Circolare dell'Agenzia del Territorio sulle novità in tema di conformità catastali

L'Agenzia del Territorio ha emanato una circolare esplicativa sulle novità introdotte dall'articolo 19, comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 in queste ore fra l'altro in fase di conversione con alcune modifiche già riportate dalla stampa.

In sintesi queste sono le indicazioni fornite dalla Circolare n. 2 del 9 luglio 2010 - Prot. n. 36607.

Il nuovo comma 1-bis dell'art. 29 della L. 52/1982 è strutturato come è noto in due parti seppur collegate: 

a) la prima parte che impone la c.d. "coerenza oggettiva"  esclusivamente per gli atti immobiliari nella norma indicati  e cioè l'obbligatorietà a pena di nullità dell'identificazione catastale, del riferimento alle planimetrie nonché di una dichiarazione  resa dagli intestatari della conformità delle planimetrie e dei dati catastali con lo stato di fatto delle unità immobiliari;

b) la seconda parte che impone la c.d. "coerenza soggettiva"e cioè la preventiva individuazione da parte del Notaio degli intestatari  catastali  e la verifica di concordanza fra i titolari iscritti in Catasto e  le risultanze dei RR. II.

Lo scopo della norma appare: da un lato,  consentire il miglioramento della qualità delle banche dati catastali e della pubblicità immobiliare, al fine di rendere le informazioni più affidabili, dall'altra  far emergere possibili fenomeni di elusione ed evasione fiscale determinati da un mancato aggiornamento delle rendite delle unità immobiliari urbane.

Non vi sono innovazioni in tema di trascrivibilità degli atti: la sanzione è la nullità non l'intrascrivibilità.

L'art. 29, pertanto,  non innova in nulla il controllo che il Conservatore deve eseguire ai fini della  trascrivibilità degli atti e delle scritture private autenticate.

Le nuove disposizioni integrano le norme catastali in particolare quelle riferentesi al deposito delle planimetrie (art. 7  Regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249;  art. 58 e art. 17 decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142).

L'obbligo della presentazione di una planimetria aggiornata sussiste tutte le volte che le variazioni possano incidere sul c.d. classamento (e quindi sulla consistenza, classe e categoria da cui deriva la determinazione della rendita catastale).

COERENZA OGGETTIVA

a) Unità Immobiliari Urbane

Dalla previsione normativa che la prima parte del comma 1-bis si applichi a tutti gli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti definibili come unità immobiliari urbane, deriva a contrariis, che la norma non possa riguardare:

• le particelle censite al catasto terreni;

• i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;

• i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati;

• i fabbricati iscritti in catasto come “in corso costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano stati ultimati o definiti;

• i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi dell’art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650.

b) Identificativi Catastali 

I dati catastali obbligatori sono: sezione, foglio, mappale ed eventuale subalterno.

Sono gli stessi dati che obbligatoriamente fanno parte del contenuto delle note di trascrizione (artt. 2659, 2660, 2826 e 2839)

c) Riferimento alle Planimetrie Catastali

La norma impone di far riferimento alla planimetria depositata in Catasto.
Non ci sono problemi particolari in caso di corretta presentazione (purché la planimetria sia conforme allo stato di fatto).
Vengono trattati dalla circolare alcuni casi particolari:

1) Se la planimetria non è stata presentata perché non obbligatoria ai sensi dell'art. 58 D.P.R. n. 1149/1949, bisogna citare detta circostanza in atto;

2) se la planimetria non è accettabile secondo le Istruzioni del Catasto edilizio urbano, deve essere ripresentata ex novo;

3) se la planimetria non è aggiornata, idem come sopra (in questi ultimi casi verranno applicate le sanzioni - circ. n. 2 del 17 aprile 2002);

 4) se la planimetria non è reperibile o leggibile per cause d'ufficio, si aprono tre possibili scenari:

- la parte, se è in possesso di copia certificata della planimetria stessa oppure della “seconda copia per ricevuta”,  potrà far acquisire tale elaborato (previa verifica di congruenza dell'Ufficio);

- la parte, se non è in possesso della copia di cui sopra, potrà o presentarne una ex novo a sue spese (in esenzione dai tributi speciali) o chiedere che venga prodotto a cura dell'Ufficio stesso (anche a mezzo sopralluogo) -non stabilendo una tempistica tassativa, è presumibile che nei casi di urgenza se ne farà carico la parte n.d.r.-.

d) Conformità delle planimetrie

Gli intestatatari dovranno dichiarare la conformità fra le planimetrie e gli immobili. Quindi nel caso in cui tale conformità non vi si riscontrabile,  dovranno aggiornare le planimetrie.

e) Variazioni che non rendono obbligatorio l'aggiornamento

Non ostano alla conformità fra planimetrie e stato di fatto:

- variazioni di toponimi;

- variazioni dei nomi dei confinanti;

- variazioni che non influiscono sulla rendita (ad esempio spostamento di una porta o tramezzo che non determinino variazioni dei vani e della funzione del vano).

E' sempre obbligatorio l'aggiornamento quando la mutazione modifica classe o consistenza.

COERENZA SOGGETTIVA

La seconda parte del comma 1-bis vuole in sostanza che siano state presentate tutte le volture degli atti che hanno determinato l'attuale intestazione  del bene.

Il Notaio deve effettuare tale controllo prima della stipula. Si rammentano le indicazioni fornite dalla Circolare n. 3 del 2 maggio 2002 in tema di adempimenti correlati alla presentazione del modello unico informatico di registrazione, trascrizione e voltura catastale.

Se la voltura è stata presentata, ma non inserita sarà sufficiente presentare un'apposita istanza presso l'Ufficio provinciale competente o al Contact Center o domanda di voltura di preallineamento.