La circolare 4 giugno 2012 n. 20/E ha chiarito che nel caso di immobile oggetto di fondo patrimoniale e locato, l'opzione per la cedolare secca può essere effettuata autonomamente dal coniuge non proprietario.
Si ricorda infatti che il coniuge che conferisce in fondo patrimoniale un determinato bene immobile può riservarsi la proprietà dello stesso.
Tuttavia i redditi dello stesso immobile devono essere comunque fiscalmente «imputati per metà del loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi» in base all'articolo 4, comma 1, lettera b, Tuir, indipendentemente dalla titolarità del medesimo.
Detto principio di imputazione del reddito tra i coniugi è applicabile anche per la cedolare secca e indipendentemente dal fatto che non venga rispettato il requisito soggettivo relativo alla proprietà dell'immobile (articolo 3, comma 1, del Dlgs 23/2011).
Se il comproprietario che ha sottoscritto il contratto di locazione, avesse già esercitato l'opzione, l'altro comproprietario potrebbe optarvi successivamente, presentando alle Entrate il modello 69, allegando la documentazione che prova la costituzione del fondo.
Il coniuge non proprietario dovrà, altresì, comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il nuovo regime, rinunciando agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo.
Nella stessa circolare viene chiarito che l’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo.
Inoltre, il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo.
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.
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