In materia di preliminare di acquisto di immobile è stata emessa un'interessante sentenza dalle sezioni unite civili (n. 21405/2009).
La Corte ha stabilito che in caso di fallimento di un costruttore e di risoluzione da parte del curatore del contratto preliminare trascritto, il privilegio speciale che assiste il credito per la restituzione della caparra, non prevale rispetto all'ipoteca precedentemente iscritta dall'Istituto di Credito che ha finanziato l'imprenditore.
L'istituto cui fa riferimento la sentenza è una particolare forma di garanzia (appunto privilegio) accordata al compratore di immobili da costruire dall'articolo 2645 bis c.c., purchè il preliminare sia trascritto.
La trascrizione del preliminare si ottiene solo se il preliminare è stato redatto da Notaio (atto pubblico) o autenticato nelle firme da Notaio (scrittura privata autenticata).
L'articolo 2645 bis c.c. è stato introdotto dal D.L. 669/996 convertito dalla L. 30/1997 per permettere la trascrizione dei preliminari, tutelando maggiormente la parte promittente l'acquisto (compratore) da problematiche connesse al promittente la vendita (venditore: pregiudizievoli, fallimento).
In base all'articolo 2648 c.c. vige la regola generale che i creditori che hanno privilegio sui beni immobili siano preferiti ai creditori ipotecari, ma si ammette che la legge possa disporre diversamente.
La corte ha ritenuto che in questa fattispecie il legislatore abbia voluto affermare una regola diversa rispetto il principio generale, visto che lo stesso privilegio non sorge in ogni ipotesi di contratto preliminare, ma solo subordinatamente alla trascrizione dello stesso (pubblicità con effetto costitutivo).
Conseguentemente nel caso di preliminare trascritto vige il principio dell'ordine della pubblicità immobiliare: chi prima iscrive o trascrive, meglio alloggia.
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