In base al comma 1 lett. d) dell’art. 5 della legge in questione: “La registrazione dei contratti di trasferimento immobiliare assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza”.
Nel decreto prima della conversione si faceva riferimento solo alla compravendita, ora a tutti i contratti comportanti trasferimenti immobiliari.
Analogamente il d.lgs 14 marzo 2011 n. 23 con l' art. 3 comma 3^ aveva già eliminato la cessione per le locazioni per cui si era optato per la cedolare secca
Nei casi diversi dai trasferimenti e dalle locazioni con cedolare secca, rimane l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza, da farsi entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile.
E’ ancora in vigore anche l’art. 7 del D.Lgs. 25-7-1998, n. 286 (testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero), che obbliga chiunque dia alloggio ad uno straniero a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza: prudenzialmente, perciò, è opportuno fare la comunicazione all’autorità di P.S. per le cessioni di terreni e fabbricati a cittadini extracomunitari
II.
Il comma 3 dell’art. 5, la legge n. 106 prescrive:
“per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori all’articolo 2643 del codice civile , dopo il n. 2) è inserito il seguente: 2-bis. i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, o da strumenti di pianificazione territoriale”;
III.
Dopo il comma 3 è inserito il seguente:
“3-bis. Per agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari, dopo il comma 49 dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sono inseriti i seguenti: 49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione degli stessi, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, d'intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281”.
Viene prevista la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione o del canone massimo di locazione derivanti:
a) convenzioni di attuazione dei PEEP quali disciplinati dall'art. 35 della L. 865/1971;
b) convenzioni previste dall'articolo 18 del T.U. di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
La rimozione deve essere effettuata in base ad una nuova convenzione in forma pubblica soggetta a trascrizione e versamento di un corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 dell'art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448. (comma 48: "Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell'articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dall'ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dal l'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47.")
Altre norme contenute nel decreto e confermate dalla legge di conversione
Costruzione delle Opere Pubbliche
BENI APPARTENENTI ALLO STATO, ALLE REGIONI E ALTRI ENTI PUBBLICI
Viene elevato il termine di presunzione di interesse culturale di bene immobile appartenente allo Stato, alle Regioni, agli altri enti territoriali e ad ogni altro istituto pubblico o a persone giuridiche senza fine di lucro da oltre 50 anni a oltre 70 anni.
Per i beni mobili il termine è 50 anni.
DENUNCIA DI TRASFERIMENTO DI BENI CULTURALI
Non è più necessaria la denunzia alla sovrintendenza per atti che trasferiscono la detenzione dei beni immobili -comodato o locazione- (modifica all'art. 59 del D.L. 70/2011).
Resta invece obbligatoria per i beni mobili.
Costruzioni Private
Articolo 5
PERMESSO DI COSTRUIRE
Viene sostituito l'art. 20 del D.P.R. 380/2001(T.U. in materia di edilizia:
a) Introduzione silenzio assenso per il rilascio del permesso di costruire salvo i casi i cui sussistono vincoli ambientali, paesaggistici e culturali;
b) Formazione del silenzio rifiuto sulle domande di permessi di costruire aventi ad oggetto immobili sottoposti a vincolo, quando l'atto di assenso non sia favorevole e sia decorso il termine per adottare il provvedimento finale
SANATORIA PER LEGGE
Articolo 5 , comma 2 n. 5
Viene introdotta una sanatoria per legge nel caso di violazioni di altezza, distacchi cubatura e superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.
SCIA
Articolo 5 , comma 2 lettera c) e b)
- Viene confermata l'applicabilità in edilizia della Scia con interpretazione autentica (salvo nei casi in cui la d.i.a. per noramtiva statale o regionale non sia alternativa al permesso di costruire -super d.i.a-);
- Viene prevista la possibilità di presentare una Scia per raccomandata con avviso di ricevimento: il ricevimento da parte del Comune costituirà termine di presentazione;
- Il termine stabilito per l'amministrazione per l'adozione di provvedimento di divieto per la prosecuzione dell'attività e di rimozione degli effetti dell'attività medesima viene ridotto da 60 a 30 giorni.
Introduzione di una nuova tipologia di contratti già ampiamente diffusi nella pratica (seppur di discussa ricostruzione giuridica): la cessione di cubatura.
La tipizzazione avviene attraverso l'inserimento nell'articolo 2643 comma 1^ c.c. dopo il n. 2 del seguente comma:
"2-bis) i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonche' nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative;"
Articolo 5, comma 4^
L'obbligo di di cessione di fabbricati cui all'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito nella L. 18 maggio 1978 n. 191 per i contratti di
compravendita aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari,
viene eliminato in quanto assorbito dalla registrazione.
PIANI URBANISTICI ATTUATIVI
Articolo 5, comma 13^, lettera b
E' prevista la competenza della Giunta anziché del Consiglio Comunale nelle Regioni a Statuto Ordinario per l'approvazione dei piani urbanistici attuativi (c.d. P.U.A.).
I versamenti e gli adempimenti, anche se solo telematici, previsti da norme riguardanti l'Amministrazione economico-finanziaria che scadono il sabato o in un giorno festivo sono sempre rinviati al primo giorno lavorativo successivo.
RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI SOCIETARIE
Articolo 7, Comma 2 lettere dd e seguenti
c) Enti non commerciali (beni non oggetto di attività di impresa);
d) i soggetti non residenti con plusvalenze imponibili in Italia.
a) le partecipazioni (azioni, quote e diritti di opzioni) non quotate in mercati regolamentati;
Entro il 30 giugno 2012 bisogna far redarre una perizia giurata di stima che attesti il valore al 1^ luglio 2011.
La perizia deve essere redatta da:
a) per i terreni - iscritti negli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili;
b) per le partecipazioni - iscritti negli albi dei soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili;
c) per terreni e partecipazioni, i periti iscritti alle Camere di Commercio (circolare 6 del 13.2.2006).
Il valore stabilito dalla perizia costituirà:
a) il nuovo valore di acquisto del bene da cui si verificherà in caso di cessione la realizzazione di plusvalenza;
b) la base imponibile per pagare l'imposta sostitutiva (4%) dovuta per l'affrancamento;
c) nei terreni, il minimo per l'imposta di registro, di trascrizione e catastale di cui all’art. 7, comma 6^ legge 28 dicembre 2001 n. 448 così come richiamato dall'art. 2 secondo comma D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 e s.m.i. (circolari 9/E del 30.1.2002 e 1.2.2002).
La perizia può riguardare anche solo parte dei beni.
Nel caso di terreni la perizia deve essere redatta prima dell'atto di trasferimento e può riguardare anche solo una parte dell'area in oggetto (ad esempio la parte edificabile e non quella agricola) anche senza procedere a frazionamento della particella interessata, purchè si faccia riferimento allo strumento urbanistico vigente (circolare 81/E del 6.11.2002).
E' possibile rivalutare l'usufrutto e la nuda proprietà (circolare 81/E del 6.11.2002 e circolare 27/E del 9.5.2003)
L'imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo a decorrere dal 30 giugno 2011.
La norma prevede per la prima volta per chi avesse in passato già effettuato una rivalutazione, la possibilità di detrarre dall'imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione, l'importo relativo all'imposta già pagata in passato.
Se non si procede alla detrazione il contribuente può chiedere il rimborso.
Abolizione di comunicazioni all'Agenzia delle Entrate al fine di conseguire le detrazioni del 36%
Non è più necessaria la comunicazione all'Agenzia delle Entrate (Centro Operativo di Pescara) al fine di poter beneficiare della detrazione del 36%.
La comunicazione viene sostituita dall'indicazione nella dichiarazione dei redditi:
-dei dati catastali;
-degli altri dati richiesti dal controllo (codice fiscale del beneficiario)
-in caso di lavori eseguiti dal detentore dell'immobile degli estremi di registrazione del contratto in base al quale si detiene l'immobile;
Tutti i documenti relativi alle opere eseguite devono essere conservati ed esibiti se richiesti dall'Agenzia delle Entrate.
La norma si applica sicuramente a tutti gli interventi iniziati dal 14 maggio 2011 - per quelli iniziati anteriormente è prudente inviare la comunicazione in attesa di chiarimenti da parte dell'amministrazione.
La novità è di grande rilevo se se si considera che il mancato invio, sin d’oggi, era causa di decadenza del diritto di fruire del beneficio fiscale.
Viene eliminato anche l'obbligo di indicazione nella fattura del costo della manodopera utilizzata per i lavori (obbligo introdotto dal D.L. 223 del 4 luglio 2006). La ripartizione della detrazione del 36% tra coniugi a prescindere della quota di comproprietà può essere indicata anche con integrazione successiva (v. da ultimo circolare 20/E del 13 maggio 2011.
I limiti stabiliti dal Testo Unico Bancario di modificare unilateralmente le condizioni del mutuo relativi ai tassi di interesse sono inderogabili solo se i finanziati sono consumatori o micro imprese a condizione che:
- la possibilità di modifica unilaterale sia stabilita in clausole espressamente approvate;
- la possibilità di modifica unilaterale sia prevista al verificarsi di determinate imprese.
I consumatori sono persone fisiche che agiscono per finalità estranee all'attività imprenditoriale, artigianale o professionale svolta (art. 3 del Dlgs 206/2005).
Le micro imprese devono avere i seguenti requisiti:
-meno di 10 occupati;
-fatturato al netto d'Iva: sino a Euro 2.000.000;
-bilancio totale annuo: sino a Euro 2.000.000.
RINEGOZIAZIONE DI MUTUO
La rinegoziazione si può richiedere fino al 31 dicembre 2012 al mutuatario che si trovi nelle seguenti condizioni:
- abbia stipulato un mutuo o si sia accollato un mutuo prima dell'entrata in vigore della presente legge;
- il mutuo non sia superiore a 150 mila euro ed abbia per finalità l'acquisto o la ristrutturazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione;
- il mutuo sia a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto;
- presenti un'attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro;
- non sia o sia stato in ritardo nel pagamento delle rate del mutuo.
La rinegoziazione assicura l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione
del tasso, nel contratto di mutuo.
Il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni.
Le garanzie ipotecarie già prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi del presente articolo continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione.
Il comma 6 dell'art. 40 del Testo Unico Bancario viene modificato e viene testualmente prevista la cancellazione semplificata anche ai mutui non fondiari, nonostante la collocazione della norma.
La possibilità di avvalersi della surrogazione viene limitata ai soli contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con persone fisiche omicro-imprese, come definite dall'articolo 1, comma 1, lettera t), del decreto legislativo 27 gennaio 2010, n.11.
Viene prevista la possibilità che con un successivo provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio siano individuate le modalità per trasmettere in via telematica l'atto di surrogazione, la quietanza e il contratto con il credito surrogato.
