzione o trasferimento di diritti reali, obbligo introdotto dall'art. 1, comma 276 della L. 244/2007.

L'articolo 1 stabilisce che sono soggetti all’obbligo della voltura catastale tutti gli atti, per i quali è prevista

l’iscrizione nel registro delle imprese, che comportano qualsiasi mutamento nell’intestazione catastale dei beni immobili di cui siano titolari persone giuridiche.

Inoltre. il secondo comma dello stesso articolo precisa che ai fini del provvedimento, è considerato mutamento dell’intestazione catastale  qualsiasi trasformazione sociale, ovvero variazione della denominazione o della ragione sociale, della sede e di ogni altra indicazione identificativa della persona giuridica, rispetto a quanto precedentemente iscritto in catasto, ancorché non direttamente conseguenti a modifica, costituzione o trasferimento di diritti reali.

Non comportano invece mutamento dell’intestazione catastale gli atti relativi al trasferimento della sede nell’ambito dello stesso comune.

A decorrere dal 15 ottobre 2012, per gli atti di cui all’articolo 1, ricevuti da notai e pubblici ufficiali abilitati alla trasmissione telematica del modello unico informatico per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale, gli adempimenti previsti dal  medesimo articolo 1 sono assolti con le procedure telematiche di cui all’art. 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463 (art. 2).

La normativa in oggetto sana una deficienza che sin d'ora sussisteva circa gli atti societari che non comportando un trasferimento di diritti reali, non erano soggetti obbligatoriamente alla voltura catastale (si pensi alla trasformazione), nonostante la denominazione o la ragione sociale muti.

Questo determinava che per tali tipologie di atti  l'aggiornamento catastale venisse lasciato all'iniziativa del singolo notaio, con la conseguenza che non sempre veniva fatto.

Ora questa discrezionalità è stata eliminata.

Ultime scadenze per le case rurali

Quest'autunno dovrebbe concludersi la tormentata vicenda dei fabbricati rurali iniziata con il Dl. 557/93 che aveva previsto il passaggio graduale dei fabbricati rurali dal Catasto Terreni al Catasto Fabbricati.

Il Dpr 139/1998 ha introdotto la categoria D/10 per i fabbricati agricoli strumentali.

Le ultime scadenze che dovrebbero porre la parola fine al processo di accatastamento sono:

- il 1^ ottobre 2012 data entro cui gli aventi titolo e interesse  dovranno presentare la domanda di riconoscimento della ruralità  dei fabbricati al fine di evitare gli accertamenti ICI per gli anni 2011 e precedenti.
In merito a tale adempimento, il decreto ministeriale 26 luglio 2012 ha fissato due principi fondamentali:
- la natura di fabbricato rurale che viene autocertificata dall'avente titolo, comporta un'annotazione catastale, mentre rimane immutata a categoria catastale;
- la presentazione della domanda di riconoscimento della ruralità produce effetti a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda (art. 7 D.m. 26 luglio 2012).
Il comunicato del 7 agosto 2012 ha stabilito le modalità di presentazione all'Agenzia della documentazione necessaria ai fini dell’iscrizione negli atti della suddetta annotazione ai fabbricati rurali destinati ad abitazione ed a quelli strumentali all’esercizio dell’attività agricola, diversi da quelli censibili nella categoria D/10.  
I modelli di documentazione sono allegati al succitato decreto:
- allegato A: domanda di riconoscimento di ruralità;
- allegato B: autocertificazione per abitazioni; 

- allegato C: autocertificazione per fabbricati strumentali. 

- il 30 novembre 2012 entro cui dovranno essere iscritti in Catasto fabbricati le costruzioni attualmente in mappa nel Catasto Terreni  (presentazione pratica Docfa e attribuzione della rendita per assolvere l'IMU entro il 17 dicembre 2012.

L'gevolazione delle aree soggette a piani particolareggiati compete solo all'acquirente

La Cassazione con la sentenza 13173 depositata il 25 luglio 2012 ha ribadito che nel caso in cui l'acquirente abbia richiesto l'agevolazione dell'1% per l'acquisto di un'area soggetta a piano particolareggiato, questi deve eseguire l'attività edificatoria entro i 5 anni (ora 8), non potendo spostarsi la realizzazione sull'acquirente.
Pertanto nel caso in cui si sia venduta l'area prima dello sfruttamento, il beneficio è revocato e si applica la tassazione ordinaria.
E' la terza volta che viene confermato il medesimo orientamento dalla Corte suprema (Cass. 18679/2010 e Cass. 7438/2009), in contrasto  con numerosi pronunziati delle Corti di merito che ritenevano sufficiente la realizzazione della costruzione, indipendentemente dal soggetto realizzatore (così: CTP di Parma n. 156/2006; CTP di Reggio Emilia n. 23/2005 e n. 8/2009; CTP di Ravenna n. 222/2005; CTP di Treviso n. 87/2006, n. 94/2007 e n. 99/2007; CTR di Venezia Mestre n. 7/2009 e n. 28/2008).
Conseguentemente si può asserire con relativa certezza che chi acquista invocando detto beneficio deve portare a termine l'edificazione entro il termine previsto dalla norma.
Ora la materia risulta disciplinata dall'art. 1 della tariffa Parte prima allegato A al DPR 26 aprile 1986 n. 131; art. 10 e  art. 1- bis della Tariffa annessa al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta ipotecaria e catastale di cui al D.L.vo 3 ottobre 1990 n. 347.

TASSI DI INTERESSE SOGLIA (APPLICAZIONE DAL 1° LUGLIO FINO AL 30 SETTEMBRE 2012)

RILEVAZIONE DEI TASSI DI INTERESSE EFFETTIVI GLOBALI MEDI AI FINI DELLA LEGGE SULL'USURA 

MEDIE ARITMETICHE DEI TASSI SULLE SINGOLE OPERAZIONI DELLE BANCHE E DEGLI INTERMEDIARI FINANZIARI NON BANCARI, CORRETTE PER LA VARIAZIONE DEL VALORE MEDIO DEL TASSO APPLICATO ALLE OPERAZIONI DI RIFINANZIAMENTO PRINCIPALI DELL'EUROSISTEMA

PERIODO DI RIFERIMENTO DELLA RILEVAZIONE: 1° GENNAIO - 31 MARZO 2012

APPLICAZIONE DAL 1° LUGLIO FINO AL 30 SETTEMBRE 2012

CATEGORIE DI OPERAZIONI	CLASSI DI IMPORTO in unità di euro	TASSI MEDI (su base annua)	TASSI SOGLIA (su base annua)
APERTURE DI CREDITO IN CONTO CORRENTE	fino a 5.000 oltre 5.000	11,24 9,93	18,0500 16,4125
SCOPERTI SENZA AFFIDAMENTO	fino a 1.500 oltre 1.500	14,48 14,30	22,1000 21,8750
ANTICIPI E SCONTI COMMERCIALI	fino a 5.000 da 5.000 a 100.000 oltre 100.000	7,92 7,47 5,43	13,9000 13,3375 10,7875
FACTORING	fino a 50.000 oltre 50.000	6,44 4,66	12,0500 9,8250
CREDITI PERSONALI		12,34	19,4250
ALTRI FINANZIAMENTI ALLE FAMIGLIE E ALLE IMPRESE		10,79	17,4875
PRESTITI CONTRO CESSIONE DEL QUINTO DELLO STIPENDIO E DELLA PENSIONE	fino a 5.000 oltre 5.000	12,43 11,69	19,5375 18,6125
LEASING AUTOVEICOLI E AERONAVALI	fino a 25.000 oltre 25.000	9,82 8,54	16,2750 14,6750
LEASING IMMOBILIARE - A TASSO FISSO - A TASSO VARIABILE		8,07 5,81	14,0875 11,2625
LEASING STRUMENTALE	fino a 25.000 oltre 25.000	10,26 7,74	16,8250 13,6750
CREDITO FINALIZZATO ALL'ACQUISTO RATEALE	fino a 5.000 oltre 5.000	12,41 10,67	19,5125 17,3375
CREDITO REVOLVING	fino a 5.000 oltre 5.000	17,10 12,08	25,1000 19,1000
MUTUI CON GARANZIA IPOTECARIA - A TASSO FISSO - A TASSO VARIABILE		5,51 4,34	10,8875 9,4250

AVVERTENZA: AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEGLI INTERESSI USURARI AI SENSI DELL'ART. 2 DELLA LEGGE N.108/96, I TASSI RILEVATI DEVONO ESSERE AUMENTATI DI UN QUARTO CUI SI AGGIUNGE UN MARGINE DI ULTERIORI 4 PUNTI PERCENTUALI, LA DIFFERENZA TRA IL LIMITE E IL TASSO MEDIO NON PUO' SUPERARE GLI 8 PUNTI PERC.LI.

Le categorie di operazioni sono indicate nel Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 23 settembre 2011 e nelle Istruzioni applicative della Banca d'Italia pubblicate nella Gazzetta Ufficiale n. 200 del 29 agosto 2009. 

Nelle separazioni e nei divorzi esenti le attribuzioni ai figli

L'Agenzia delle Entrate con la circolare 27/E/2012 ha mutato il proprio orientamento sulle assegnazioni immobiliari effettuate dai coniugi a favore dei figli in sede di accordi di separazione personale o divorzio, ritenendo estensibile anche a queste fattispecie la totale esenzione da imposte di bollo, da registro e da qualunque altra tassa.

Fino alla redazione di questo documento, l'orientamento dell'Agenzia era di considerare esenti solo i trasferimenti fra i coniugi (vedi le risoluzioni n. 151/2005 e n. 372/2007), nonostante un'apertura in tal senso della Cassazione con la sentenza 11458/2005.

Con la circolare in oggetto innanzitutto si ricorda che l'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 dispone che “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli e etti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1 dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa" e che la Corte Costituzionale con sentenza 11 giugno 2003, n. 202  ha esteso il beneficio fiscale anche alle assegnazioni conseguenti ai giudizi di separazione.

L'Agenzia ritiene che l’esenzione recata dal citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987 deve ritenersi applicabile ad accordi di natura patrimoniale non solo direttamente riferibili ai coniugi (quali gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni mobili ed immobili all’uno o all’altro coniuge –cfr. Cass. 17 febbraio 2001, n. 2347) ma anche ad accordi aventi ad oggetto disposizioni negoziali in favore dei figli.

Al  riguardo viene proprio richiamata la sentenza della Corte di Cassazione n. 11458 del 2005, la quale  ha precisato che la norma speciale contenuta nell'art. 19 L. 6 marzo 1987, n. 74 (…) dev'essere interpretata nel senso che l'esenzione dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa di tutti gli atti, documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti del matrimonio si estende "a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale dei coniugi", in modo da garantire l'adempimento delle obbligazioni che i coniugi separati hanno assunto per conferire un nuovo assetto ai loro interessi economici (Corte costituzionale 25 febbraio 1999, n. 41), anche con atti i cui effetti siano favorevoli ai figli (in questo senso già si era pronunciata la Corte costituzionale con sentenza 15 aprile 1992, n. 176, ma ancor più chiaramente e decisamente il principio è enunciato dalla sentenza della Corte costituzionale 11 giugno 2003, n. 202)".

Si ritiene sulla base della richiamata interpretazione giurisprudenziale,  che gli accordi a favore dei figli, stipulati dai coniugi nella gestione della crisi matrimoniale, oltre a garantire la tutela obbligatoria nei confronti della prole, costituiscano, talvolta, l'unica soluzione per dirimere controversie di carattere patrimoniale e quindi devono essere al pari delle attribuzioni fra coniugi, esenti da ogni imposte e tasse.

Fondo patrimoniale, fabbricato affittato e cedolare secca

La circolare 4 giugno 2012 n. 20/E ha chiarito che nel caso di immobile oggetto di fondo patrimoniale e locato, l'opzione per la cedolare secca può essere effettuata autonomamente dal coniuge non proprietario.


Si ricorda infatti che il coniuge che conferisce in fondo patrimoniale un determinato bene immobile può riservarsi la proprietà dello stesso.
Tuttavia i redditi dello stesso immobile devono essere comunque fiscalmente «imputati per metà del loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi» in base all'articolo 4, comma 1, lettera b, Tuir, indipendentemente dalla titolarità del medesimo.
Detto principio di imputazione del reddito tra i coniugi è applicabile anche per la cedolare secca e indipendentemente dal fatto che non venga rispettato il requisito soggettivo relativo alla proprietà dell'immobile (articolo 3, comma 1, del Dlgs 23/2011).


Se il comproprietario che ha sottoscritto il contratto di locazione, avesse già esercitato l'opzione, l'altro comproprietario potrebbe optarvi successivamente, presentando alle Entrate il modello 69, allegando la documentazione che prova la costituzione del fondo.
Il coniuge non proprietario dovrà, altresì, comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il nuovo regime, rinunciando agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo.


Nella stessa circolare viene chiarito che l’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo.
Inoltre, il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo.
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.

IMU:Istruzioni per l’uso

L'IMU (Imposta Municipale Unica)  è un’imposta ordinaria reale che riguarda, a differenza dell’ IRPEF ed IRES, tutti gli immobili sul territorio italiano (a nulla rilevando, quindi, se si tratti di immobili strumentali o dati in locazione o oggetto di attività), anche se appartenenti a non residenti.

L’imposta era stata prevista dagli artt. 8-9 del Dlgs 14 marzo 2011 n. 23.
La c.d. Manovra salva Italia (Decreto Legge 6 dicembre 2011 n. 201) ne ha anticipato l'applicazione al periodo d'imposta 2012.

In particolare l'art. 13 del Decreto Legge 201/2011 stabilisce che dal 2012 l'IMU sostituisce:
-l'imposta sul reddito delle persone fisiche con le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari di beni non locati;
-ICI (Imposta comunale sugli immobili).

Per gli immobili locati invece si continuerà a dover corrispondere:
a) IRPEF;
b) Imposta sostitutiva (se si è optato per la cedolare secca -art. 3 Dlgs. 23/2011).
Il comma 9 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 stabilisce la possibilità per i Comuni di ridurre l'aliquota dal 0,7 per cento al 0,4.


L'IMU non trova una definizione normativa completamente nuova né nel D.L. 201/2011 né nel D.Lgs. 23/2011, ma in diversi punti richiama la vecchia ICI (Dgs 504/1992).

Per la base imponibile l'art. 13, comma 3 del D.L. 201/2011 richiama il valore dell'immobile determinato ai sensi degli art. 5 commi 1, 3, 5 e 6 del d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 e dei commi 4 e 5 dello stesso art. 13.

Con il decreto fiscale  2 marzo 2012 n. 16,  convertito legge  26 aprile 2012  n.  44, la disciplina IMU ha subito ulteriori modificazioni.

I soggetti attivi dell’IMU, a differenza dell’ICI, sono il Comune territorialmente competente e lo Stato.

Per l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso si applicano le disposizioni vigenti in materia di ICI.

I  soggetti passivi dell’IMU coincidono con i soggetti passivi ICI, quindi sono tutti coloro che vantano diritti reali sugli immobili (proprietà, diritti reali di godimento, diritti personali di godimento, concessione di immobili su aree demaniali.

Nel caso di separazione o divorzio, il soggetto passivo è il coniuge assegnatario della casa.
Nel caso di leasing immobiliare, è il conduttore o il locatario dell’immobile.

Nel caso di comproprietari, l’IMU è dovuta in proporzione alla quota di possesso.

Qualora il contribuente sia decedto, saranno obbligati dalla data della morte gli eredi, che dovranno effettuare il versamento a loro nome.

Per tutti gli immobili (fatta eccezione per quelli ricompresi nella categoria catastale D) si deve far riferimento alle rendite vigenti al 1^ gennaio dell'anno di imposizione rivalutate del 5% cui si applicano moltiplicatori incrementati rispetto a quelli dell'ICI.

A (diverso da A/10) - C/2 - C/6 - C/7 160;
B 140;
C/3 - C/4 - C/5 100;
C/1 34;
D (Escluso D/5) 50;
E Esenti


Per gli immobili in categoria D (distintamente contabilizzati) occorre far riferimento ai valori contabili.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito dalla valore dominicale rivalutato del 25%.
Il moltiplicatore sarà:
- per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti  da coltivatori diretti e iap (iscritti nella previdenza agricola) 110;
- per gli altri terreni agricoli 135 (moltiplicatore aggiornato la legge di conversione del D.L. 16/2012);

Dal decreto fiscale 16, è stata introdotta un’ esenzione per i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istat.

Oltre a quest’ultimi  potrebbe essere stabilita, con un apposito decreto, anche l’esenzione dall’Imu per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi della L. n. 984/77.

Inoltre sempre dal decreto fiscale per i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali, purché dai medesimi condotti, viene introdotta:

a) una soglia di esenzione per la parte di valore del terreno fino a 6.000 euro;

b) una riduzione dell’imposta sulla parte eccedente i 6.000 euro articolata in 3 scaglioni.

- del 70 per cento dell'imposta gravante sulla parte di valore  eccedente i predetti euro 6.000 e fino a euro 15.500; 
- del 50 per cento di quella gravante sulla parte di valore eccedente euro 15.500 e fino a euro 25.500; 
- del 25 per cento di quella gravante sulla parte di valore  eccedente euro 25.500 e fino a euro 32.000.

Per i terreni edificabili, il valore sarà il valore venale in comune commercio.
Così anche nelle ipotesi di:
- utilizzazione edificatoria dell'area;
- demolizione del fabbricato;
- interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo.

I nuovi moltiplicatori si applicano solo ai fini dell'IMU: non c'è quindi per ora alcun aggravio o maggiorazione nella determinazione dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale nei trasferimenti immobiliari.

Il comma 2 dell'articolo 13 del D.L. 201/2011 prevede che l'imposta municipale abbia per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del d.l. 30 dicembre 1992 n. 504.

Questo richiamo è molto importante perché, come precisato nella relazione di accompagnamento al Decreto, porta ad escludere che possano essere ritenuti edificabili i terreni coltivati da coltivatori diretti e iap (iscritti nella previdenza agricola).
Dette aree saranno tuttavia tassate su base catastale come sopra precisato.

ALIQUOTE
Le aliquote della nuova imposta sono le seguenti.

L'aliquota base è pari allo 0,76% e i Comuni possono modificarla in aumento o in riduzione sino a 0,3 punti percentuali.
I Comuni possono ridurla fino allo 0,4%
-nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 Tuir);
-nel caso di immobili posseduti da soggetti IRES;
-nel caso di immobili locati.

L'aliquota ridotta per l'abitazione principale e pertinenze è pari allo 0,4%.I Comuni possono modificare in aumento o in diminuzione sino a 0,2 punti percentuali;
L'aliquota ridotta per i fabbricati rurali a uso strumentale è pari allo 0,4%;
I Comuni possono ridurla allo 0,1%.

Il comma 6 dell'art. 12 del Dlgs 23/2011 conferma l'applicabilità all'IMU dell'art. 52 del Dlgs. 446/97 che assegna agli Enti locali la potestà regolamentare e quindi i Comuni potranno prevedere particolari attenuazioni del carico tributario in alcuni casi (ad esempio fabbricati inagibili).
I Comuni hanno tempo sino al 30 settembre per fissare le nuove aliquote entro i limiti di legge.

L'IMU si applica anche all'abitazione principale e pertinenze.
L'articolo 13 del D.L. 201/2011 definisce ai fini dell'IMU
a) il concetto di abitazione principale, vale a dire l'immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come un'unica unità immobiliare in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente;
b) il concetto di pertinenza e segnatamente solo quelle classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 nella misura massima di una per categoria anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

La riduzione IMU quindi (a differenza dell'ICI) spetta solo per determinati immobili e in numero limitato.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in diversi immobili situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e le pertinenze si applicano per un solo immobile.

Quindi nell’ipotesi in cui due coniugi avessero residenze e immobili di proprietà in due città diverse sembrerebbero applicabili le agevolazioni su entrambi.

L'art. 13 del Dl 201/2011 stabilisce una franchigia/detrazione base di Euro 200,00.
La quota eccedente può essere utilizzata per abbattere l'IMU sulla pertinenza (con meccanismo analogo a quello già previsto per l'ICI).
Nel caso di più comproprietari la detrazione viene suddivisa non in proporzione della quota di possidenza, ma in base al numero di soggetti che abitano l'immobile.
E' stata poi introdotto un incremento alla franchigia (per i primi due periodi di imposta 2012-2013) pari a Euro 50,00 per ciascun figlio di età non superiore ai 26 anni purché dimorante abitualmente nella casa e ivi residente anagraficamente,
L'importo complessivo della franchigia non può superare gli Euro 400,00.
L'importo della franchigia può essere ridotto da ciascun Comune
Il comma 10 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 prevede l'applicazione della franchigia alle unità appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazioni principali dei soci nonché agli alloggi assegnati dagli IACP.
Inoltre viene prevista l'aliquota ridotta in altre  fattispecie:
a) nel caso di coniuge separato o divorziato non assegnatario dalla casa coniugale, purché non abbia diritti di proprietà o altri diritti reali su altri immobili nello stesso Comune;
b) nel caso di immobili oggetto di proprietà o usufrutto di anziani o disabili che acquisiscono la residenza in Istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente a condizione che lochino detti immobili e purché i Comuni abbiano con regolamento previsto a tale fattispecie l'applicazione di detti benefici;

c)per i fabbricati di interesse storico o artistico;

d) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo durante il quale sussistono dette condizioni.

Non è invece prevista altra forma di assimilazione che i Comuni frequentemente prevedevano ai fini ICI come ad esempio la concessione a titolo gratuito (comodato) a familiari (grado e tipo di parentela veniva stabilita da ciascun Comune).
Visto che si tratta di un'espressa abrogazione della lettera e) del comma 1 dell'art. 59 del Dlgs 446/1997  da parte del comma 14 lettera b) dell'art. 13 del Dl 201/2011 è piuttosto improbabile che i Comuni possano esercitare la potestà regolamentare in tal senso.

Un'importantissima novità dell'IMU è che si applica anche ai fabbricati rurali che prima erano esenti ICI.
Il comma 8 dell'art. 14 del D.l. 201/2011 prevede un'aliquota ridotta allo 0,2% in favore dei fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all'art. 9 comma 3-bis del D.L. 557/1993 con facoltà dei Comuni di ridurla sino allo 0,1%.
Non vi sono disposizioni specifiche per i fabbricati rurali a destinazione abitativa, essendo trattati come tutti i fabbricati abitativi con le riduzioni previste nel caso fossero destinati ad abitazioni principali.
L'art. 13 comma 14 punto d-bis ha abrogato le disposizioni di cui ai commi 2-bis, 2-ter e 2-quater dell'articolo 7 del decreto legge 13 maggio 2011 n. 70 convertito nella L. 12 luglio 2011 n. 106 che prevedevano la possibilità di presentare all'Agenzia del Territorio una domanda di variazione per la categoria A/6 per le abitazioni e D710 per i fabbricati strumentali, ottenendo dette categoria previo riconoscimento dei requisiti di ruralità.
Resta l'obbligo, da espletarsi entro il 30 novembre 2012, che tutti i possessori di fabbricati rurali procedano all'accatastamento tramite procedura Docfa (non più nelle suddette categorie, ma in quelle ordinarie).
Gli immobili in questione sono tuttavia già assoggettabili ad IMU attraverso una rendita presunta. Il comune competente potrà recuperare eventuali conguagli, una volta attribuita la rendita definitiva.

Modalità di Pagamento

L'IMU prima casa sarà pagabile in tre rate:

- il 33% entro il 18 giugno 2012;

- il 33% entro il 17 settembre 2012;

- il saldo entro il 17 dicembre 2012.

Il primo acconto sarà integralmente basato sulle aliquote standard previste dal Decreto Salva Italia (v. sopra).

L'IMU seconda casa sarà pagabile in due rate:

- il 50% entro il 18 giugno 2012;

- il saldo entro il 17 dicembre 2012.

Il versamento dell'IMU potrà essere compensato con i credito spettanti al Contribuente (ad esempio IRPEF).

Se l'importo è inferiore ad Euro 12,00, nulla è dovuto.

Il primo acconto IMU  a differenza dell'Ici,  si pagherà esclusivamente con il Modello F24.

Il nuovo modello F24 è stato approvato il 12 aprile 2012.

Mentre per il saldo di dicembre potranno essere utilizzati i bollettini postali.

Il Decreto Fiscale ha peraltro stabilito meccanismi particolari per il pagamento dell’IMU relativo ai  fabbricati rurali: se sono già accatastati al Catasto Fabbricati, devono versare il 30% a giugno ed il resto a dicembre; se non lo sono ancora, tutto a dicembre.

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 35/E del 12 aprile 2012 ha istituito i codici tributo per F24.

Il contribuente, fatta eccezione per la prima casa,  dovrà indicare la quota IMU di competenza dello Stato e quella che spetta al Comune (50% al Comune, 50% allo Stato).

Ecco i codici Tributo da utilizzare:

Codice 3912: codice riservato all'abitazione principale e relative pertinenze

Codice 3913: codice riservato ai fabbricati rurali ad uso strumentale

Codice 3914: terreni (il Comune come destinatario)

Codice 3915: terreni (lo Stato come destinatario)

Codice 3916: aree fabbricabili (il Comune come destinatario)

Codice 3917: aree fabbricabili (lo Stato come destinatario)

Codice 3918: altri fabbricati (il Comune come destinatario)

Codice 3919: altri fabbricati (lo Stato come destinatario)

Codice 3923: interessi da accertamento (il Comune come destinatario)

Codice 3924: sanzioni da accertamento (il Comune come destinatario)

Dichiarazione IMU

Entro il 30 settembre va presentata la prima dichiarazione IMU  per tutti gli immobili posseduti al 1^ gennaio 2012 e per i quali la situazione fiscale ai fini IMU sia in qualche modo cambiata rispetto alla situazione ICI, oltre a tutti quelli acquistati o la cui sitauazione vari entro detta data.

Dopo il 30 settembre 2012  (quindi dal 1^ ottobre 2012) la dichiarazione dovrà essere effettuata entro 90 gg. successivi alla variazione (ad esempio l’acquisto dell’immobile).