Andamento del Mercato Immobiliare

E’ disponibile sul sito internet dell’Agenzia del Territorio la Nota trimestrale, che fornisce una breve sintesi sull’andamento dei volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del primo trimestre 2010, messi a confronto con i dati dello stesso periodo nel 2009. 

La Nota trimestrale, realizzata a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare, evidenzia che nel primo trimestre 2010 il volume di compravendite complessivo è stato di 309.947 transazioni (NTN), con incremento del 3,4% rispetto al primo trimestre 2009 (tasso tendenziale annuo). L’andamento del mercato immobiliare mostra un’inversione di tendenza rispetto a quanto rilevato negli ultimi tre anni.

Gli andamenti si differenziano sensibilmente per i diversi settori. In particolare, andamenti positivi si registrano per il ‘residenziale’ (+4,2%), le ‘pertinenze’ che annoverano posti auto e magazzini (+5,6%) e per le tipologie conteggiate in ‘altro’ (+5,6%).

Appare, invece, ancora in difficoltà il mercato non residenziale. Il settore commerciale e quello produttivo, con, rispettivamente, -0,6% e -0,2%, risultano oramai alla fine del ciclo negativo assumendo valori tendenziali di sostanziale stazionarietà. Il mercato del terziario registra una variazione negativa più consistente (-1,3%), che, sebbene modesta, segnala una perdurante incertezza negli andamenti altalenanti che hanno contraddistinto il mercato di questo segmento immobiliare del settore nel corso del 2009

In particolare:

- il settore residenziale con 141.770 compravendite presenta un tasso tendenziale positivo in tutte le macro aree, sebbene più contenuto per il Nord (+2,7%), leggermente più elevato per le regioni del Sud (+3,9%) e decisamente positivo nel Centro (+7,9%).

- il settore terziario con 3.409 transazioni, è il settore che registra il calo più elevato dovuto al tasso tendenziale decisamente negativo che si registra nelle regioni del Centro, -16% circa, mentre il settore è in leggera crescita nel Nord, +1,8%, e, soprattutto, nel Sud, +6,8%, area che risultava in crescita anche nel trimestre precedente;

- il settore commerciale con 8.677 NTN complessivi è praticamente stazionario con andamenti migliori nel Sud (+5,9%) e nel Centro (+1,9%) ed ancora negativi nel Nord (-5,9%);

- il settore produttivo con 2.525 compravendite è complessivamente stazionario, ma risulta ancora in calo sia nel Nord (-4,5%) sia nel Centro (-4,7%) mentre nelle regioni del Sud si evidenzia un andamento decisamente positivo, +28,2%. Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nelle Note trimestrali precedenti, il miglior andamento del settore residenziale nei Capoluoghi con un recupero di compravendite pari al 9,7%, mentre nei Comuni non capoluogo il mercato stenta ancora a riprendersi (+1,8%), pur segnando un tasso positivo dopo un biennio fortemente negativo.

Anche per le principali 8 città e relative province si conferma tale tendenza, con uno scarso recupero nei Comuni non capoluogo (+2,5%) ed una sensibile ripresa delle compravendite nelle città, +10,7% mediamente, con ottimi risultati (tasso superiore al 15%) per Roma, Napoli e Firenze.

Fonte: www.agenziaterritorio.it  

Nuova Guida al Cittadino: Acquisto Certificato. Agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili

 Il Consiglio Nazionale del Notariato e 12 Associazioni dei Consumatori, Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori, hanno presentato il 26 maggio 2010 a Roma la sesta “Guida per il Cittadino” dedicata alle nuove norme relative agli edifici, sotto il profilo della sicurezza e del risparmio energetico, che consentono all’acquirente di conoscere la qualità di un immobile da acquistare e la spesa da sostenere per la sua gestione.

Dopo i vademecum dedicati al Mutuo immobiliare (due edizioni), al Prezzo Valore, al Contratto preliminare e all’Acquisto di immobili in costruzione, prosegue la consolidata e proficua collaborazione tra il Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei Consumatori di cui queste Guide, ispirate a una comunicazione trasparente ed efficace per la tutela del cittadino, rappresentano uno dei momenti più significativi.

“Acquisto Certificato. Agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili”, sottolinea come l’acquisto di edifici “certificati” sotto il profilo igienico-sanitario, della sicurezza e del risparmio energetico, sia sempre più importante dal punto di vista economico e ambientale. La certificazione, infatti, consente di conoscere in anticipo la qualità di un immobile da acquistare e la spesa che si dovrà sostenere per la sua gestione.

Per questo, già alla stipula del preliminare, un aspetto che merita attenzione e che viene spesso ignorato è quello relativo alla documentazione rilasciata dal venditore: dovrà indicare alcuni aspetti specifici sull'agibilità, la sicurezza degli impianti e la certificazione energetica, al fine di una più completa valutazione dell'immobile e, quindi, di un’adeguata tutela per l'acquirente.

Estesi gli incentivi delle ecocase agli immobili esistenti

Il Senato ha convertito in legge il D.L. 40/2010 che estende i bonus per l'acquisto delle case in classe energetica A e B all'acquisto di immobili già esistenti (senza necessità che siano nuove costruzioni).
L'innovazione per essere applicata deve attendere il regolamento del Ministero dello Sviluppo Economico.

Abuso del diritto

Con l'espressione abuso del diritto si indica l'esercizio anormale di un diritto soggettivo.

Nel nostro ordinamento giuridico non esiste alcuna norma di carattere generale che vieta l'abuso del diritto.

E' stata la Suprema Corte, Sezione Tributaria Civile, che con la Sentenza del 13 maggio 2009 n.10981, ha puntualizzato il concetto del cosiddetto "Divieto di abuso del  diritto".

Questo pronunziato sancisce che "il divieto di abuso del diritto si traduce in un principio generale antielusivo, il quale preclude al contribuente il conseguimento di vantaggi fiscali ottenuti mediante l'uso distorto, pur se non contrastante con alcuna specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei ad ottenere un'agevolazione o un risparmio d'imposta, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l'operazione, diverse dalla mera aspettativa di quei benefici. Tale principio trova fondamento, in tema di tributi non armonizzati, nei principi costituzionali di capacità contributiva e di progressività dell'imposizione, e non contrasta con il principio della riserva di legge, non traducendosi nell'imposizione di obblighi patrimoniali non derivanti dalla legge stessa, bensì nel disconoscimento degli effetti abusivi di negozi posti in essere al solo scopo di eludere l'applicazione di norme fiscali. Esso comporta l'inopponibilità del negozio all'Amministrazione finanziaria, per ogni profilo di indebito vantaggio tributario che il contribuente pretenda di far discendere dall'operazione elusiva, anche diverso da quelli tipici eventualmente presi in considerazione da specifiche norme antielusive entrate in vigore in epoca successiva al compimento dell'operazione".

Ora una nuova sentenza (Cassazione 19 maggio 2010 n. 12249)  precisa che la presenza di un contratto tipico tra le parti non esclude, in via generale l'abuso del diritto quando cela la natura abusiva dell'operazione, finalizzata ad ottenere importanti risparmi di imposta.

Il fatto che ha determinato il contenzioso riguardava una società a responsabilità limitata che aveva concesso in comodato gratuito ad un'associazione sportiva con la stessa compagine sociale la gestione degli impianti sportivi.

L'associazione sportiva incassava le somme dagli iscritti che così non venivano tassate.  

Secondo la commissione provinciale e secondo quella regionale non si poteva sindacare un contratto tipico privo di per sé di finalità illecite.

La cassazione invece ha ritenuto rilevanti le giustificazioni economiche che sostengono una certa operazione, non la tipologia contrattuale utilizzata.

Fino ad oggi la suprema corte si era spinta a qualificare come abuso del diritto comportamenti o operazioni volti a evitare l'imposizione o contratti atipici.

Ora si è incluso nella fattispecie l'utilizzo di negozi tipici ritenuti privi di reale giustificazione economica e quindi ritenuti simulati.

Secondo la corte inoltre la prova dell'effettiva economicità deve gravare sul contribuente. 

In materia di simulazione tra coniugi

La Corte di Appello di Napoli, Sezione III con sentenza 68/2010 ha stabilito che nel caso di alienazione di un bene da marito a moglie, per dimostrare la simulazione non è sufficiente provare l'intenzione di sottrarre beni ai creditori, ma è necessario dimostrare che l'alienzione sia stata solo apparente.

Quindi è necessario provare l'effettiva assenza di volontà di trasferimento.

In breve: tre sentenze in materia di ICI

La Corte di Cassazione

- con la  sentenza n. 7102/2010 del 24 marzo 2010 ha stabilito che qualora un "fabbricato" sia stato catastalmente classificato come rurale (categoria A/6 per le unità abitative; categorie D/10 per gli immobili strumentali alle attività agricole) resta precluso ogni accertamento in funzione della pretesa assoggettabilità a Ici del fabbricato stesso, che non sia connesso alla specifica impugnazione della classificazione catastale riconosciuta dall'Amministrazione Finanziaria: allo stesso modo, e in senso inverso, qualora il "fabbricato" non sia stato catastalmente classificato come "rurale", il proprietario che ritenga, tuttavia, sussitenti i requisiti per il riconoscimento come tale, non avrà altra strada che impugnare la classificazione operata al fine di ottenerne la variazione;

- con    ordinanza  n. 5737/19, ha stabilito che un'area destinata a verde pubblico non può essere definita fabbricabile,  secondo quanto disposto in materia Ici e quindi sfugge all'imposizione;

La Commissione Tributaria Regionale di Venezia con la sentenza 25/6/20010 del 5 marzo 2010 ha stabilito che i padiglioni fieristici in categoria catastale E non sono assoggettabili a Ici (quindi non sarebbero classificabili in categoria D/8).

In senso conforme: CTP di Forlì n. 97 del 20 novembre 2008; CTP di Bergamo n. 11 del 17 dicembre 2009.

In senso opposto: CTP di Milano 101/33/2007. 

   

Demolizione e ricostruzione di rudere è nuova costruzione

La Corte di Cassazione III Sezione Penale  nella  sentenza 13492/2010, depositata il 9 aprile 2010, ha stabilito che un intervento di demolizione e ricostruzione di  rudere rientra nella nozione di nuova costruzione e non  nella categoria del restauro e risanamento conservativo.

La controversia  derivava  dalla demolizione e successiva realizzazione – in area dichiarata di interesse pubblico – di un manufatto di dimensioni maggiori rispetto a quello originario, in assenza di permesso di costruire.

Dagli accertamenti effettuati era emerso che la sagoma e l'area di sedime del manufatto realizzato  fossero diversi rispetto a quello preesistente, per forma e dimensioni.

I giudici, hanno sottolineato come l'abbattimento di un fabbricato fatiscente e la successiva ricostruzione di un manufatto di dimensioni maggiori non possa configurare un'ipotesi di restauro e risanamento conservativo.

Infatti, la caratteristica essenziale del "restauro e risanamento conservativo" è quella della conservazione di un organismo edilizio esistente, attraverso un insieme sistematico di opere volto ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi dell'edificio originario. 

Secondo i giudici, quindi, in questo caso l'intervento può  essere inquadrato:

a) come  ristrutturazione edilizia;

b) come nuova costruzione, se riguarda ruderi o edifici già da tempo demoliti e quindi non identificabili in un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali ed elementi di copertura.

La Corte di cassazione ha così confermato un orientamento già da tempo affermato dalla giurisprudenza amministrativa, in base al quale non sono configurabili interventi di ristrutturazione edilizia nelle ipotesi di ricostruzione su ruderi o su edifici diruti (Consiglio di Stato, sentenze 2142/2004, 240/1997 e 2021/1991). 

Infatti da tutti questi pronunciati risulta che è opinione prevalente che  per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia devono ricorrere due presupposti:

1) la preesistenza di un manufatto da ristrutturare;

2) la contiguità temporale delle opere. 

In particolare  la demolizione e ricostruzione  devono rappresentare due fasi di un intervento unitario, finalizzato, nel suo complesso, alla conservazione di un manufatto che risulti ancora esistente al momento dell'inizio dei lavori e soprattutto identificabile nella sua struttura portante (Cassazione penale, sentenza 14455/2003).

Quando mancano questi presupposti, al contrario, non si può più parlare di ristrutturazione, ma occorre fare riferimento alla diversa categoria della nuova costruzione.

Si rammenta che per qualificare correttamente un intervento si debba sempre fa riferimento alla Legge regionale che lo disciplina specificatamente.

Niente certificato per la piccola proprietà contadina

L’Agenzia delle Entrate  ha affermato, con nota n. 957-67810/2010 e con la Risoluzione n. 36/E del 17 maggio 2010, la portata innovativa della disciplina della "nuova" proprietà contadina  di cui all'articolo 2  comma 4-bis del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito nella legge di conversione  26 febbraio 2010 n.25  rispetto a quella dettata dalla legge n. 604 del 1954, e successive modificazioni

La nota è stata emessa a seguito di una richiesta da parte della Coldiretti in ordine all’ambito applicativo del comma 4-bis dell’art. 2 del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, introdotto in sede di conversione.

L’Agenzia ha precisato che «ai fini della fruizione delle agevolazioni di cui trattasi, non è più richiesta la sussistenza delle condizioni di cui all’art. 2 nn. 1, 2 e 3 previste dalla citata legge 604 del 1954 (quali la qualità dell’acquirente che deve dedicare abitualmente la propria attività alla lavorazione della terra, l’idoneità del fondo alla formazione e all’arrotondamento della piccola proprietà contadina, la mancata alienazione nel biennio precedente dei fondi rustici oltre un ettaro).

Queste conclusioni sono argomentate in ragione della definizione puntuale, e per alcuni aspetti, innovativa dei presupposti soggettivi e oggettivi necessari per l’accesso al regime agevolato in esame rispetto alla disciplina dettata dalla legge 604 cit.

Conseguentemente l’Agenzia afferma che «viene meno la funzione della certificazione prevista dai successivi articoli 3 e 4 della richiamata legge 604 del 1954, da parte dell’Ispettorato provinciale agrario competente, che attesti la sussistenza dei richiamati requisiti e, pertanto, ai fini del riconoscimento del regime agevolato in esame, non si rende più necessaria tale certificazione».

Nell’evidenziare le differenze sostanziali fra i due regimi, l’Agenzia specifica che attualmente:

-l’individuazione dei soggetti agevolabili non avviene più in considerazione dell’attività manuale di lavorazione della terra ma della iscrizione nella relativa gestione previdenziale;

-l’individuazione dell’oggetto consegue all’onerosità dell’atto e alla circostanza che il terreno trasferito sia qualificato agricolo in base agli strumenti urbanistici vigenti.

Anche per quanto riguarda le ipotesi di decadenza, fermi restando i richiami al d.lgs. n. 228/2001, esse sono testualmente indicate dal predetto comma 4-bis e consistono nell’alienazione volontaria dei terreni e nella cessazione della conduzione e/o della coltivazione diretta del terreno entro i cinque anni dall’acquisto.

«In definitiva, nonostante la formulazione letterale del citato comma 4-bis che testualmente prevede un intervento “agevolativo per la piccola proprietà contadina”, si ritiene che con la disposizione in commento, il legislatore abbia inteso rimodulare la disciplina agevolativa in materia di imposizione indiretta prevista a favore del coltivatore diretto e dello IAP».

Pare pertanto confermato l’orientamento dei primi commentatori della Commissione studi del Notariato:

- segnalazione novità curata da Lomonaco-Mastroiacovo in CNN Notizie del 1° marzo 2010;

- studio 49-2010/T, Agevolazioni per il coltivatore diretto e per lo IAP a seguito del c.d. decreto Milleproroghe del 2010, - CNN Notizie del 23 aprile 2010;

Benefici prima casa: cosa succede se uno vende prima dei diciotto mesi senza spostare la residenza?

La norma che disciplina l'applicazione del beneficio comunemente noto come "beneficio prima casa" (Nota  II bis - articolo 1 - Tariffa - D.P.R 26 aprile 131) impone a pena di decadenza all'acquirente non residente  nel Comune ove è ubicato l'immobile,  di trasferirvi la residenza entro e non oltre 18 mesi.

Non è necessario (salva l'ipotesi di riacquisto) andare ad abitare nella casa comprata, ma solo risiedere nel Comune ove essa è sita.

Stando alla lettera della legge, che non pone eccezioni, se si rivende la casa entro i 18 mesi senza aver spostato la residenza, si decade dal beneficio, anche qualora si sia proceduto in detto lasso temporale a riacquistare una nuova prima casa.

Nel caso poi fosse stato contratto un mutuo per finanziarsi detto acquisto, anche l'aliquota allo 0,25% dell'imposta sostitutiva (essendo ancorata alla sussistenza del beneficio prima casa) verrebbe meno.

La CTP di Milano con la sentenza 59/29/10 ha stabilito (forse più per spirito equitativo, che in ossequio alla disposizione) che non essendo ancora spirato il termine dei 18 mesi previsto dalla legge (dal primo acquisto) per effettuare il trasferimento ed avendo lo stesso contribuente proceduto a riacquistare altra prima casa,  non si sia arrecato alcun danno all'Erario in quanto lo stesso contribuente (in 13 mesi) aveva goduto di un immobile usufruendo dei benefici fiscali.

La pronuncia è seguita all'impugnazione da parte di un contribuente di alcuni avvisi di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici prima casa (sia in riferimento all'acquisto che al mutuo). 

  

Matrimonio canonico e pensione di reversibilità: attenzione alla trascrizione.

La sentenza di cassazione 9464/2010 ha stabilito che la trascrizione del matrimonio canonico  fa cessare il diritto alla pensione di reversibilità del beneficiario dal momento della celebrazione del matrimonio e non dalla trascrizione

Nel caso specifico la sentenza è stata pronunciata a seguito di ricorso INPS contro una vedova che si era sposata nel 1983 con rito solo religioso e aveva trascritto il matrimonio nei registri dello stato civile nel 1998, continuando a percepire la pensione di reversibilità del primo marito.

La suprema corte ha infatti affermato che il matrimonio religioso a seguito della trascrizione ha effetti civili retroattivi. Il principio si applica anche nel caso in cui la trascrizione sia stata effettuata tardivamente e indipendentemente dal fatto che sia dipesa da fatto dell'ufficiale giudiziario o da volontà dei coniugi. 

Amministratore di sostegno compatibile con la capacità di intendere e volere

Due sentenze del Tribunale di Catania (21 aprile 2010) hanno sostenuto la possibilità di ricorrere all'amministratore di sostegno anche qualora il beneficiario abbia la capacità di intendere e  volere e quindi per sopperire un deficit fisico e non intellettuale.

Nel primo caso è stato nominato un amministratore per aiutare un'anziana signora nella gestione patrimoniale, non avendo parenti prossimi .

Nel secondo caso, il beneficiario è un giovane affetto da una tetraparesi spastica: l'amministratore ha il compito di manifestare la volontà dell'assistito dove fosse necessaria la forma scritta.

L'amministratore potrà compiere tutti gli atti senza l'autorizzazione del giudice tutelare: quest'ultima dovrà essere richiesta solo per gli atti di maggior importanza affinché sia verificata l'esatta corrispondenza fra la volontà del giovane e la manifestazione di questa come effettuata dall'amministratore. 

PEC: Informazioni e istruzioni per l'uso

Cosa è la PEC ?

La pec è la posta elettronica certificata. Consente di inviare un documento informatico con la garanzia di certificazione dell'invio e della consegna (avvenuta o mancata).

Ha il valore legale di una raccomandata con ricevuta di ritorno, purché il destinatario sia munito di pec.

Ha il vantaggio di essere gratuita, di consentire un invio multiplo, di essere consultabile anche da posti diversi.

Si utilizza per le comunicazioni ufficiali.

Chi la rilascia?

I servizi di PEC sono forniti dagli operatori di mercato abilitati da DigitPa.

Infatti dal 29 dicembre 2009 con l'entrata in  vigore del Decreto Legislativo 1° dicembre 2009, n. 177, recante “Riorganizzazione del Centro nazionale per l’informatica nella pubblica amministrazione, a norma dell’art. 24 della legge 18 giugno 2009, n. 69”  gli effetti dell’art. 2, comma 1, il Centro nazionale per l’informatica nella pubblica amministrazione (CNIPA) assume la denominazione: “DigitPA”. 

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 22, comma 4, le funzioni del CNIPA sono trasferite a DigitPA, secondo quanto disposto dallo stesso d. lgs. n. 177/2009.

E' possibile consultare l'elenco degli operatori all'indirizzo web: http://www.cnipa.gov.it/site

I gestori di posta certificata sono obbligati a mantenere traccia di tutti i principali eventi che

riguardano la trasmissione. 

Queste registrazioni vengono nei rispettivi archivi  mantenute per 30 mesi e possono

essere utilizzate come prova da parte degli interessati.

Quest'ultimi nel caso smarriscono le ricevute possono rivolgersi al proprio gestore che ha un registro informatico ("Log file").

I gestori, inoltre, sono tenuti ad utilizzare sempre un riferimento orario allineato con gli istituti ufficiali che garantiscono l'ora esatta.

Come fa il mittente della pec  a sapere se la mail da lui inviata è arrivata a destinazione?

Il mittente del messaggio certificato riceve dal gestore della pec:

a) una ricevuta di spedizione (con indicazione temporale);

b) una ricevuta di avvenuta o mancata consegna  con data e orario.

Questa ricevuta non implica la lettura del messaggio da parte del destinatario, ma solo il ricevimento (consegna).

Si può spedire una mail certificata ad un indirizzo mail non certificato?

Si può spedire a chiunque una mail certificata, ma il valore legale equipollente alla raccomandata si ottiene solo nel caso in cui il destinatario sia dotato di pec. Non è necessario che le mail siano certificate dallo stesso gestore. 

Cos'è la Cec-pac?

E' la comunicazione certificata fra cittadino e Pubblica Amministrazione. E' la posta elettronica creata dal Ministero della funzione pubblica per rapporti con i cittadini. 

Come fa un privato a munirsi di pec?

Oltre alla possibilità di rivolgersi ai gestori di pec a pagamento, il Ministero della Pubblica funzione pubblica ha messo a disposizione 50 milioni di caselle postali dormienti. 

Per ottenerne una bisogna:

1) collegarsi al sito www.postacertificata.gov.it;

2) Trascorse 24 h e non oltre 3 mesi il cittadino si deve recare in un ufficio postale abilitato per l'identificazione e firma sul modulo.

 L'identificazione avviene portando in posta:

-  un documento d'identità ed un documento comprovante il codice fiscale (ad es: tessera santaria);

- fotocopie degli stessi documenti.

Solo così la pec è attiva. La procedura è gratuita.  

L'operazione è gestita dai servers dell'Associazione temporanea d'impresa fra Telecom e Poste Italiane.

Per sapere se la Pubblica Amministrazione è dotata di pec, si può consultare:

- www.indicepa.gov.it 

- www. paginepecpa.gov.it

-800.104.464 da telefoni fissi;

-800.199.135.191 (da cellulari).

Normativa:

- DPR 68/2005

- DPCM 6 maggio 2009

- Circolare 2/2010/Ddi

Valori catastali per le divisioni

La sentenza 10/33/10 della commissione tributaria regionale del Piemonte ha affermato il principio (riformando la sentenza di primo grado) dell'illegittimità del recupero di maggiori imposte su un atto di divisione nel caso vengano rispettati i minimi catastali in base al combinato disposto degli articoli 51 comma 3 e 52 comma 4 del DPR 131/86. 

A maggior ragione nel caso di specie in cui oggetto dell'atto erano immobili vincolati dal Ministero per i Beni Culturali e le attività culturali: per tale tipologia di beni infatti andrebbe altresì tenuto conto del trattamento fiscale agevolato ad essi riservato per la determinazione delle basi imponibili e per l'applicazione dell'aliquota