DECRETO MILLEPROPROGHE: REINTRODOTTA LA PICCOLA PROPRIETA' CONTADINA

E' stato convertito in legge il decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative con il nuovo titolo "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative".

Come anticipato da più fonti per tutto il 2010 è stata nuovamente introdotta l'agevolazione della piccola proprietà contadina.

L'articolo 2 comma 4-bis stabilisce infatti quanto segue:

"4bis. Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto e fino al 31 dicembre 2010, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1 per cento. 

Gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà.

I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente.

Sono fatte salve le disposizioni di cui all'articolo 11 commi 2 e 3 del decreto legislativo 18 maggio 2001 n. 228*, nonché all'articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004 n. 99 ** e successive modificazioni."

La legge di conversione  26 febbraio 2010 n.25 è stata pubblicata nella GU n. 47 del 26-2-2010. 

Il provvedimento è entrato in vigore il 27 febbraio 2010.

La piccola proprietà contadina ancora una volta non viene messa a regime, ma rimane una disciplina fiscale temporanea.

Il  testo ha creato subito dubbi interpretativi.
Infatti a differenza delle altre disposizioni che via via hanno mantenuto in vita l'agevolazione, nel decreto non viene espressamente fatto riferimento alla legge n. 604/1954.
Sembrerebbe quindi una disposizione autonoma rispetto alle precedenti  previsioni agevolative.
Conseguentemente vi sono dei seri dubbi sulla necessità delle  condizioni di cui all’art. 2 della legge n. 604/1954 e del certificato dell’Ispettorato provinciale agrario di cui all’art. 3 l. n. 604/1954.
Pare invece che sia indispensabile la destinazione urbanistica agricola del terreno.
C'è d'altro canto da rilevare la stranezza che una norma che innova sia inserita in  un provvedimento emanato per prorogare.

Il consiglio pertanto finale è (prima di ulteriori chiarimenti) di continuare a considerare tuzioristicamente ancora sussistenti i requisiti di cui alla Legge 6 agosto 1954, n. 604 e la necessità della certificazione (anche se la contraria tesi potrebbe essere usata a scopo difensivo, laddove necessario).

Restano ferme le altre disposizioni agevolative in materia di agricoltura.

In sintesi:

Imposta di registro fissa (Euro 168,00)

Imposta ipotecaria Fissa (Euro 168,00)

Imposta catastale 1%

Imposta di bollo Non dovuta (art. 21 Tabella all.”B” al D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 642)

Note

* Decreto legislativo 18 maggio 2001 n. 228

Art. 11. Attenuazione dei vincoli in materia di proprieta' coltivatrice

2. La estinzione anticipata del mutuo o la vendita del fondo acquistato con i suddetti benefici non possono aver luogo prima che siano decorsi cinque anni dall'acquisto.

3. Non incorre nella decadenza dei benefici l'acquirente che, durante il periodo vincolativo di cui ai commi 1 e 2, ferma restando la destinazione agricola, alieni il fondo o conceda il godimento dello stesso a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado, che esercitano l'attivita' di imprenditore agricolo di cui all'articolo 2135 del codice civile, come sostituito dall'articolo 1 del presente decreto. Le disposizioni del presente comma si applicano anche in tutti i casi di alienazione conseguente all'attuazione di politiche comunitarie, nazionali e regionali volte a favorire l'insediamento di giovani in agricoltura o tendenti a promuovere il prepensionamento nel settore.

** Decreto legislativo 29 marzo 2004 n. 99 

Art. 2. Società agricole

1. La ragione sociale o la denominazione sociale delle società che hanno quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attività di cui all'articolo 2135 del codice civile deve contenere l'indicazione di società agricola.

2. Le società costituite alla data di entrata in vigore del presente decreto, che abbiano i requisiti di cui al presente articolo, devono inserire nella ragione sociale o nella denominazione sociale la indicazione di «società agricola» ed adeguare lo statuto, ove redatto. Le predette società sono esentate dal pagamento di tributi e diritti dovuti per l'aggiornamento della nuova ragione sociale o denominazione sociale negli atti catastali e nei pubblici registri immobiliari.

3. L'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto di cui all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, spetta anche alla società agricola di persone qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall'iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all'articolo 2188 e seguenti del codice civile. Alla medesima società sono in ogni caso riconosciute, altresì, le agevolazioni previdenziali ed assistenziali stabilite dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto.

4. Alle società agricole di cui all'articolo 1, comma 3, sono riconosciute le agevolazioni tributarie in materia di imposizione indiretta e creditizie stabilite dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto. La perdita dei requisiti di cui all'articolo 1, comma 3, determina la decadenza dalle agevolazioni.

DELEGA AL GOVERNO PER UNA DISCIPLINA INTERNA DEL TRUST

Il disegno di legge comunitaria per il 2010 *  prevede una delega al governo per inserire nel Codice Civile (Libro IV - DELLE OBBLIGAZIONI)  la disciplina del contratto di fiducia.
Il periodo per provvedere con uno più decreti è di due anni dall'entrata in vigore della legge.
Il negozio della fiducia consisterebbe in un contratto in base al quale "il fiduciante trasferisce diritti, beni o somme di denaro specificamente individuati in forma di patrimonio separato ad un fiduciario che li amministra secondo uno scopo determinato, anche nell'interesse di uno o più beneficiari determinati o determinabili".
Il contratto avrà un termine di durata massimo e potrà essere sciolto con il consenso unanime dei beneficiari.

L'istituto nonostante la terminologia di stampo romanistico sembra coincidere con il trust che quindi avrebbe finalmente una disciplina interna, evitando il rinvio a leggi straniere con cui gli operatori del diritto hanno poca dimestichezza e che spesso confliggono con alcuni cardini del nostro sistema  (si pensi alla tutela dei legittimari).

I primi commentatori hanno espresso preoccupazione per l'inquadramento del trust in uno schema contrattuale e  per l'utilizzo del termine "fiducia", essendo il trust nei paesi anglosassoni (ove è sorto e si largamente diffuso) qualcosa di  radicalmente diverso.

La legge delega prevede peraltro (nonostante la collocazione sistematica prevista nel libro IV) altre fonti possibili di fiducia nel testamento e nella sentenza: quindi qualcosa di più ampio che un mero contratto.  

Il disegno di legge impone al Governo una disciplina dettagliata per casi particolari in cui l'istituto verrebbe utilizzato per scopi precisi e meritevoli di particolare tutela (ad esempio quelli assistenziali).

Fonte: Il Sole 24ore

*La Legge Comunitaria è una legge che lo Stato italiano, ogni anno, adotta per conformare le leggi italiane agli obblighi comunitari derivanti da direttive europee, regolamenti europei, procedure di infrazione e sentenze della Corte di Giustizia Europea.

CHIARIMENTO SULL'ICI PER IMMOBILI CON PIU' COMPROPRIETARI

Il ministero dell'Economia in commissione Finanze alla Camera ha chiarito che l'immobile, oggetto di comproprietà, asservito a fondo coltivato da uno solo dei soggetti titolari, mantiene i requisiti di ruralità e quindi non sconta l'ICI.

REQUISITI DI RURALITA'
Un immobile è rurale quando ha i requisiti di cui all'art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla L. 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla L. 29 novembre 2007, n. 222.
a) Fabbricati non abitativi
Sono gli immobili destinati:
a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti  per la coltivazione e l'allevamento;
d) all'allevamento e al ricovero degli animali;
e) all'agriturismo;
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda a tempo  indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all'attività di alpeggio in zona di montagna;
h) ad uso di ufficio dell'azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;
l) all'esercizio dell'attività agricola in maso chiuso.
b) Fabbricati abitativi
I fabbricati abitativi sono rurali purchè
- siano stati adibiti ad abitazione dai seguenti soggetti:
1) dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all'attività agricola svolta;
2) dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo
idoneo conduce il terreno a cui l'immobile e' asservito;
3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di
attività svolta in agricoltura;
5) da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all'articolo 2  del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale.
6) dai dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda (a tempo determinato o a tempo determinato per più di cento giornate lavorative annue), assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
I soggetti indicati dai numeri 1), 2) e 5) devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo (registro delle imprese e obblighi contributivi).
Gli altri requisiti, necessariamente richiesti ai fini del riconoscimento della
ruralità dei fabbricati, sono
- il conduttore del fondo deve far derivare dalle attività agricole un volume d’affari superiore alla metà (un quarto nelle zone montane) del reddito complessivo dichiarato dal soggetto, senza considerare le pensioni per attività svolta in agricoltura.
Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione Iva si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero;
- il terreno al cui servizio è posta l’abitazione deve essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario e avere una superficie di almeno 10 mila metri quadrati (3 mila metri quadrati in caso di colture specializzate in serra o funghicoltura o altra coltura intensiva, e nelle zone montane);
- le abitazioni non devono possedere le caratteristiche di abitazioni di lusso, - le abitazioni non devono essere classificati nelle categorie A/1 e A/8.

FONDO PATRIMONIALE: DUE SENTENZE CHE ANCORA UNA VOLTA NE COMPROVANO L'EFFICACIA

A distanza di neanche un anno la Cassazione si è pronunciata due volte con sentenze che comprovano la forza del fondo come strumento a difesa dei beni familiari.

La prima della Sezione tributaria del 7 luglio 2009 n. 15862 in primis ha riaffermato il principio che i beni del fondo possano essere assoggettati all' esecuzione forzata solo nel caso in cui l'obbligazione azionata in via esecutiva abbia un rapporto con i bisogni della famiglia, indipendentemente dalla natura dell'obbligazione.

Quindi il fondo potrebbe reggere anche con riferimento a debiti che abbiano la propria fonte nella legge (debiti tributari) e non solo in un negozio (conforme Cass. 12998/06).
Starà al Giudice di Merito verificare se tali debiti possano ritenersi contratti o meno per sopperire ai bisogni della famiglia.
Inoltre la stessa Corte ha anche precisato che l'art. 170 c.c. non limita il divieto di esecuzione forzata ai soli crediti (estranei ai bisogni della famiglia) sorti successivamente alla costituzione del fondo, ma estende la sua efficacia ai crediti sorti anteriormente, restando ferma la possibilità per il creditore di esercitare l'azione revocatoria ordinaria (conforme Cass. 3251/96, 4933/05).
Bisogna peraltro dar conto anche di un altro pronunciato dello stesso periodo e segnatamente Cassazione sezione III penale 7 ottobre 2009 n. 38925 in cui si è affermato che il fondo non funge da scudo contro il fisco, potendo essere sequestrati beni anche se confluiti prima dell'accertamento fiscale e della procedura di riscossione.

La seconda sentenza in argomento della Prima sezione del 22 gennaio 2010 n. 1112 ha escluso che i beni facenti parte del fondo patrimoniale, in quanto costituenti un patrimonio separato, possano essere compresi nel fallimento (conforme Cass. 00/8379 e 90/11449).
Anche se la versione della legge fallimentare usata dai Giudici di merito era quella precedente alla modifica apportata all'articolo 46, n. 3, Legge Fallimentare dal Decreto Legislativo 2006, n. 5, con la quale il richiamo al patrimonio familiare è stato sostituito con quello relativo al fondo patrimoniale, non si può escludere che la ratio del legislatore fosse sempre la stessa cioè di non confondere i beni destinati genericamente ai creditori con quelli destinati al soddisfacimento di specifiche esigenze.
Pertanto i beni del fondo non possono essere ricompresi nel perimetro della Legge Fallimentare sia ante che post Dlgs 5/2006

Agevolazione della Piccola Proprietà Contadina: nuovo spiraglio!

Con la conversione del Decreto "milleproroghe" da parte del Senato è riapparsa l'agevolazione della p.p.c. per un periodo di un anno a decorrere dalla data di conversione stessa.
Il provvedimento è ora passato alla Camera.

Per i lavori su tutte le parti condominiali si può chiedere il 36%

L'Agenzia delle Entrate con il  parere n. 210/8934 del 3 febbraio 2010  seguito dalla  Risoluzione 7/E  -a seguito di istanza dell'Associazione degli Amministratori Condominiali ANACI- ha chiarito  che la detrazione del 36% è applicabile ai lavori su tutte le parti condominiali nonostante l'articolo 1 della legge 449/97 faccia riferimento solo al numero 1 dell'art. 1117

(Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.)

Già il regolamento attuativo D.M. 18 febbraio 1998 n. 41, la circolare 57/E e circolare 121/E del 1998 avevano esteso la possibilità del beneficio fiscale a tutti gli enti condominiali, ma c'erano ancora alcune incertezze applicative.
La stessa Agenzia delle Entrate aveva dato un'interpretazione restrittiva nella Risoluzione 84 del 7 maggio 2007.
Ora i dubbio sembrano venuti meno.

Ricordiamo che nel caso di parti comuni i lavori che danno diritto alla detrazione sono: 

a) interventi di manutenzione ordinaria;

b) interventi di manutenzione straordinaria;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo;

d) interventi di ristrutturazione edilizia;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica.

Piccola proprietà contadina: niente reintroduzione, pare

Circa 300 dei 650 emendamenti al decreto milleproroghe sono stati giudicati inammissibili.
La reintroduzione della piccola proprietà contadine pare essere ricompresa tra questi, non avendo la sufficiente copertura finanziaria.

QUINTA GUIDA AL CITTADINO DEL NOTARIATO: Acquisto degli immobili in costruzione

Il 4 febbraio 2010 è stata presentata la nuova guida  dedicata all'acquisto degli immobili in costruzione redatta dal Consiglio Nazionale del Notariato e le principali Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori).

GUIDA IMMOBILI DA COSTRUIRE

Si tratta della quinta guida della collana di documenti dedicati al cittadino.

Le altre pubblicazioni sono:

-Mutuo Informato - Edizione aggiornata alla Legge 40/2007 e  Finanziaria 2008

                                       GUIDA MUTUO_INFORMATO

-Prezzo-Valore                   GUIDA PREZZO VALORE

-Vivere in condominio          GUIDA CONDOMINIO

-Garanzia preliminare          GUIDA PRELIMINARE

La guida è un efficace strumento per aiutare chi acquista un immobile "sulla carta", non ancora costruito o ultimato  da un'impresa, volendo metterlo al corrente dei diritti e delle tutele che la legge ha approntato per tutelarlo in particolare il decreto legislativo 122/2005.

Il rischio infatti per chi compra immobili non ancora ultimati è il lasso di tempo che può intercorrere fra la conclusione del preliminare (o compromesso) e la stipula del rogito, con pagamento di acconti al costruttore anche molto sostanziosi e l'eventualità di una situazione di crisi dell'impresa.

La legge 122/2005 ha cercato di ovviare o almeno di limitare i rischi per il consumatore prevedendo  la garanzia fideiussoria, l’esclusione della revocatoria fallimentare, il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta, la polizza assicurativa indennitaria di durata decennale ecc. 

Purtroppo non tutti i possibili eventi sono coperti da una previsione normativa ed alcune volte anche i rimedi contemplati possono rivelarsi non applicati in modo corretto o efficaci: quindi massima attenzione e rivolgersi al notaio di propria fiducia per un consiglio prima del preliminare (v.  post del 27 nov. 2009).

PICCOLA PROPRIETA' CONTADINA: FORSE NOVITA' IN VISTA

Pare che con il decreto "milleproroghe" verrà ripristinata l'agevolazione della piccola proprietà contadina o prororogando al solito la vecchia normativa o mettendola finalmente a regime.

La notizia veniva riportata sia dal Sole 24ore che da Italia Oggi. 

Se si deve comprare terreni e si ha la qualifica di coltivatori diretti, è preferibile attendere.

PRIMA CASA: residenza del coniuge in comunione e forza maggiore

Necessità dei requisiti prima casa per entrambi i coniugi

Non è affatto risolta l'annosa  questione relativa alla necessità per i coniugi in comunione legale di avere entrambi tutti i requisiti previsti nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del T.U. Imposta di registro - D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Infatti mentre l'Agenzia delle Entrate ha avuto sempre un atteggiamento restrittivo imponendo che entrambi i coniugi avessero i requisiti richiesti e rendessero nell'atto la relativa dichiarazione (da ultimo Circolare 12 agosto 2005 n. 38/E http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/ebe03e4ee9a3272/Circolare_38_2005.pdf) la Cassazione è stata sempre più possibilista.

Il ragionamento della Corte nell'ultimo pronunciato (Ordinanza 20 maggio-1^ luglio 2009 n. 15426 http://docs.google.com/Doc?docid=0AbWdN6KC3nsqZGQ5MzM4NnNfM2M5djZrOGdr&hl=en) si fonda sulla natura ontologica dell'acquisto ex art. 177 c.c. 

Quest'ultimo si differenzia da un acquisto negoziale fondato sulla volontà delle parti, ma è qualcosa che scaturisce automaticamente dalla legge: quindi il coniuge che "subisce" l'acquisto dell'altro non deve avere i requisiti di legge "prima casa".

Sentenze conformi: Cass. 14237/00;  13085/03  e 2109/09 in queste peraltro si introduceva addirittura il concetto di residenza di famiglia

Sentenze difformi: Cass. 3159/96

Commenti: Federnotizie n. 6/2009

Impossibilità a trasferire la residenza per causa di forza maggiore

Altra questione altrettanto interessante è il destino dell'agevolazione richiesta nel caso in cui l'acquirente non possa trasferire la residenza entro i 18 mesi nel Comune ove è sito l'immobile per causa di forza maggiore.

Secondo la tesi maggioritaria degli interpreti e di alcuni pronunciati (Cass. 20066/2005 e Cass. 2552/2003) un evento che impedisce l'utilizzabilità della casa non costituisce mai un'esimente della decadenza.

Ricordiamo che la nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima impone che si porti la residenza nello stesso Comune per beneficiare della prima casa, non che si abiti l'immobile acquistato.

Quindi a rigor di logica se quanto ho comprato non è oggettivamente utilizzabile, potrei sempre locare temporaneamente un immobile nello stesso luogo, evitando così la decadenza.

Rimarrebbe aperta peraltro il caso di impossibilità soggettiva (non legata all'immobile).

In un'ultima sentenza la Suprema Corte è più possibilista (Cass. 26 gennaio 2010 n. 1392): nega che possa costituire forza maggiore "un'infiltrazione d'acqua", ma non esclude a prioristicamente che l'acquirente possa provare che un determinato evento abbia oggettivamente impedito il trasferimento, escludendo la decadenza ("a prescindere da ogni altra considerazione una infiltrazione di acque reflue in un appartamento non rappresenta in sé un impedimento avente le caratteristiche della forza maggiore se non in caso di prova del momento della sua insorgenza, del suo protrarsi, ovvero di eventuali complicanze idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparazione e ad impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell'immobile ma, in ogni caso, l'ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica").