PRIMA CASA: residenza del coniuge in comunione e forza maggiore

Necessità dei requisiti prima casa per entrambi i coniugi

Non è affatto risolta l'annosa  questione relativa alla necessità per i coniugi in comunione legale di avere entrambi tutti i requisiti previsti nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del T.U. Imposta di registro - D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Infatti mentre l'Agenzia delle Entrate ha avuto sempre un atteggiamento restrittivo imponendo che entrambi i coniugi avessero i requisiti richiesti e rendessero nell'atto la relativa dichiarazione (da ultimo Circolare 12 agosto 2005 n. 38/E http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/ebe03e4ee9a3272/Circolare_38_2005.pdf) la Cassazione è stata sempre più possibilista.

Il ragionamento della Corte nell'ultimo pronunciato (Ordinanza 20 maggio-1^ luglio 2009 n. 15426 http://docs.google.com/Doc?docid=0AbWdN6KC3nsqZGQ5MzM4NnNfM2M5djZrOGdr&hl=en) si fonda sulla natura ontologica dell'acquisto ex art. 177 c.c. 

Quest'ultimo si differenzia da un acquisto negoziale fondato sulla volontà delle parti, ma è qualcosa che scaturisce automaticamente dalla legge: quindi il coniuge che "subisce" l'acquisto dell'altro non deve avere i requisiti di legge "prima casa".

Sentenze conformi: Cass. 14237/00;  13085/03  e 2109/09 in queste peraltro si introduceva addirittura il concetto di residenza di famiglia

Sentenze difformi: Cass. 3159/96

Commenti: Federnotizie n. 6/2009

Impossibilità a trasferire la residenza per causa di forza maggiore

Altra questione altrettanto interessante è il destino dell'agevolazione richiesta nel caso in cui l'acquirente non possa trasferire la residenza entro i 18 mesi nel Comune ove è sito l'immobile per causa di forza maggiore.

Secondo la tesi maggioritaria degli interpreti e di alcuni pronunciati (Cass. 20066/2005 e Cass. 2552/2003) un evento che impedisce l'utilizzabilità della casa non costituisce mai un'esimente della decadenza.

Ricordiamo che la nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima impone che si porti la residenza nello stesso Comune per beneficiare della prima casa, non che si abiti l'immobile acquistato.

Quindi a rigor di logica se quanto ho comprato non è oggettivamente utilizzabile, potrei sempre locare temporaneamente un immobile nello stesso luogo, evitando così la decadenza.

Rimarrebbe aperta peraltro il caso di impossibilità soggettiva (non legata all'immobile).

In un'ultima sentenza la Suprema Corte è più possibilista (Cass. 26 gennaio 2010 n. 1392): nega che possa costituire forza maggiore "un'infiltrazione d'acqua", ma non esclude a prioristicamente che l'acquirente possa provare che un determinato evento abbia oggettivamente impedito il trasferimento, escludendo la decadenza ("a prescindere da ogni altra considerazione una infiltrazione di acque reflue in un appartamento non rappresenta in sé un impedimento avente le caratteristiche della forza maggiore se non in caso di prova del momento della sua insorgenza, del suo protrarsi, ovvero di eventuali complicanze idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparazione e ad impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell'immobile ma, in ogni caso, l'ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica").