Fondo Patrimoniale: protegge i beni familiari anche dai debiti esattoriali

La Commissione Tributaria Provinciale ha stabilito con la sentenza n. 9 della 1^ sezione depositata il 20 gennaio 2011 che l'ipoteca esattoriale non è iscrivibile sui beni assoggettati al vincolo del fondo patrimoniale qualora quest'ultimo non sia costituito "appositamente per porre riparo" ai beni del contribuente con  "l'intenzione di evitare azioni esecutive da parte dell'Erario".

La Commissione ha respinto la tesi dell'ente esattore che sosteneva l'inidoneità del fondo a proteggere i beni in esso inseriti da obbligazioni non contrattuali come quelle tributarie.

Ha invece affermato la capacità dell'istituto di proteggerli da qualunque debito  purché sorto per cause diverse dalle necessità della famiglia, compresi quelli tributari.

La Sentenza di Padova è conforme a quanto espresso dalla Commissione tributaria di Milano con la sentenza n. 437 del 20 dicembre 2010 e contrasta con il pronunciato dalla Cassazione  7 luglio 2009 n. 15862.

Secondo la suprema corte il criterio discretivo dei crediti che possono essere soddisfatti con i beni del fondo non è la loro origine contrattuale o meno, né la loro anteriorità o posteriorità  rispetto alla costituzione del fondo, ma l'inerenza o meno ai bisogni della famiglia.

Il soddisfacimento  tuttavia di tali bisogni comprende anche l'attività lavorativa e la contribuzione tributaria ad essa conseguente, con esclusione solo di operazioni speculative o generate da bisogni meramente voluttuari.

E' nulla la fideiussione del donante a garanzia di operazioni sull'immobile con provenienza donatizia?

Un  problema che emerge nella pratica notarile quotidiana con estrema frequenza è quello relativo alla circolazione dei beni pervenuti per donazione ad un determinato soggetto.

Infatti se il donante è coniugato o ha figli o in mancanza di questi ascendenti in vita (quindi possibili legittimari), il donatario potrebbe avere seri problemi a vendere l'immobile donato o farne oggetto di ipoteca per garantire un finanziamento (ad esempio per ristrutturare lo stesso immobile). 

Infatti il potenziale pericolo di esporsi ad un'azione di riduzione degli altri legittimari può rendere difficile le operazioni suindicate.

Gli Istituti di Credito e gli stessi Operatori del diritto per ovviare a tale situazione ricorrevano alla sottoscrizione di una fideiussione prestata dal donante a tutela della posizione dell’avente causa dal donatario, nell’eventualità appunto che gli altri legittimari esperissero l’azione di riduzione.

Ora per la prima volta una sentenza del Tribunale di Mantova (la n. 228 del 24 febbraio 2011), ha bocciato tale soluzione, ritenendo nulla la fideiussione per illiceità della causa ex art. 1344 c. c., giudicata stipulata in frode all’art. 549 cod. civ.

In concreto la fideiussione avrebbe garantito l’istituto di credito per il rischio derivante dall’inefficacia dell’iscrizione ipotecaria sul bene donato ex art. 561 cod. civ., derivante dall’azione di restituzione.

La situazione su cui il tribunale si è pronunciato è la seguente:

a) un padre ha donato un immobile ad un figlio;

b) il figlio intendeva fare un mutuo con una banca, ipotecando a garanzia l'immobile;

c) viene stipulata una fideiussione da padre a favore della banca  “per l’adempimento delle obbligazioni  dipendenti da operazioni bancarie di qualsiasi natura, già consentite o che venissero in seguito consentite” al donatario “o a chi gli fosse subentrato, quali ad esempio: finanziamenti sotto qualsiasi forma concessi, apertura di credito, apertura di crediti documentari, anticipazioni su titoli, su crediti o su merci, sconto o negoziazione di titoli cambiari o documenti, rilascio di garanzie a terzi, depositi cauzionali, riporti, compravendita di titoli e cambi, operazioni di intermediazione o prestazioni di servizi;

d) il figlio stipula il mutuo con  ipoteca  sul bene donato.

e) la moglie dopo la morte del de cuius in qualità di legittimaria propone domanda giudiziale per ottenere la declaratoria di nullità della fideiussione, visto che questa rea stata fatta sottoscrivere per dissuadere il legittimario dall’esperire  l’azione di riduzione.

Il Tribunale in diritto accoglieva la domanda della moglie del donante in quanto riteneva  che il patto di garanzia eludeva il principio di intangibilità della quota di legittima e di qui la nullità del medesimo.

Il commento a firma di Mauro Leo su CNN notizie conclude asserendo che la pronunzia  non appare condivisibile.

La fideiussione in oggetto veniva invero rilasciata alla Banca  per garantire l’adempimento di obbligazioni derivanti da operazioni bancarie di qualsiasi natura  e quindi a copertura di qualunque inadempimento del donatario verso la banca e non secondo lo schema della fideiussio indemnitatis, per garantire esclusivamente  l’obbligo di risarcire il danno che l’istituto di credito avrebbe potuto subire a seguito del vittorioso esperimento dell’azione di riduzione.

Pertanto il commentatore Leo conclude non qualunque fideiussione può essere qualificata in frode alla legge, ma solo quella prestata per garantire i danni che sarebbero derivati dall'esperimento vittorioso dell’azione di restituzione.

Non si può che sottolineare ancora una volta che massima attenzione deve essere fatta prima di decidere per una donazione di immobile, viste tutte le conseguenze che ne possono derivare.

CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI: il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate

L'8 aprile è entrato in vigore il  D.L. 14 marzo 2011 n. 23, (pubblicato in G.U. n. 67 del 23 marzo 2011), disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.

L'articolo 3 prevede, per le locazioni immobiliari una tassazione alternativa al regime ordinario e precisamente un'imposta sostitutiva ai seguenti tributi:

-Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche e relative addizionali;

-Imposta di registro;

-Imposta di bollo.

Tale opzione è prevista solo se la locazione presenta determinati elementi:

a)  deve avere ad oggetto abitazioni e relative  pertinenze; quindi immobili classificati nelle categorie catastali:

A/1 - abitazione di tipo signorile
A/2 - abitazione di tipo civile
A/3 - abitazione di tipo economico
A/4 - abitazione di tipo popolare
A/5 - abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 - abitazione di tipo rurale
A/7 - abitazioni in villini
A/8 - abitazioni in ville
A/9 - castelli e palazzi storico-artistici

A/11 - abitazioni o alloggi tipici dei luoghi

b) le parti  devono essere soggetti privati.

Comprende peraltro anche le locazioni per cui non sussiste l'obbligo della registrazione, vale a dire  quei contratti la cui durata, a prescindere dall'importo del canone, non supera i trenta giorni complessivi nell'anno.

L'aliquota prevista è del 21%.

Scende al  19% per i contratti a canone concordato.

La base imponibile  è costituita dall'intero ammontare dei canoni senza le deduzioni previste per l'Irpef.

La scelta su quale regime tassazione optare spetta al proprietario, che è obbligato ad avvisare l'inquilino con una raccomandata.
Quest'ultimo peraltro ha un vantaggio nel caso di esercizio di opzione: da quel momento non sarà più applicato l'adeguamento ISTAT del canone.

Se il contratto è di nuova  conclusione  la registrazione elimina la formalità della dichiarazione di avvenuta cessione della disponibilità di un fabbricato, obbligo derivante dall'art. 12 D.L. 21/03/1978 n. 59,  come convertito dalla legge 18 maggio 1978 n. 191, normalmente da effettuarsi entro le 48 ore dalla nuova occupazione.

L'8 aprile il Direttore dell'agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento prot. n. 2011/55394, (provvedimento la cui emanazione era prevista dall'articolo 3 entro 90 gg. dall'entrata in vigore dal D.L.), portanti le modalità di esercizio dell'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca e la modalità di versamento dell'imposta oltre ad altre disposizioni di attuazione.

Per i proprietari che hanno già contratti in essere, l'acconto dovrà essere versato in due rate, il 16 giugno (con una maggiorazione dello 0,4%, entro il 18 luglio) e il 30 novembre, a meno che l'importo  sia inferiore a euro 257,52.

In tal caso, il contribuente potrà effettuare tutto il versamento entro il 30 novembre, e lo stesso varrà  per tutti i contratti firmati dopo il 31 maggio.

Il provvedimento dell'Agenzia ha confermato il doppio binario per effettuare l'opzione prevista dalla legge:

a) quella telematica, con un modello (chiamato Siria), disponibile sul sito Internet delle Entrate, spedibile solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password; 

b) attraverso l'ausilio di un intermediario  abilitato.

Il modello telematico tuttavia è utilizzabile non in tutte le situazioni, ma solo qualora:

- tutti i comproprietari dell'immobile siano concordi sulla scelta;

- i conduttori non siano  più di tre;

- oggetto sia una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze;

- il contratto contenga esclusivamente la disciplina della locazione e non   ulteriori pattuizioni. 

Il provvedimento conferma i tempi supplementari concessi ai proprietari i cui contratti dovrebbero essere registrati da ieri al prossimo 6 giugno.

Per tutti costoro i termini per la registrazione  (e quindi  per l'opzione fra cedolare secca e l'Irpef in via ordinaria),  sono differiti al 6 giugno. 

Per tutti i nuovi contratti la scelta e la registrazione  coincidono.

Per quelli non soggetti all'obbligo di  registrazione,  la scelta del regime fiscale va effettuata insieme alla dichiarazione dei redditi.

Una volta effettuata, l'opzione per il nuovo regime della tassa piatta vale per tutta la durata del contratto o della proroga, e non deve essere più confermata.
Eventuali ripensamenti sono possibili ogni anno e andranno comunicati secondo modalità che devono ancora essere definite dall'Agenzia. 
In ogni caso, la revoca dovrà essere effettuata entro il termine di pagamento dell'imposta di registro dovuta nell'anno di riferimento.