Quattro sentenze in materia agraria e un ottimo articolo a commento

La rivista del Notariato del bimestre Luglio e Agosto 2010 pubblica le massime di quattro sentenze della Suprema Corte  in materia di prelazione agraria e a commento un articolo che sintetizza i maggiori problemi in materia di prelazione agraria del sempre ottimo Giovanni Casu, perla dell'Ufficio Studi del Notariato (da pag. 1071 a pag. 1090).

Le sentenze in parola sono:

Cassazione 18 febbraio 2010 n. 3901i  (in breve: non ha rilevanza l'estensione del fondo purché sia suscettibile di attività agraria);

Cassazione 29 gennaio 2010  n. 2044  (in breve: il dato della coltivazione del fondo deve esserci non son solo in termini attuali, ma anche in prospettiva futura e quindi è escluso quando il diritto di prelazione viene esercitato non per continuare l'impresa, ma per rivendere il fondo attraverso combinazioni negoziali);

Cassazione 26 gennaio 2010  n. 1523 (in breve: la cessione di un pacchetto azionario non rientra tra i negozi che danno luogo alla prelazione);

Cassazione 27 gennaio 2010  n. 1712 (in breve: il proprietario confinante non solo deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi direttamente il fondo contiguo; la prova non può desumersi da elementi formali - nella fattispecie gli elenchi SCAU).

Sintetizzo i contenuti dell'articolo cui rinvio perché veramente merita anche per i nutritissimi  riferimenti dottrinali e giurisprudenziali.

Problema dell'estensione del fondo

La giurisprudenza prevalente ritiene le dimensioni del fondo irrilevanti. Il legislatore ha richiesto la sola attitudine del fondo oggetto di trasferimento allo sfruttamento agricolo.

Tale attitudine deve essere caratteristica intrinseca del terreno che viene alienato e quindi non può essere a tal fine considerata la sommatoria fra l'oggetto del trasferimento e il preposseduto dell'avente diritto a prelazione.

Oltre a ritenere irrilevante l'estensione, l'orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che la prelazione non sia  neppure preclusa da:

- le colture del fondo (compresa la natura boschiva);

- la non attualità della coltura, ma la sua suscettibilità futura;

- l'esistenza di fabbricati pertinenziali;

- la destinazione a verde pubblico (destinazione non incompatibile con la vocazione agraria).

- la destinazione agrituristica.

Non trova invece applicazione il meccanismo della prelazione:

a) nel caso in cui l'area abbia perso le caratteristiche di "fondo agricolo" per il vincolo pertinenziale che il proprietario abbia creato con un fabbricato; 

b) nel caso in cui, come prevede testualmente l'art. 8 secondo comma della Legge n. 590 del 1965, "i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica".

Il procedimento amministrativo non deve essere completato, ma deve essere giunto ad una fase tale da rendere evidente la volontà della pubblica amministrazione di aver ormai mutato la destinazione urbanistica dell'area in oggetto.
Dato effettivo della coltivazione e requisiti soggettivi
La Suprema Corte  con la sentenza n. 2044 ha ribadito quali elementi essenziali per l'esercizio della prelazione, la coltivazione del fondo e la qualifica di coltivatore diretto.
L'elemento della coltivazione non solo deve essere attuale, ma deve avere una certa continuità. Non è ammissibile esercitare la prelazione solo per vendere subito dopo a terzi il fondo.
Il requisito ha avuto un'evoluzione normativa, ampliando e precisando via via la categoria originaria.
La legge 590 del 1965 (art. 8) comprendeva: l'affittuario coltivatore diretto, il mezzadro, il colono parziario, il compartecipante, il componente della famiglia coltivatrice in caso di cessione della quota del fondo agricolo.
La legge 817 del 1971 (artt. 16 e 7)  ha previsto anche le cooperative agricole  e il confinante coltivatore diretto. A quest'ultimo  tuttavia il diritto compete solo in mancanza di coltivatori insediati sul fondo.
La legge 203 del 1982 (art. 48) ha esteso il diritto a tutta la famiglia coltivatrice considerata titolare dell'impresa.
Il decreto legislativo n. 99 del 2004 ha precisato che con riferimento alle società agricole, il diritto di prelazione va limitato alle sole società agricole di persone.
Prova della qualifica.
La legge n. 590/1965 all'art. 31 definisce il coltivatore diretto: "Ai fini della presente legge sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, sempreche' la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessita' della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame. Nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna e' equiparato a quello dell'uomo" .
La giurisprudenza ha affermato in modo costante che non esiste un Ente o Organo che possa certificare la qualifica, ma che l'accertamento  spetta esclusivamente al giudice di merito.
Quindi eventuali certificazioni dell'Ispettorato Provinciale Agrario o l'elenco redatto dal Servizio Contributi Agricoli Unificati (SCAU) -come nella Sent. 1712/2010- saranno tra gli elementi presuntivi, senza che possano essere ritenuti riconoscimenti assoluti della qualifica.
Negozi particolari e prelazione agraria
Cessione pacchetto azionario: non opera (Sent. 1523/2010);
Altre operazioni societarie: non opera;

Vendita nuda proprietà: opera;

Vendita con patto di riscatto:  opera;

Vendita di quota indivisa: opera;

Vendita per asta pubblica: opera;

Cessione rendita vitalizia: opera;

Cessione in vitalizio alimentare: non opera;

Permuta: non opera;

Atti a titolo gratuito e divisione: non opera;

Negotium mixtum cum donatione: non opera.

Transazione: non opera.

Coltivatore Confinante

La Sentenza n. 1712 si occupa di prelazione del confinante.

I requisiti sul piano soggettivo da osservarsi possono così essere sintatizzati:

a) il confinante deve essere proprietario di un fondo confinante con quello oggetto di vendita;

b) il confinante deve essere coltivatore diretto;

c) il terreno oggetto di coltivazione deve essere quello confinante, non essendo sufficiente che la coltivazione venga esercitata altrove;

d) il terreno confinante deve avere una propria autonomia colturale;;

e) il confinante deve coltivare detto fondo contiguo da almeno un biennio;

f) il confinante non deve aver venduto fondi da almeno un biennio.

Sul piano oggettivo nell'articolo si sottolinea il requisito della contiguità dei fondi.

Questo concetto non è stato univocamente considerato dalla giurisprudenza: in alcuni casi si è pensato dovesse riferirsi alla contiguità fisica e materiale (contatto reciproco), altre volte alla confinanza giuridica.

Le sentenze della Cassazione hanno poi nel corso del tempo affrontato un'ampia casistica negando o affermando la sussistenza della contiguità a seconda delle circostanze:

--strada pubblica: non c'è contiguità;

--strada privata:   non c'è contiguità;

--fossi:  c'è contiguità;

--strada vicinale: non c'è contiguità;
--acque pubbliche:  non c'è contiguità;
-- acqua privata:  c'è contiguità;
--striscia di terreno creato ad hoc dal venditore:  la prelazione opera;
--fabbricato che occupa la maggior parte del fondo: la prelazione non opera;
--fabbricati rurali: la prelazione opera;
--terreni con destinazione non agricolo: la prelazione opera.

Normative:

L. 26 maggio 1965, n. 590 "Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice. Gazz. Uff. 9 giugno 1965, n. 142"

"Articolo 8 

In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni .

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.

In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla

condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non

può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere

esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che

entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto

la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni

economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.

L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.

Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore."

L. 14 agosto 1971, n. 817 

"Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice" 

 Gazz. Uff. 14 ottobre 1971, n. 261

7. Il termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, per l'esercizio del diritto di prelazione è ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell'intero complesso di fondi.