Approvazione definitiva per la manovra economica

E' stato convertito in legge il decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica.

La  legge entrerà in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Dal 2011 arriva la certificazione acustica

Dal 2011 oltre alla certificazione energetica, a seguito dell'emanazione prevista in autunno del provvedimento di recepimento della Norma uni 11367 (acustica in edilizia - Classificazione acustica delle Unità immobiliari - Procedura di valutazione e verifica in opera www.uni.com) gli immobili dovranno essere anche dotati di certificazione acustica (oltreché di certificazione energetica), in caso di affitto e vendita.

La normativa in materia dovrebbe prevedere:

- una certificazione obbligatoria per tutti i tipi di edifici con esclusione degli edifici agricoli, artigianali e industriali;

- quattro classi  di misurazione dell'efficienza (dalla più silenziosa "classe 1" alla più rumorosa "4");

- la redazione del relativo certificato  non in base a calcoli, ma in base ad una prova (collaudo) effettuata nei locali dell'immobile: in base alla media dei risultati, l'immobile verrà fatto rientrare in una delle quattro classi;

- limiti temporali della certificazione acustica come quella energetica.

Il potenziale acquirente o inquilino avrà così un elemento in più per poter scegliere un immobile di suo gradimento.

A parer mio il meccanismo funzionerà solo se detto certificato verrà messo a disposizione dell'utenza nel momento in cui l'immobile viene offerto in vendita o in affitto:

sarà rivo di ogni utilità, se ridotto ad ammenicolo formale da allegare o produrre al momento della conclusione del definitivo (quando ormai i giochi son  fatti).

Ai fini Ici, una sola abitazione principale per famiglia

L'esenzione Ici secondo la sentenza della Cassazione 15 giugno 2010 n. 14389 spetta solo per una dimora abituale nel Comune del contribuente e famiglia, in base alla lettera dell'art. 8, secondo comma, del Decreto legislativo 504/1992 *.

Quindi nel caso in cui un coniuge trasferisca la residenza in un altro immobile, non ha diritto all'agevolazione fiscale salvo che non sia intercorsa la separazione legale.

Secondo la suprema corte il concetto di casa coniugale "individua presuntivamente la residenza di tutti i componenti della famiglia". Si tratta peraltro di una presunzione relativa vincibile con la prova che il trasferimento ad altra dimora sia stato determinato da "una frattura del rapporto di convivenza".

* Art. 8, 2^ comma: 

"2. Dalla imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo, intendendosi per tale, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, lire 200.000 rapportate al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. 

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e i suoi familiari dimorano abitualmente. " 

Circolare dell'Agenzia del Territorio sulle novità in tema di conformità catastali

L'Agenzia del Territorio ha emanato una circolare esplicativa sulle novità introdotte dall'articolo 19, comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 in queste ore fra l'altro in fase di conversione con alcune modifiche già riportate dalla stampa.

In sintesi queste sono le indicazioni fornite dalla Circolare n. 2 del 9 luglio 2010 - Prot. n. 36607.

Il nuovo comma 1-bis dell'art. 29 della L. 52/1982 è strutturato come è noto in due parti seppur collegate: 

a) la prima parte che impone la c.d. "coerenza oggettiva"  esclusivamente per gli atti immobiliari nella norma indicati  e cioè l'obbligatorietà a pena di nullità dell'identificazione catastale, del riferimento alle planimetrie nonché di una dichiarazione  resa dagli intestatari della conformità delle planimetrie e dei dati catastali con lo stato di fatto delle unità immobiliari;

b) la seconda parte che impone la c.d. "coerenza soggettiva"e cioè la preventiva individuazione da parte del Notaio degli intestatari  catastali  e la verifica di concordanza fra i titolari iscritti in Catasto e  le risultanze dei RR. II.

Lo scopo della norma appare: da un lato,  consentire il miglioramento della qualità delle banche dati catastali e della pubblicità immobiliare, al fine di rendere le informazioni più affidabili, dall'altra  far emergere possibili fenomeni di elusione ed evasione fiscale determinati da un mancato aggiornamento delle rendite delle unità immobiliari urbane.

Non vi sono innovazioni in tema di trascrivibilità degli atti: la sanzione è la nullità non l'intrascrivibilità.

L'art. 29, pertanto,  non innova in nulla il controllo che il Conservatore deve eseguire ai fini della  trascrivibilità degli atti e delle scritture private autenticate.

Le nuove disposizioni integrano le norme catastali in particolare quelle riferentesi al deposito delle planimetrie (art. 7  Regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249;  art. 58 e art. 17 decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142).

L'obbligo della presentazione di una planimetria aggiornata sussiste tutte le volte che le variazioni possano incidere sul c.d. classamento (e quindi sulla consistenza, classe e categoria da cui deriva la determinazione della rendita catastale).

COERENZA OGGETTIVA

a) Unità Immobiliari Urbane

Dalla previsione normativa che la prima parte del comma 1-bis si applichi a tutti gli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti definibili come unità immobiliari urbane, deriva a contrariis, che la norma non possa riguardare:

• le particelle censite al catasto terreni;

• i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;

• i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati;

• i fabbricati iscritti in catasto come “in corso costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano stati ultimati o definiti;

• i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi dell’art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650.

b) Identificativi Catastali 

I dati catastali obbligatori sono: sezione, foglio, mappale ed eventuale subalterno.

Sono gli stessi dati che obbligatoriamente fanno parte del contenuto delle note di trascrizione (artt. 2659, 2660, 2826 e 2839)

c) Riferimento alle Planimetrie Catastali

La norma impone di far riferimento alla planimetria depositata in Catasto.
Non ci sono problemi particolari in caso di corretta presentazione (purché la planimetria sia conforme allo stato di fatto).
Vengono trattati dalla circolare alcuni casi particolari:

1) Se la planimetria non è stata presentata perché non obbligatoria ai sensi dell'art. 58 D.P.R. n. 1149/1949, bisogna citare detta circostanza in atto;

2) se la planimetria non è accettabile secondo le Istruzioni del Catasto edilizio urbano, deve essere ripresentata ex novo;

3) se la planimetria non è aggiornata, idem come sopra (in questi ultimi casi verranno applicate le sanzioni - circ. n. 2 del 17 aprile 2002);

 4) se la planimetria non è reperibile o leggibile per cause d'ufficio, si aprono tre possibili scenari:

- la parte, se è in possesso di copia certificata della planimetria stessa oppure della “seconda copia per ricevuta”,  potrà far acquisire tale elaborato (previa verifica di congruenza dell'Ufficio);

- la parte, se non è in possesso della copia di cui sopra, potrà o presentarne una ex novo a sue spese (in esenzione dai tributi speciali) o chiedere che venga prodotto a cura dell'Ufficio stesso (anche a mezzo sopralluogo) -non stabilendo una tempistica tassativa, è presumibile che nei casi di urgenza se ne farà carico la parte n.d.r.-.

d) Conformità delle planimetrie

Gli intestatatari dovranno dichiarare la conformità fra le planimetrie e gli immobili. Quindi nel caso in cui tale conformità non vi si riscontrabile,  dovranno aggiornare le planimetrie.

e) Variazioni che non rendono obbligatorio l'aggiornamento

Non ostano alla conformità fra planimetrie e stato di fatto:

- variazioni di toponimi;

- variazioni dei nomi dei confinanti;

- variazioni che non influiscono sulla rendita (ad esempio spostamento di una porta o tramezzo che non determinino variazioni dei vani e della funzione del vano).

E' sempre obbligatorio l'aggiornamento quando la mutazione modifica classe o consistenza.

COERENZA SOGGETTIVA

La seconda parte del comma 1-bis vuole in sostanza che siano state presentate tutte le volture degli atti che hanno determinato l'attuale intestazione  del bene.

Il Notaio deve effettuare tale controllo prima della stipula. Si rammentano le indicazioni fornite dalla Circolare n. 3 del 2 maggio 2002 in tema di adempimenti correlati alla presentazione del modello unico informatico di registrazione, trascrizione e voltura catastale.

Se la voltura è stata presentata, ma non inserita sarà sufficiente presentare un'apposita istanza presso l'Ufficio provinciale competente o al Contact Center o domanda di voltura di preallineamento.

Pubblicazione date del Concorso notarile

In G.U. serie concorsi n. 54 del 9 luglio 2010 è stato comunicato che le date, il luogo, nonché le modalità di presentazione dei concorrenti, relativamente allo svolgimento delle prove scritte del concorso, per esame, a 200 posti di notaio, indetto con D.D. 28 dicembre 2009, verranno pubblicate nella Gazzetta Ufficiale - 4^ serie speciale - del 3 settembre 2010.

Le modifiche all'art.19 comma 14 del DL 78/2010 che verrebbero apportate dal Maxi-emendamento

Questo sarebbe il nuovo testo del comma 1-bis dell'art. 29 della Legge 52/85 con le modifiche apportate  dal Maxi-emendamento:

"11-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari ". 

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In corsivo le modifiche introdotte dall’art. 19  comma 14 del DL 78/2010.
In neretto le modifiche introdotte dal maxi-emendamento presentato dal Governo.

Benefici della "montagna" anche per gli acquisti per usucapione

La corte di Cassazione con Sentenza n. 14520 del 16 giugno 2010 ha stabilito l'ammissibilità dei benefici c.d. della montagna (art. 9, D.P.R. n. 601/1973 mposta di registro e ipotecaria in misura fissa, imposta catastale esente).

L'articolo in questione della legge parla di "trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici, fatti a scopo di arrotondamento o di accorpamento di proprietà diretto-coltivatrici, singole o associate".

Quindi è applicabile a tutti gli acquisti sia  a titolo originario, che derivativo.

Al contribuente che ha registrato a tariffa ordinaria spetta pertanto il rimborso delle imposte di registro, ipotecarie e catastali non dovute.

Massima:* Cassazione, sentenza 16 giugno 2010, n. 14520, sez. V civile
Imposta di registro – Imposte ipotecaria e catastale - Acquisti per usucapione – Agevolazioni – Piccola proprietà contadina.
È ragionevole escludere che l’elenco di atti fiscalmente agevolati, contenuto nella norma di cui all’art. 1 della Legge n. 604 del 1954 abbia carattere tassativo. E’ da ritenersi, infatti, che la nozione di fatti inerenti alla formazione della piccola proprietà contadina deve considerarsi comprensiva di tutti gli atti diretti a tale scopo, stante la finalità del legislatore di non lasciare scoperto alcun atto comportante il trasferimento dei diritti reali su bene immobili, sempreché l’acquisto avvenga da parte di persone che si dedichino abitualmente alla lavorazione della terra. La norma di agevolazione fiscale è quindi applicabile anche nelle ipotesi di acquisto per usucapione.

Fondo patrimoniale: i beni non sono ipotecabili dal Concessionario della Riscossione

La commissione tributaria regionale Piemonte con la sentenza 18 maggio 2010 ha stabilito che il Concessionario della riscossione non può ipotecare i beni immobili assoggettati al fondo patrimoniale, in quanto l'iscrizione ne pregiudicherebbe la circolazione e la possibilità di monetizzarli per far fronte ai bisogni della famiglia.

La Commissione ha inoltre presupposto che il debito del contribuente (Iva derivante dall'attività imprenditoriale della S.n.c. di cui era socio) fosse estraneo ai bisogni della famiglia.

Per il concessionario, invece, i beni sarebbero stati aggredibili perchè l'iscrizione dell'ipoteca non costituisce atto di esecuzione sui beni del fondo, rivestendo l'ipoteca un mero fine cautelare.

Tale ricostruzione però non è ritenuta condivisibile né dalla Commissione Tributaria Provinciale di Torino né dalla CTR piemontese.

Detrazioni e Deduzioni: Ulteriori spiegazioni dall'Agenzia delle Entrate

Competenza dell''Agenzia del Territorio a riscuotere l'Imposta ipotecaria per fusioni e scissioni aventi ad oggetto società con immobili

Con la Risoluzione n. 61/E l'Agenzia delle Entrate (a seguito di interpello ex art. 11 L. 212/2000) ha puntualizzato e chiarito che  nel caso di fusioni o scissioni  aventi ad oggetto società con immobili:

a) le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono da apprendere in misura fissa 

(-articolo 4, lett. b), della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR): “Fusione tra società, scissione delle stesse (…) euro 168,00”;

-articolo 4 della Tariffa allegata al TUIC: “Trascrizione di (…) di atti di fusione o di scissione di società di qualunque tipo (…) 168 euro;

-articolo 10, comma 2, del TUIC: “L’imposta è dovuta nella misura fissa (…) per le volture eseguite in dipendenza di (…) fusioni e di scissioni…”).

b) La competenza della riscossione dell'imposta ipotecaria è dell'Agenzia del Territorio in quanto la fusione e la scissione non sono da considerare fenomeni estintivi delle precedenti società, ma evolutivi: quindi non determinano effetti traslativi di diritti (così l'orientamento prevalente della Cassazione: Cass. 23 gennaio 2007, n. 1476; v. anche Cass. SS. UU. 8 febbraio 2006, n. 2637; Cass. 23 giugno 2006, n. 14256). 

La ripartizione fra gli Uffici nella riscossione è infatti stabilito dall'art. 12 dal Testo Unico  delle disposizioni concernenti le Imposte ipotecarie e catastale 31-10-1990 n. 347 (“Gli uffici del registro sono competenti per l’imposta catastale e per l’imposta ipotecaria relative ad atti che importano trasferimenti di beni immobili ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento e sulle trascrizioni relative a certificati di successione. Gli uffici dei registri immobiliari sono competenti per l’imposta ipotecaria sulle altre formalità che vi sono soggette”).

c) Nel caso in cui il medesimo atto necessiti di più formalità di trascrizione, ciascuna di esse è soggetta al pagamento del tributo.