EMERGENZA COVID-19: Sospensione sino al 31 ottobre dei pignoramenti delle abitazioni principali

Il 30 aprile 2020, è entrata in vigore la legge di conversione del Decreto Legge del 17 marzo 2020, n. 18 (il cosiddetto "Cura Italia"), recante misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19.

Tra gli articoli introdotti dalla legge di conversione (legge del 24 aprile 2020, n. 27),  di particolrea  importanza risulta l'art. 54-ter:

Art. 54-ter - Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa

1. Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore.

In sintesi, vista l'epidemia COVID 19 e le gravi conseguenze che essa sta producendo sul tessuto economico e sociale, il legislatore ha stabilito la sospensione in tutto il territorio nazionale,  per sei mesi,  dal 30 aprile 2020, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che riguardi  l'abitazione principale del debitore.

Questo non significa che l'immobile non sia pignorabile ma che il pignoramento non sfocierà in un'esecuzione perchè la procedura viene sospesa e ciò vale sia per le procedure in corso che per quelle iniziate successivamente all'entrata in vigore del provvedimento.

La norma in questione richiama altre norme  già in vigore a tutela del debitore esecutato.

Una è quella che vieta all'Agente della riscossione l’espropriazione immobiliare ove l'immobile oggetto dell'esecuzione sia l'unico immobile del debitore, non sia di lusso, non appartenga alle categorie catastali A/8 e A/9 e sia il luogo di residenza del debitore stesso anagraficamente.

(art. 76, D.P.R. n. 602/1973).

L’altra (più recente) è quella prevista dall'art. 41-bis del Decreto Fiscale (D. L. n. 124 del 2019) convertito con Legge n. 157 del 2019, che  impedisce agli Istituti di Credito di continuare l’esecuzione contro il mutuatario che abbia domandato la rinegoziazione del finanziamento concesso al cliente e garantito da ipoteca.

Il dossier parlamentare della legge di conversione precisa che per "abitazione principale" si intende la casa ove il debitore (persona fisica), titolare di diritto di proprietà o altro diritto reale pignorabile, o i suoi familiari dimorano abitualmente (ai sensi dell'art. 10, comma 3-bis del D.P.R. n. 917 del 1986)

Dai primi commenti, sembrerebbe che la sospensione in esame possa operare  automaticamente e non a seguito di un'istanza di parte.

Rimangono tuttavia notevoli dubbi operativi, in quanto ci si domanda come il giudice possa emettere il provvedimento di sospensione visto che non è chiarito come avvenga l'accertamento sulla effettiva destinazione ad abitazione principale dell'immobile oggetto di esecuzione.

Tale elemento potrebbe emergere

a) dalla perizia del CTU;

b) dal verbale di accesso del custode (laddove già presenti e depositati nel fascicolo telematico);

c) su autonoma decisione del giudice dell'esecuzione;

Probabilmente, in attesa di circolari degli Uffici Giudiziari e di prassi operative, è sicuramente consigliabile che il debitore si attivi, depositando tempestivamente un'istanza di parte per chiedere espressamente la sospensione della procedura esecutiva,

producendo dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che l'immobile staggito sia l'abitazione principale propria o dei propri familiari, come sopra inteso.

Le agevolazioni "prima casa" possono essere chieste in nome e per conto dell'erede defunto

Con la risoluzione 40/E, l'Agenzia delle Entrate ha  risolto affermativamente la questione concernente l’ammissibilità per l'erede defunto di usufruire dell'agevolazione "prima casa" (attraverso dichiarazione dell’erede di quest’ultimo).

Il caso prospettato all'Agenzia delle Entrate dall'interpellante si concretizzava nella possibilità  di poter chiedere, in nome e per conto della madre deceduta, le agevolazioni di cui all’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 e di poter autocertificare il possesso da parte della madre deceduta dei requisiti previsti dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, del TUR. 

L'agenzia dopo una disamina circa le modalità e gli elementi costitutivi della dichiarazione  di cui all'articolo 69, comma 3 e comma 4 della L. 342/2000 risponde affermativamente e  conclude, asserendo che il beneficio "possa essere riconosciuto anche in relazione al trasferimento di casa di abitazione a favore di un erede, deceduto prima della presentazione della dichiarazione di successione, a condizione che in capo a tale soggetto sussistessero, alla data di apertura della successione, i requisiti previsti per fruire del regime di favore. "

E' evidente che in questo caso la dichiarazione dovrà essere resa dall'erede del defunto beneficiato (nel caso di specie: il figlio, in nome e per conto della madre), che attraverso una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà attesterà per il defunto i presupposti che la legge richiede per conseguire il beneficio medesimo. 

Non si può usufruire nuovamente della “prima casa” se la si è già utilizzata in passato (anche se la casa è divenuta troppo piccola per le attuali esigenze..)

L’agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, ha negato ad un contribuente che aveva già goduto delle agevolazioni “prima casa” in un precedente acquisto, effettuato prima del matrimonio, la possibilità di acquistare nuovamente con tale beneficio una casa più grande e adeguata alle sopravvenute esigenze familiari. 

L’Agenzia dopo aver posto l’attenzione del contribuente al dato testuale della norma (Nota II bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR), ha sottolineato come tale principio risulta inoltre già espresso nella risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005 e nella circolare n. 19/E del 1° marzo 2001: "Il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione” porta a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso comune o nell’intero territorio nazionale, se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo.” 

Non viene peraltro richiesto dalla norma la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto (non deve essere adibita ad abitazione principale). 

I richiamati principi non risultano derogati dalle interpretazioni rese dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010, richiamata dal Contribuente, nella quale veniva riconosciuto il diritto di fruire delle agevolazioni “prima casa” anche al contribuente proprietario di altro immobile che per dimensioni e caratteristiche non risultava idoneo a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia (vedi post del 16 gennaio 2010). 

L’Agenzia peraltro non nega l’applicabilità dell’ordinanza in quanto si faceva riferimento ad una normativa “prima casa” precedente a quella vigente (come sottolineato da alcuni commentatori), ma perché la pronuncia in oggetto riguardava una fattispecie del tutto particolare di totale infungibilità del precedente alloggio (immobile di soli 22 mq). 

Pertanto i principi interpretativi espressi dalla citata ordinanza non sono suscettibili di essere estesi alla fattispecie in parola.

Benefici prima casa: cosa succede se uno vende prima dei diciotto mesi senza spostare la residenza?

La norma che disciplina l'applicazione del beneficio comunemente noto come "beneficio prima casa" (Nota  II bis - articolo 1 - Tariffa - D.P.R 26 aprile 131) impone a pena di decadenza all'acquirente non residente  nel Comune ove è ubicato l'immobile,  di trasferirvi la residenza entro e non oltre 18 mesi.

Non è necessario (salva l'ipotesi di riacquisto) andare ad abitare nella casa comprata, ma solo risiedere nel Comune ove essa è sita.

Stando alla lettera della legge, che non pone eccezioni, se si rivende la casa entro i 18 mesi senza aver spostato la residenza, si decade dal beneficio, anche qualora si sia proceduto in detto lasso temporale a riacquistare una nuova prima casa.

Nel caso poi fosse stato contratto un mutuo per finanziarsi detto acquisto, anche l'aliquota allo 0,25% dell'imposta sostitutiva (essendo ancorata alla sussistenza del beneficio prima casa) verrebbe meno.

La CTP di Milano con la sentenza 59/29/10 ha stabilito (forse più per spirito equitativo, che in ossequio alla disposizione) che non essendo ancora spirato il termine dei 18 mesi previsto dalla legge (dal primo acquisto) per effettuare il trasferimento ed avendo lo stesso contribuente proceduto a riacquistare altra prima casa,  non si sia arrecato alcun danno all'Erario in quanto lo stesso contribuente (in 13 mesi) aveva goduto di un immobile usufruendo dei benefici fiscali.

La pronuncia è seguita all'impugnazione da parte di un contribuente di alcuni avvisi di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici prima casa (sia in riferimento all'acquisto che al mutuo).