IMU:Istruzioni per l’uso

L'IMU (Imposta Municipale Unica)  è un’imposta ordinaria reale che riguarda, a differenza dell’ IRPEF ed IRES, tutti gli immobili sul territorio italiano (a nulla rilevando, quindi, se si tratti di immobili strumentali o dati in locazione o oggetto di attività), anche se appartenenti a non residenti.

L’imposta era stata prevista dagli artt. 8-9 del Dlgs 14 marzo 2011 n. 23.
La c.d. Manovra salva Italia (Decreto Legge 6 dicembre 2011 n. 201) ne ha anticipato l'applicazione al periodo d'imposta 2012.

In particolare l'art. 13 del Decreto Legge 201/2011 stabilisce che dal 2012 l'IMU sostituisce:
-l'imposta sul reddito delle persone fisiche con le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari di beni non locati;
-ICI (Imposta comunale sugli immobili).

Per gli immobili locati invece si continuerà a dover corrispondere:
a) IRPEF;
b) Imposta sostitutiva (se si è optato per la cedolare secca -art. 3 Dlgs. 23/2011).
Il comma 9 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 stabilisce la possibilità per i Comuni di ridurre l'aliquota dal 0,7 per cento al 0,4.


L'IMU non trova una definizione normativa completamente nuova né nel D.L. 201/2011 né nel D.Lgs. 23/2011, ma in diversi punti richiama la vecchia ICI (Dgs 504/1992).

Per la base imponibile l'art. 13, comma 3 del D.L. 201/2011 richiama il valore dell'immobile determinato ai sensi degli art. 5 commi 1, 3, 5 e 6 del d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 e dei commi 4 e 5 dello stesso art. 13.

Con il decreto fiscale  2 marzo 2012 n. 16,  convertito legge  26 aprile 2012  n.  44, la disciplina IMU ha subito ulteriori modificazioni.

I soggetti attivi dell’IMU, a differenza dell’ICI, sono il Comune territorialmente competente e lo Stato.

Per l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso si applicano le disposizioni vigenti in materia di ICI.

I  soggetti passivi dell’IMU coincidono con i soggetti passivi ICI, quindi sono tutti coloro che vantano diritti reali sugli immobili (proprietà, diritti reali di godimento, diritti personali di godimento, concessione di immobili su aree demaniali.

Nel caso di separazione o divorzio, il soggetto passivo è il coniuge assegnatario della casa.
Nel caso di leasing immobiliare, è il conduttore o il locatario dell’immobile.

Nel caso di comproprietari, l’IMU è dovuta in proporzione alla quota di possesso.

Qualora il contribuente sia decedto, saranno obbligati dalla data della morte gli eredi, che dovranno effettuare il versamento a loro nome.

Per tutti gli immobili (fatta eccezione per quelli ricompresi nella categoria catastale D) si deve far riferimento alle rendite vigenti al 1^ gennaio dell'anno di imposizione rivalutate del 5% cui si applicano moltiplicatori incrementati rispetto a quelli dell'ICI.

A (diverso da A/10) - C/2 - C/6 - C/7 160;
B 140;
C/3 - C/4 - C/5 100;
C/1 34;
D (Escluso D/5) 50;
E Esenti


Per gli immobili in categoria D (distintamente contabilizzati) occorre far riferimento ai valori contabili.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito dalla valore dominicale rivalutato del 25%.
Il moltiplicatore sarà:
- per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti  da coltivatori diretti e iap (iscritti nella previdenza agricola) 110;
- per gli altri terreni agricoli 135 (moltiplicatore aggiornato la legge di conversione del D.L. 16/2012);

Dal decreto fiscale 16, è stata introdotta un’ esenzione per i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istat.

Oltre a quest’ultimi  potrebbe essere stabilita, con un apposito decreto, anche l’esenzione dall’Imu per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi della L. n. 984/77.

Inoltre sempre dal decreto fiscale per i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali, purché dai medesimi condotti, viene introdotta:

a) una soglia di esenzione per la parte di valore del terreno fino a 6.000 euro;

b) una riduzione dell’imposta sulla parte eccedente i 6.000 euro articolata in 3 scaglioni.

- del 70 per cento dell'imposta gravante sulla parte di valore  eccedente i predetti euro 6.000 e fino a euro 15.500; 
- del 50 per cento di quella gravante sulla parte di valore eccedente euro 15.500 e fino a euro 25.500; 
- del 25 per cento di quella gravante sulla parte di valore  eccedente euro 25.500 e fino a euro 32.000.

Per i terreni edificabili, il valore sarà il valore venale in comune commercio.
Così anche nelle ipotesi di:
- utilizzazione edificatoria dell'area;
- demolizione del fabbricato;
- interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo.

I nuovi moltiplicatori si applicano solo ai fini dell'IMU: non c'è quindi per ora alcun aggravio o maggiorazione nella determinazione dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale nei trasferimenti immobiliari.

Il comma 2 dell'articolo 13 del D.L. 201/2011 prevede che l'imposta municipale abbia per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del d.l. 30 dicembre 1992 n. 504.

Questo richiamo è molto importante perché, come precisato nella relazione di accompagnamento al Decreto, porta ad escludere che possano essere ritenuti edificabili i terreni coltivati da coltivatori diretti e iap (iscritti nella previdenza agricola).
Dette aree saranno tuttavia tassate su base catastale come sopra precisato.

ALIQUOTE
Le aliquote della nuova imposta sono le seguenti.

L'aliquota base è pari allo 0,76% e i Comuni possono modificarla in aumento o in riduzione sino a 0,3 punti percentuali.
I Comuni possono ridurla fino allo 0,4%
-nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 Tuir);
-nel caso di immobili posseduti da soggetti IRES;
-nel caso di immobili locati.

L'aliquota ridotta per l'abitazione principale e pertinenze è pari allo 0,4%.I Comuni possono modificare in aumento o in diminuzione sino a 0,2 punti percentuali;
L'aliquota ridotta per i fabbricati rurali a uso strumentale è pari allo 0,4%;
I Comuni possono ridurla allo 0,1%.

Il comma 6 dell'art. 12 del Dlgs 23/2011 conferma l'applicabilità all'IMU dell'art. 52 del Dlgs. 446/97 che assegna agli Enti locali la potestà regolamentare e quindi i Comuni potranno prevedere particolari attenuazioni del carico tributario in alcuni casi (ad esempio fabbricati inagibili).
I Comuni hanno tempo sino al 30 settembre per fissare le nuove aliquote entro i limiti di legge.

L'IMU si applica anche all'abitazione principale e pertinenze.
L'articolo 13 del D.L. 201/2011 definisce ai fini dell'IMU
a) il concetto di abitazione principale, vale a dire l'immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come un'unica unità immobiliare in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente;
b) il concetto di pertinenza e segnatamente solo quelle classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 nella misura massima di una per categoria anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

La riduzione IMU quindi (a differenza dell'ICI) spetta solo per determinati immobili e in numero limitato.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in diversi immobili situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e le pertinenze si applicano per un solo immobile.

Quindi nell’ipotesi in cui due coniugi avessero residenze e immobili di proprietà in due città diverse sembrerebbero applicabili le agevolazioni su entrambi.

L'art. 13 del Dl 201/2011 stabilisce una franchigia/detrazione base di Euro 200,00.
La quota eccedente può essere utilizzata per abbattere l'IMU sulla pertinenza (con meccanismo analogo a quello già previsto per l'ICI).
Nel caso di più comproprietari la detrazione viene suddivisa non in proporzione della quota di possidenza, ma in base al numero di soggetti che abitano l'immobile.
E' stata poi introdotto un incremento alla franchigia (per i primi due periodi di imposta 2012-2013) pari a Euro 50,00 per ciascun figlio di età non superiore ai 26 anni purché dimorante abitualmente nella casa e ivi residente anagraficamente,
L'importo complessivo della franchigia non può superare gli Euro 400,00.
L'importo della franchigia può essere ridotto da ciascun Comune
Il comma 10 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 prevede l'applicazione della franchigia alle unità appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazioni principali dei soci nonché agli alloggi assegnati dagli IACP.
Inoltre viene prevista l'aliquota ridotta in altre  fattispecie:
a) nel caso di coniuge separato o divorziato non assegnatario dalla casa coniugale, purché non abbia diritti di proprietà o altri diritti reali su altri immobili nello stesso Comune;
b) nel caso di immobili oggetto di proprietà o usufrutto di anziani o disabili che acquisiscono la residenza in Istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente a condizione che lochino detti immobili e purché i Comuni abbiano con regolamento previsto a tale fattispecie l'applicazione di detti benefici;

c)per i fabbricati di interesse storico o artistico;

d) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo durante il quale sussistono dette condizioni.

Non è invece prevista altra forma di assimilazione che i Comuni frequentemente prevedevano ai fini ICI come ad esempio la concessione a titolo gratuito (comodato) a familiari (grado e tipo di parentela veniva stabilita da ciascun Comune).
Visto che si tratta di un'espressa abrogazione della lettera e) del comma 1 dell'art. 59 del Dlgs 446/1997  da parte del comma 14 lettera b) dell'art. 13 del Dl 201/2011 è piuttosto improbabile che i Comuni possano esercitare la potestà regolamentare in tal senso.

Un'importantissima novità dell'IMU è che si applica anche ai fabbricati rurali che prima erano esenti ICI.
Il comma 8 dell'art. 14 del D.l. 201/2011 prevede un'aliquota ridotta allo 0,2% in favore dei fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all'art. 9 comma 3-bis del D.L. 557/1993 con facoltà dei Comuni di ridurla sino allo 0,1%.
Non vi sono disposizioni specifiche per i fabbricati rurali a destinazione abitativa, essendo trattati come tutti i fabbricati abitativi con le riduzioni previste nel caso fossero destinati ad abitazioni principali.
L'art. 13 comma 14 punto d-bis ha abrogato le disposizioni di cui ai commi 2-bis, 2-ter e 2-quater dell'articolo 7 del decreto legge 13 maggio 2011 n. 70 convertito nella L. 12 luglio 2011 n. 106 che prevedevano la possibilità di presentare all'Agenzia del Territorio una domanda di variazione per la categoria A/6 per le abitazioni e D710 per i fabbricati strumentali, ottenendo dette categoria previo riconoscimento dei requisiti di ruralità.
Resta l'obbligo, da espletarsi entro il 30 novembre 2012, che tutti i possessori di fabbricati rurali procedano all'accatastamento tramite procedura Docfa (non più nelle suddette categorie, ma in quelle ordinarie).
Gli immobili in questione sono tuttavia già assoggettabili ad IMU attraverso una rendita presunta. Il comune competente potrà recuperare eventuali conguagli, una volta attribuita la rendita definitiva.

Modalità di Pagamento

L'IMU prima casa sarà pagabile in tre rate:

- il 33% entro il 18 giugno 2012;

- il 33% entro il 17 settembre 2012;

- il saldo entro il 17 dicembre 2012.

Il primo acconto sarà integralmente basato sulle aliquote standard previste dal Decreto Salva Italia (v. sopra).

L'IMU seconda casa sarà pagabile in due rate:

- il 50% entro il 18 giugno 2012;

- il saldo entro il 17 dicembre 2012.

Il versamento dell'IMU potrà essere compensato con i credito spettanti al Contribuente (ad esempio IRPEF).

Se l'importo è inferiore ad Euro 12,00, nulla è dovuto.

Il primo acconto IMU  a differenza dell'Ici,  si pagherà esclusivamente con il Modello F24.

Il nuovo modello F24 è stato approvato il 12 aprile 2012.

Mentre per il saldo di dicembre potranno essere utilizzati i bollettini postali.

Il Decreto Fiscale ha peraltro stabilito meccanismi particolari per il pagamento dell’IMU relativo ai  fabbricati rurali: se sono già accatastati al Catasto Fabbricati, devono versare il 30% a giugno ed il resto a dicembre; se non lo sono ancora, tutto a dicembre.

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 35/E del 12 aprile 2012 ha istituito i codici tributo per F24.

Il contribuente, fatta eccezione per la prima casa,  dovrà indicare la quota IMU di competenza dello Stato e quella che spetta al Comune (50% al Comune, 50% allo Stato).

Ecco i codici Tributo da utilizzare:

Codice 3912: codice riservato all'abitazione principale e relative pertinenze

Codice 3913: codice riservato ai fabbricati rurali ad uso strumentale

Codice 3914: terreni (il Comune come destinatario)

Codice 3915: terreni (lo Stato come destinatario)

Codice 3916: aree fabbricabili (il Comune come destinatario)

Codice 3917: aree fabbricabili (lo Stato come destinatario)

Codice 3918: altri fabbricati (il Comune come destinatario)

Codice 3919: altri fabbricati (lo Stato come destinatario)

Codice 3923: interessi da accertamento (il Comune come destinatario)

Codice 3924: sanzioni da accertamento (il Comune come destinatario)

Dichiarazione IMU

Entro il 30 settembre va presentata la prima dichiarazione IMU  per tutti gli immobili posseduti al 1^ gennaio 2012 e per i quali la situazione fiscale ai fini IMU sia in qualche modo cambiata rispetto alla situazione ICI, oltre a tutti quelli acquistati o la cui sitauazione vari entro detta data.

Dopo il 30 settembre 2012  (quindi dal 1^ ottobre 2012) la dichiarazione dovrà essere effettuata entro 90 gg. successivi alla variazione (ad esempio l’acquisto dell’immobile).