Forse una proroga per la detrazione del 55%

La detrazione del 55%  riguarda le spese sostenute  per interventi di risparmio energetico prevista dall’art. 1, commi 344, 345, 346 e 347 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 ed è subordinata alla circostanza che i predetti interventi siano realizzati su edifici esistenti.

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d'impresa, che possiedano, a qualsiasi titolo, l'immobile oggetto di intervento.

In particolare, sono ammessi all'agevolazione: ·

--le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;

--i contribuenti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali); 

--le associazioni tra professionisti;

--gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

Tra le persone fisiche possono fruire dell'agevolazione anche: ·

- i titolari di un diritto reale sull'immobile;

- i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali;

- gli inquilini;

- chi detiene l'immobile in comodato.

Sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), conviventi con il possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori, ma limitatamente ai lavori eseguiti su immobili appartenenti all'ambito "privatistico", a quelli cioè nei quali può esplicarsi la convivenza, ma non in relazione ai lavori eseguiti su immobili strumentali all'attività d'impresa, arte o professione. 
In caso di trasferimento della titolarità dell'immobile durante il periodo di godimento dell'agevolazione le quote di detrazione residue (non utilizzate) potranno essere fruite dal nuovo titolare. 

Si risponde dei debiti tributari solo dopo aver accettato l'eredità

La Cassazione con l'ordinanza n. 21101/2010 ha confermato l'orientamento di precedenti pronunciati (2820/2005 e 6479/2002) secondo cui secondo il principio civilistico generale non è sufficiente la chiamata all'eredità, ma è necessario lo status di erede.

L'amministrazione, secondo la Suprema Corte, deve provare detto status ossia deve provare che i soggetti chiamati a rispondere dell'obbligazione siano effettivamente eredi.

Non è possibile applicare agli altri debiti tributari l'articolo 7 del Decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, in quanto trattasi di una norma eccezionale dettata per l'imposta di successione.

La norma prevede testualmente al quarto comma :"Fino a quando l'eredità non è stata accettata, o non è stata accettata da tutti i chiamati, l'imposta è determinata considerando come eredi i chiamati che non vi hanno rinunziato." 
Si tratta evidentemente di una disposizione dettata per quella specifica imposta e non estensibile ad altre fattispecie.

Nel caso poi in cui nessuno dei chiamati l'eredità abbia accettato l'eredità espressamente o tacitamente (ovvero quest'ultimo fatto non sia provabile), è sempre possibile per i creditori proporre istanza di nomina del curatore dell'eredità giacente ex art. 528 c.c.

Questo principio  (direi al limite del lapalissiano) affermato dalla Cassazione  spesso viene dimenticato anche dai creditori "normali" che propongono azioni esecutive contro semplici chiamati, aggredendo immobili senza che l'eredità sia stata accettata o sia stato compiuto un atto comportante l'accettazione tacita, rendendo di fatto non procedibile l'esecuzione.

Ricordo che la presentazione della dichiarazione di successione (stante l'Articolo 7, comma 4) e la relativa voltura catastale non comporta accettazione di eredità; quindi per procedere contro un soggetto ritenendolo erede,  non è sufficiente che dalla visura catastale risultino a questi intestati.  

Nuova Guida alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico

E’ on line l’aggiornamento della “Guida alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico”, realizzata dall’Agenzia delle Entrate nel 2007 con l’obiettivo di incentivare il risparmio e migliorare l’efficienza energetica degli edifici esistenti.

La pubblicazione descrive i vari tipi di intervento per i quali si ha diritto al beneficio e gli adempimenti necessari per ottenerlo.

Il 2 novembre 2010 scadono i termini per la rivalutazione dei terreni e delle quote

Il 2 novembre 2010 è l'ultimo giorno (quinta proroga) per l'asseverazione della perizia di stima e per il versamento dell'imposta sostitutiva o della prima rata dell'imposta per affrancare i valori dei terreni e di quote possedute da persone fisiche o società semplici o enti non commerciali.

Il termine previsto testualmente dall'articolo 2 della legge 23 dicembre 2010 n. 191 sarebbe il 31 ottobre 2010, ma cadendo di domenica ed essendo il 1^ novembre festivo, slitta al 2 novembre 2010.

Per altre informazioni si veda il post del 13 gennaio 2010.

Un accenno deve essere fatto in relazione all'ipotesi in cui il terreno affrancabile sia oggetto di usufrutto.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate 81/E/02 ha ammesso che la rivalutazione competesse sia all'usufruttuario che al nudo proprietario.

La circolare 27/E/03 ha invece negato al nudo proprietario di rivalutare il valore dell'area per la parte corrispondente all'usufrutto (in quanto il nudo proprietario non è possessore).

Nella perizia estimativa, i valori dell'usufrutto e della nuda proprietà vengono calcolati in base alle tabelle di cui al D.M. 23 dicembre 2009 (Pubblicato sulla G.U. N. 303) del 31 dicembre 2009 - coefficienti per la determininazione degli usufrutti a vita e delle rendite o pensioni vitalizie (tabella allegata al D.P.R. 131/1986); vedi post del 17 gennaio 2010.

Quello che però si presenta insidioso nel caso di specie (e che è reso evidente dalle stesse tabelle) è che con il decorrere del tempo il valore dell'usufrutto decrescerà, con conseguente affrancamento in eccesso e il valore della nuda proprietà aumenterà con conseguente rivalutazione deficitaria.

Inoltre nel caso di morte dell'usufruttuario, la rivalutazione non giova al nudo proprietario e quindi il pagamento dell'imposta sostitutiva si rivelerà infruttuoso.

Accertamento sintetico: cosa è cambiato.

Con la manovra d'estate sono cambiate in modo rilevante le regole dell'accertamento sintetico ai fini dell'’imposta sul reddito delle persone fisiche.

L’art. 22 del Dl. 78/2010, ha infatti sostituito i commi 4, 5, 6, 7 e 8 dell’art. 38 del DPR. 600/73.

Le nuove disposizioni contenute nella manovra saranno operative per gli accertamenti sui redditi prodotti nel 2009 e quindi già sul modello unico 2010.
La norma ora prevede in sintesi quanto segue.

1) La determinazione sintetica del reddito complessivo del contribuente deve essere effettuata sulla base delle spese sostenute nello stesso periodo d’imposta.

Quindi tutte le spese anche quelle relative a investimenti durevoli (immobili compresi) si presume che siano state finanziate con i redditi maturate nell'anno.

Prima della modifica, invece, le spese per incrementi patrimoniali si presumevano sostenute con redditi conseguiti (in quote costanti) nell'anno in cui la spesa veniva affrontata e nei quattro anni precedenti.

Quindi gli incrementi patrimoniali venivano ad essere considerati per un quinto dell'anno.

2) La determinazione sintetica del reddito complessivo della persona fisica può essere fondata sul contenuto induttivo di elementi indicativi di capacità contributiva individuato mediante l’analisi di campioni significativi di contribuenti, differenziati anche in funzione del nucleo familiare e del contesto territoriale con decreto del Mef con periodicità biennale e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.

3) L’Ufficio può procedere all’accertamento sintetico solo nel caso in cui il reddito complessivo accertato sinteticamente si discosti per oltre il 20% dal reddito dichiarato: prima era necessario il superamento del 25% e per due anni. 

Questa franchigia è comune sia all'accertamento sintetico sia a quello basato sul redditometro.

Prima della manovra, l'unica differenza tra i metodi consisteva nel fatto che soltanto per il redditometro la norma richiedeva la condizione che la "non congruità" rispetto al reddito accertato fosse riscontrata per almeno due periodi d'imposta: ora tale differenza è venuta meno.

4) Dal reddito complessivo determinato sinteticamente sono deducibili i soli oneri di cui all’art. 10 del Tuir; spettano le detrazioni d’imposta relative ad oneri per i quali esse competono.

Il contribuente può fornire una prova contraria al reddito calcolato dal fisco, provando  la presenza di altri redditi o di risparmi derivati da redditi di anni precedenti che permettono di giustificare quella capacità di spesa.

L’ufficio ha l’obbligo di invitare il contribuente a comparire di persona o a mezzo di un suo rappresentante per fornire dati e notizie rilevanti ai fini dell’accertamento.

Qualora se non si  risponde agli inviti volti alla presentazione di argomenti giustificativi, l’Agenzia delle Entrate procede con l’accertamento in automatico e con l’erogazione di sanzioni a titolo definitivo.

Nel caso di acquisto di immobili, si sottolinea che se l'immobile costa 100 e viene pagato senza finanziamenti, l'importo di cento viene imputato come reddito nell'anno di acquisto.

Nel caso in cui si  fosse contratto un mutuo di 80, 20 vengono imputati a reddito per quell'anno: le rate rileveranno come spese sostenute nell'anno.

Non si capisce ancora a quanti anni pregressi si potrà ricorrere per giustificare la spesa.

Successioni europee

Venerdì 15 ottobre è stata presentata a Bruxelles durante la conferenza organizzata dalla CNUE (Consiglio dei Notariati Europei), alla presenza dal Commissario UE alla giustizia Viviane Reading,  una proposta di regolamento relativo alla competenza, alla legge applicabile, al riconoscimento e all’esecuzione delle decisioni e degli atti pubblici in materia di successione e alla istituzione del certificato successorio europeo.

L'obbiettivo è individuare per ogni successione un'autorità paese di riferimento e un solo diritto applicabile.

Il certificato europeo (con formato standard) conterrà informazioni essenziali per tutti i paesi membri in merito alla successione cui si riferisce e conferirà agli eredi uno status riconoscibile senza bisogno di ulteriore documentazione.

I notai d'Europa, inoltre, hanno presentato i  progetti per la realizzazione dell'Europa del diritto.

Il più recente è il sito web www.successions-europe.eu che mette a disposizione -nelle 23 lingue ufficiali e per i 27 paesi membri dell'Ue – le informazioni necessarie per seguire e comprendere qualsiasi vicenda legata ad una successione, in qualsiasi paese essa si svolga.

E' stato illustrato il nuovo progetto di formazione sulla normativa comunitaria per i Notai d'Europa realizzato attraverso la Rete notarile europea e il progetto ARERT (Associazione della Rete Europea dei RegistriTestamentari, www.arert.eu), in collaborazione con la Commissione Ue, costituito tra i notariati di

Italia, Francia, Belgio, Bulgaria, Slovenia, Portogallo e Romania e destinato a creare la interconnessione tra i registri testamentari europei.

Quattro sentenze in materia agraria e un ottimo articolo a commento

La rivista del Notariato del bimestre Luglio e Agosto 2010 pubblica le massime di quattro sentenze della Suprema Corte  in materia di prelazione agraria e a commento un articolo che sintetizza i maggiori problemi in materia di prelazione agraria del sempre ottimo Giovanni Casu, perla dell'Ufficio Studi del Notariato (da pag. 1071 a pag. 1090).

Le sentenze in parola sono:

Cassazione 18 febbraio 2010 n. 3901i  (in breve: non ha rilevanza l'estensione del fondo purché sia suscettibile di attività agraria);

Cassazione 29 gennaio 2010  n. 2044  (in breve: il dato della coltivazione del fondo deve esserci non son solo in termini attuali, ma anche in prospettiva futura e quindi è escluso quando il diritto di prelazione viene esercitato non per continuare l'impresa, ma per rivendere il fondo attraverso combinazioni negoziali);

Cassazione 26 gennaio 2010  n. 1523 (in breve: la cessione di un pacchetto azionario non rientra tra i negozi che danno luogo alla prelazione);

Cassazione 27 gennaio 2010  n. 1712 (in breve: il proprietario confinante non solo deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi direttamente il fondo contiguo; la prova non può desumersi da elementi formali - nella fattispecie gli elenchi SCAU).

Sintetizzo i contenuti dell'articolo cui rinvio perché veramente merita anche per i nutritissimi  riferimenti dottrinali e giurisprudenziali.

Problema dell'estensione del fondo

La giurisprudenza prevalente ritiene le dimensioni del fondo irrilevanti. Il legislatore ha richiesto la sola attitudine del fondo oggetto di trasferimento allo sfruttamento agricolo.

Tale attitudine deve essere caratteristica intrinseca del terreno che viene alienato e quindi non può essere a tal fine considerata la sommatoria fra l'oggetto del trasferimento e il preposseduto dell'avente diritto a prelazione.

Oltre a ritenere irrilevante l'estensione, l'orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che la prelazione non sia  neppure preclusa da:

- le colture del fondo (compresa la natura boschiva);

- la non attualità della coltura, ma la sua suscettibilità futura;

- l'esistenza di fabbricati pertinenziali;

- la destinazione a verde pubblico (destinazione non incompatibile con la vocazione agraria).

- la destinazione agrituristica.

Non trova invece applicazione il meccanismo della prelazione:

a) nel caso in cui l'area abbia perso le caratteristiche di "fondo agricolo" per il vincolo pertinenziale che il proprietario abbia creato con un fabbricato; 

b) nel caso in cui, come prevede testualmente l'art. 8 secondo comma della Legge n. 590 del 1965, "i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica".

Il procedimento amministrativo non deve essere completato, ma deve essere giunto ad una fase tale da rendere evidente la volontà della pubblica amministrazione di aver ormai mutato la destinazione urbanistica dell'area in oggetto.
Dato effettivo della coltivazione e requisiti soggettivi
La Suprema Corte  con la sentenza n. 2044 ha ribadito quali elementi essenziali per l'esercizio della prelazione, la coltivazione del fondo e la qualifica di coltivatore diretto.
L'elemento della coltivazione non solo deve essere attuale, ma deve avere una certa continuità. Non è ammissibile esercitare la prelazione solo per vendere subito dopo a terzi il fondo.
Il requisito ha avuto un'evoluzione normativa, ampliando e precisando via via la categoria originaria.
La legge 590 del 1965 (art. 8) comprendeva: l'affittuario coltivatore diretto, il mezzadro, il colono parziario, il compartecipante, il componente della famiglia coltivatrice in caso di cessione della quota del fondo agricolo.
La legge 817 del 1971 (artt. 16 e 7)  ha previsto anche le cooperative agricole  e il confinante coltivatore diretto. A quest'ultimo  tuttavia il diritto compete solo in mancanza di coltivatori insediati sul fondo.
La legge 203 del 1982 (art. 48) ha esteso il diritto a tutta la famiglia coltivatrice considerata titolare dell'impresa.
Il decreto legislativo n. 99 del 2004 ha precisato che con riferimento alle società agricole, il diritto di prelazione va limitato alle sole società agricole di persone.
Prova della qualifica.
La legge n. 590/1965 all'art. 31 definisce il coltivatore diretto: "Ai fini della presente legge sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, sempreche' la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessita' della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame. Nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna e' equiparato a quello dell'uomo" .
La giurisprudenza ha affermato in modo costante che non esiste un Ente o Organo che possa certificare la qualifica, ma che l'accertamento  spetta esclusivamente al giudice di merito.
Quindi eventuali certificazioni dell'Ispettorato Provinciale Agrario o l'elenco redatto dal Servizio Contributi Agricoli Unificati (SCAU) -come nella Sent. 1712/2010- saranno tra gli elementi presuntivi, senza che possano essere ritenuti riconoscimenti assoluti della qualifica.
Negozi particolari e prelazione agraria
Cessione pacchetto azionario: non opera (Sent. 1523/2010);
Altre operazioni societarie: non opera;

Vendita nuda proprietà: opera;

Vendita con patto di riscatto:  opera;

Vendita di quota indivisa: opera;

Vendita per asta pubblica: opera;

Cessione rendita vitalizia: opera;

Cessione in vitalizio alimentare: non opera;

Permuta: non opera;

Atti a titolo gratuito e divisione: non opera;

Negotium mixtum cum donatione: non opera.

Transazione: non opera.

Coltivatore Confinante

La Sentenza n. 1712 si occupa di prelazione del confinante.

I requisiti sul piano soggettivo da osservarsi possono così essere sintatizzati:

a) il confinante deve essere proprietario di un fondo confinante con quello oggetto di vendita;

b) il confinante deve essere coltivatore diretto;

c) il terreno oggetto di coltivazione deve essere quello confinante, non essendo sufficiente che la coltivazione venga esercitata altrove;

d) il terreno confinante deve avere una propria autonomia colturale;;

e) il confinante deve coltivare detto fondo contiguo da almeno un biennio;

f) il confinante non deve aver venduto fondi da almeno un biennio.

Sul piano oggettivo nell'articolo si sottolinea il requisito della contiguità dei fondi.

Questo concetto non è stato univocamente considerato dalla giurisprudenza: in alcuni casi si è pensato dovesse riferirsi alla contiguità fisica e materiale (contatto reciproco), altre volte alla confinanza giuridica.

Le sentenze della Cassazione hanno poi nel corso del tempo affrontato un'ampia casistica negando o affermando la sussistenza della contiguità a seconda delle circostanze:

--strada pubblica: non c'è contiguità;

--strada privata:   non c'è contiguità;

--fossi:  c'è contiguità;

--strada vicinale: non c'è contiguità;
--acque pubbliche:  non c'è contiguità;
-- acqua privata:  c'è contiguità;
--striscia di terreno creato ad hoc dal venditore:  la prelazione opera;
--fabbricato che occupa la maggior parte del fondo: la prelazione non opera;
--fabbricati rurali: la prelazione opera;
--terreni con destinazione non agricolo: la prelazione opera.

Normative:

L. 26 maggio 1965, n. 590 "Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice. Gazz. Uff. 9 giugno 1965, n. 142"

"Articolo 8 

In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni .

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.

In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla

condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non

può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere

esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che

entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto

la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni

economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.

L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.

Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore."

L. 14 agosto 1971, n. 817 

"Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice" 

 Gazz. Uff. 14 ottobre 1971, n. 261

7. Il termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, per l'esercizio del diritto di prelazione è ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell'intero complesso di fondi.

L'Agenzia delle Entrate ancora una volta conferma che la seconda autorimessa venduta da Impresa come pertinenza di abitazione è soggetta ad I.V.A. al 10%

Alcuni uffici periferici dell'Agenzia delle Entrate continuano a ritenere che la seconda autorimessa pertinenziale ad abitazione sia soggetta ad I.V.A. con aliquota ordinaria al 20 per cento.

Pertanto si è dovuti tornare sull'argomento, con la Risoluzione del 5 ottobre 2010 n. 94/E  dopo la circolare 12/E del 1° marzo 2007 e la Risoluzione del 20 giugno 2007 n. 139/E.

A parere della Direzione  Centrale Normativa la sussistenza del vincolo pertinenziale rende il bene servente una proiezione del bene principale e permette di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale.

Peraltro, una volta riconosciuta la qualificabilità della seconda pertinenza come immobile abitativo, si deve escludere l’aliquota del 4 per cento (visto che la normativa sulla prima casa,

sopra richiamata, consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria).

La relativa  cessione in regime di imponibilità IVA determinerà l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10 per cento.

Ricordiamo che anche le imposte ipotecarie e catastali si applicano in modo diverso nel caso di autorimessa ceduta come pertinenza di immobile abitativo (venduto contestualmente o con atto separato) o ceduta senza indicazioni di vincoli di pertinenziali.

Nel primo caso vengono applicate in misura fissa (euro 168,00 cadauna).

Nel secondo, rispettivamente al 3% e all'1%.

Tassi di interesse effettivi globali medi (Periodo 1°ottobre– 31 dicembre 2010)

Il 24 settembre il Ministero per l’Economia e le Finanze ha emanato con Decreto Ministeriale i tassi di interesse effettivi globali medi ai sensi della legge sull’usura n. 108 del 1996, rilevati dalla Banca d’Italia, in vigore per il periodo di applicazione 1°ottobre– 31 dicembre 2010.

TABELLA

CATEGORIE DI OPERAZIONI	CLASSI DI IMPORTO in unità di euro	TASSI MEDI su base annua
Conti correnti garantiti e non garantiti	fino a 5.000 oltre 5.000	11,38 9,15
Scoperti senza affidamento	fino a 1.500 oltre 1.500	16,47 13,42
Anticipi e sconti	fino a 5.000 da 5.000 a 100.000 oltre 100.000	5,58 5,95 3,78
Factoring	fino a 50.000 oltre 50.000	4,99 3,45
Crediti personali	intera distribuzione	11,26
Altri finanziamenti a famiglie e imprese	intera distribuzione	12,33
Leasing autoveicoli e aeronavali Leasing immobiliare Leasing strumentale	fino a 25.000 oltre 25.000 intera distribuzione fino a 25.000 oltre 25.000	8,79 7,00 3,47 8,90 4,81
Credito finalizzato	fino a 5.000 oltre 5.000	10,95 10,66
Credito revolving	fino a 5.000 oltre 5.000	17,33 12,73
Mutui a tasso fisso Mutui a tasso variabile	intera distribuzione intera distribuzione	4,51 2,60
Prestiti contro cessione del quinto dello stipendio e della pensione	fino a 5.000 oltre 5.000	13,95 11,66
Ai fini della determinazione degli interessi usurari ai sensi dell'art. 2 della legge n.108/96, i tassi rilevati devono essere aumentati della metà.

Fonte: www.bancaditalia.it

L'Agenzia delle Entrate precisa i requisiti delle Società Agricole

La “società agricola”  è  un tipo di società nata con l’obiettivo di migliorare l'organizzazione dell'attività agricola, incentivando  il passaggio alla forma societaria delle imprese agricoli individuali, attraverso il mantenimento in capo alle società che rivestono la qualifica di “società agricole” di un particolare sistema di determinazione del reddito, che costituisce un regime naturale di tassazione solo per le persone fisiche, società semplici e enti non commerciali.

L'introduzione della società agricola è avvenuta con l’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, ma è con il comma 1093 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296, (“finanziaria 2007”) che è stato previsto  un sistema di tassazione più favorevole e segnatamente è stato ammesso che le società di persone, le società a responsabilità limitata e le società cooperative che rivestono la qualifica di società agricola possano optare per la tassazione su base catastale prevista dall’articolo 32 del TUIR.


La disposizione del comma 1093 della finanziaria 2007 ha trovato attuazione con il regolamento adottato con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze di concerto con il Ministro delle Politiche Agricole Alimentari e Forestali del 29 settembre 2007, n. 213.


Il comma 1093 della finanziaria 2007 dispone che “Le società di persone, le società a responsabilità limitata e le società cooperative che rivestono la qualifica di società agricola ai sensi dell’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, come da ultimo modificato dal comma 1096 del presente articolo, possono optare per l’imposizione dei redditi ai sensi dell’articolo 32 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni”.
L’articolo 2 del decreto legislativo n. 99 del 2004, rubricato “Società agricole”, al comma 1 dispone che “La ragione sociale o la denominazione sociale delle società che hanno quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività di cui all'articolo 2135 del codice civile deve contenere l'indicazione di società agricola”.


L'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 50/E/2010 ha precisato i requisiti soggettivi e oggettivi necessari per permettere a tali società di conseguire e mantenere il regime di favore.

Innanzitutto i soggetti cui si applica il comma 1093 sono le:

- società agricole in nome collettivo;

- società agricole in accomandita semplice;

- società agricole a responsabilità limitata;

- società agricole cooperative.

Restano escluse le società semplici esercenti attività agricole per le quali la determinazione del reddito sulla base dei criteri catastali costituisce il naturale regime d’imposizione inderogabile e le cooperative che svolgono solo attività di trasformazione/commercializzazione di prodotti conferiti dai soci qualora non posseggano e/o non conducano i terreni sui quali esercitano l’attività agricola.

Per queste ultime manca, infatti, il requisito primario per potere determinare il reddito su base catastale, rappresentato dal terreno stesso.

Ai sensi del comma 2 dell’articolo 32 del TUIR “Sono considerate attività agricole: 

a) le attività dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura;

b) l’allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e le attività dirette alla produzione di vegetali tramite l’utilizzo di strutture fisse o mobili, anche provvisorie se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di quella del terreno su cui la produzione stessa insiste;

c) le attività di cui al terzo comma dell’articolo 2135 del codice civile, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione, ancorché non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali, con riferimento ai beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze su proposta del Ministro delle politiche agricole e forestali”.

Pertanto, rientrano nella determinazione analitica del reddito le seguenti attività:

a) di produzione di vegetali eccedente il limite del doppio di quella del terreno su cui la produzione insiste;

b) di allevamento di animali in numero superiore rispetto a quello stabilito con decreto ministeriale tenuto conto della potenzialità produttiva dei terreni e delle unità foraggere occorrenti a seconda della specie allevata;

c) agricole connesse che hanno ad oggetto beni provenienti prevalentemente dalla coltivazione del fondo, del bosco o dall’allevamento di animali non contemplati nella tabella allegata al decreto ministeriale previsto dalla lettera c) del comma 2 dell’articolo 32 del TUIR;

d) di fornitura di servizi di cui al terzo comma dell’articolo 2135 del codice civile;

e) agrituristica, che è sempre produttiva di reddito d’impresa.

Le attività di manipolazione, conservazione, trasformazione, e commercializzazione svolte dalla società su prodotti contemplati nella tabella allegata al citato decreto ministeriale, non derivanti prevalentemente dalla coltivazione del fondo, del bosco o dall’allevamento di animali, sono sempre produttive di reddito d’impresa determinato secondo le regole ordinarie.

In assenza del requisito della “prevalenza”, le suddette attività non possono qualificarsi come produttive di reddito agrario.

Fra i requisiti soggettivi delle società agricole vengono indicati:
a) l’oggetto sociale deve  prevedere l’esercizio “esclusivo” delle attività di cui all’articolo 2135 del codice civile;

b) la ragione sociale (se trattasi di società di persone) o denominazione sociale (se trattasi di società di capitali) deve contenere l’indicazione “società agricola”.


Al requisito formale succitato sub a) (esclusività dell'oggetto sociale) deve necessariamente corrispondere l’attività in concreto svolta dalle società agricole.

L'Agenzia delle Entrate chiosa pertanto che "non costituiscono società agricole quelle che a prescindere dall’oggetto sociale esercitano attività:
• di cui all’articolo 2195 del codice civile, vale a dire: attività industriale diretta alla produzione di beni o di servizi; attività intermediaria nella circolazione dei beni; attività di trasporto per terra, per acqua o per aria; attività bancaria o assicurativa; altre attività ausiliarie delle precedenti;
• di cui all’articolo 55 del TUIR, comma 2, lettere a) e b), ovvero: attività organizzata in forma di impresa diretta alla prestazione di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile; attività di sfruttamento di miniere, cave, torbiere, saline, laghi, stagni e altre acque interne".

Tuttavia viene considerato ammissibile:
a) prevedere nell'oggetto e includere  attività strumentali a quella principale per il conseguimento dell’oggetto sociale; ad esempio: operazioni commerciali, industriali, ipotecarie e immobiliari volte a potenziare o migliorare l’attività agricola stessa.
Il tutto ovviamente purché non si snaturi  la caratteristiche produzione di reddito della società che deve originare principalmente dalle attività agricole;
b) partecipare ad altre società, purchè sussistano contestualmente le seguenti condizioni:
"- la partecipata sia anch’essa una società agricola che, dunque, svolge esclusivamente le attività di cui all’articolo 2135 del codice civile;
- i dividendi derivanti dal possesso di tali partecipazioni siano inferiori ai ricavi derivanti dallo svolgimento delle attività agricole svolte direttamente dalla partecipante."

Il regime d’imposizione introdotto dal legislatore con il comma 1093 della finanziaria 2007 che si pone in alternativa al regime analitico di determinazione del reddito d’impresa, le cui regole sono contenute nella sezione I del capo II del titolo II del TUIR, è opzionale.

Le società agricole che intendono optare per la tassazione catastale introdotta dal comma 1093 della finanziaria 2007, sono tenute in base all’articolo 2, comma 1, del decreto n. 442 del 1997 “… a comunicare l’opzione di cui all’articolo 1 nella prima dichiarazione annuale IVA da presentare successivamente alla scelta operata”. Ai sensi del successivo comma 2 dello stesso articolo “Nel caso di esonero dell’obbligo di presentazione della dichiarazione annuale, la scelta è comunicata con le stesse modalità ed i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi utilizzando la specifica modulistica relativa alla dichiarazione annuale dell’imposta sul valore aggiunto”.

La società agricola che intenda optare per la tassazione catastale deve possedere i requisiti richiesti fin dall’inizio del periodo d’imposta e comunicare la propria scelta nella prima dichiarazione (IVA o dei redditi) da presentare.
Una volta effettuata l’opzione il contribuente è vincolato alla concreta applicazione del regime scelto almeno per un triennio ai sensi del successivo articolo 3 del citato decreto n. 442 del 1997.
Si precisa che, laddove vengano meno in capo ai soggetti optanti i requisiti prescritti dalla norma, l’opzione perde efficacia dal periodo d’imposta in corso alla data in cui si verifica l’evento caducativo.
Le modalità di determinazione del reddito imponibile sono contenute nell’articolo 3, comma 1, del regolamento, secondo il quale il reddito dei soggetti di cui all’articolo 1 determinato ai sensi dell’articolo 32 del testo unico delle imposte sui redditi resta considerato reddito d’impresa nonostante l'opzione effettuata che non ne altera la natura.

Le società che scelgono di optare per la nuova disciplina fiscale devono mantenere inalterate le modalità di tenuta della contabilità originariamente adottate (ordinaria o semplificata) ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
Per le altre precisazioni in tema di perdite e società di comodo si rinvia alla circolare perché non di interesse strettamente notarile.