Una sentenza interessante in materia di preliminare trascritto

In materia di preliminare di acquisto di immobile è stata emessa un'interessante sentenza dalle sezioni unite civili (n. 21405/2009).

La Corte ha stabilito che in caso di fallimento di un costruttore e di risoluzione da parte del curatore del contratto preliminare trascritto, il privilegio speciale che assiste il credito per la restituzione della caparra, non prevale rispetto all'ipoteca precedentemente iscritta dall'Istituto di Credito che ha finanziato l'imprenditore.

L'istituto cui fa riferimento la sentenza è una particolare forma di garanzia (appunto  privilegio)  accordata al compratore di immobili da costruire dall'articolo 2645 bis c.c., purchè il preliminare sia trascritto.

La trascrizione del preliminare si ottiene solo se il preliminare è stato redatto da Notaio (atto pubblico) o autenticato nelle firme da Notaio (scrittura privata autenticata).

L'articolo 2645 bis c.c. è stato introdotto dal D.L. 669/996 convertito dalla L. 30/1997 per permettere la trascrizione dei preliminari, tutelando maggiormente la parte promittente l'acquisto (compratore) da problematiche connesse al promittente la vendita (venditore: pregiudizievoli, fallimento).

In base all'articolo 2648 c.c. vige la regola generale che i creditori che hanno privilegio sui beni immobili siano preferiti ai creditori ipotecari, ma si ammette che la legge possa disporre diversamente.

La corte ha ritenuto che in questa fattispecie il legislatore abbia voluto affermare una regola diversa rispetto il principio generale,  visto che lo stesso privilegio non sorge in ogni ipotesi di contratto preliminare, ma solo subordinatamente alla trascrizione dello stesso (pubblicità con effetto costitutivo).

Conseguentemente nel caso di preliminare trascritto vige il principio dell'ordine della pubblicità immobiliare: chi prima iscrive o trascrive, meglio alloggia.

FORUM DEL CONSIGLIO NAZIONALE

Nella giornata di oggi, il tema  più interessante trattato nelle tavole rotonde ha riguardato i  "Global legal standards", cioè l'individuazione di principi che possano garantire in tutto il mondo sicurezza giuridica.

Il professor Ugo Mattei -Ordinario di Diritto Civile all'Università di Torino- ha evidenziato come i "global legal standards" debbano essere elaborati non solo dalle potenze economiche, ma da tutti i paesi del mondo nella sede naturale della cooperazione internazionale: le Nazioni Unite.

Ciascun Stato deve essere portatore della propria cultura giuridica e vedere di individuare principi comuni.

In Italia, i Notai hanno fornito un apporto fondamentale al processo creativo di cultura giuridica: da mille anni, infatti, parlano con la gente, interpretano la volontà, portano la giustizia alle persone, adattano il diritto alla vita di tutti i giorni.

La caratteristica degli standards dovrà essere la qualità e l'elaborazione di queste regole sarà necessariamente  un processo lungo.

Ma meglio tempi lunghi, una "slow law", che  la velocità cercata a tutti i costi, incuranti delle conseguenze sociali che possano portare frettolose scorciatoie.

Celeste Hammond, Professore Ordinario a Chicago, è tornata -ricollegandosi alla relazione del Prof. De Soto di ieri- al problema dei subprime e del sistema  americano di circolazione degli immobili.

I subprime sono stati un dramma: primo, per i cittadini che non si sono neppure resi conto di cosa firmavano, non avendo l'Attorney , la funzione di spiegare, alla parte che assiste, le conseguenze della sottoscrizione di un contratto; secondo, per lo stesso sistema economico americano, che avendo cartolarizzato e ceduto i vari crediti degli originari soggetti erogatori, vista l'assenza di pubblici registri e la mancata conservazione dell'originaria promissory note, non aveva più gli elementi per poter ricollegare i titoli alle singole operazioni.

Danilo Rizzi -Coordinatore dell'International Project dell'ONU contro la droga e il crimine in Iran- ha illustrato come la lotta alla criminalità e al riciclaggio in Iran sia stata agevolata grazie agli archivi del Notariato locale di stampo francese. La certezza di un sistema organizzato in tal modo origina sicurezza giuridica.

Magda Bianco di Banca d'Italia ha spiegato in modo chiaro e schematico le principali cause della crisi globale e i principali correttivi che si possano adottare.

Infine il Prof. Alberto Quadro Curzio, Preside della Facoltà di Scienze Politiche dell'Università Cattolica di Milano, Professore di Economia Politica e vice Presidente dell'Accademia dei Lincei, ha illustrato di come una democrazia abbia tre componenti: l'elemento rappresentativo, l'elemento partecipativo e l'elemento economico.

La democrazia non è il mercato e comunque una contrapposizione fra Stato e Mercato è semplicistica e fuorviante.

I legal standards non possono essere  elaborazione, frutto dalla sola cultura americana.

La civiltà economica e sociale europea si è rivelata molto più equilibrata e stabile di quella di matrice statunitense. Una società non può essere ridotta al suo mercato e i suoi cittadini a  consumatori.

E soprattutto: il mercato non può autoregolamentarsi. Sono gli uomini che creano le regole  -il diritto- e il mercato deve rispettare le regole create.

Liberalizzazioni selvagge non fanno altro che causare danni ai cittadini più deboli.

A VENEZIA IL XLIV CONGRESSO NAZIONALE DEL NOTARIATO

Oggi al Lido di Venezia è iniziato il  XLIV Congresso nazionale del Notariato sul tema "ACCOMPAGNANDO LA SOCIETA' CHE CAMBIA - IDEE E PROPOSTE".

Molto interessanti gli interventi della giornata odierna: in particolare quelli del Sindaco di Venezia, Massimo Cacciari, del Presidente Nazionale, Paolo Piccoli, del Ministro Angelino Alfano e del Professor Hernando De Soto.

Il  Sindaco Cacciari ha sottolineato come la penalizzazione subita dai Notai non è stata altro che l'ennesima conseguenza della concezione mercantilistica degli ultimi anni sfociata nella gravissima crisi economica attuale.
L'economia non può sovrastare e dirigere il mondo: in una società civile, il diritto deve regolare la società.

Paolo Piccoli ha sottolineato come il Notariato non solo ha resistito alle varie liberalizzazioni e lenzuolate, ma vuole continuare a essere punto di riferimento dei cittadini più deboli anche adesso che si è capito che il mercato da solo non può autoregolarsi.

Il Notariato, fiero del passato,  vuole guardare  avanti e si  farà promotore di varie iniziative per dare sempre maggiore certezza giuridica e sicurezza ai cittadini.

Tra quelle citate: introduzione di una sorta di certificato successorio per dare certezza su chi siano gli eredi di un determinato patrimonio, reintroduzione dell'autentica nelle vendite auto, facendole diventare bilaterali (autentica di firma di chi vende, ma anche di chi compra) per evitare i pericoli di auto intestate a prestanomi e defunti (v. prec. post), modifiche al patto di famiglia per renderlo uno strumento più efficace di passaggio generazionale di impresa.

Il Ministro Alfano ha rinnovato il suo apprezzamento per il modo con cui i notai italiani espletano le funzioni loro affidate.

Le riforme vanno fatte sulle cose che non funzionano, non su quelle che per i risultati prodotti costituiscono una ricchezza per la nazione.

Ha auspicato che i notai possano in futuro continuare a essere parte integrante del sistema giuridico italiano, invitandoli a "fare squadra" con gli altri operatori giuridici, aperti come sin d'ora hanno dimostrato al confronto.

Verranno tra l'altro coinvolti nella grande sfida di azzerare l'enorme arretrato dei processi civili in Italia.

Il Prof. Hernando De Soto, insigne economista di Lima, presidente dell'Institute for Liberty and Democracy ha fatto  un'interessantissima e brillante Lectio magistralis sull'importanza della certezza della proprietà  per lo sviluppo economico di un paese.

L'economia può funzionare solo se  la relazione fra beni e persone è chiaramente individuata e registrata.

La crisi economica generata dall'errore di emettere milioni di titoli spazzatura non riconducibili a nulla di certo (completamente dematerializzati e svincolati da rischi determinati) ne è stata l'ennesima prova.

Non sempre le liberalizzazioni portano vantaggi

Il Sole24ore ha riportato la notizia che in Italia circolano 160mila auto fantasma intestate a prestanomi e quindi in caso di fatti delittuosi o incidenti non riconducibili a un reale proprietario.
L'informazione è stata rilevata dal comandante Antonio Di Maggio  degli agenti del  VIII Gruppo della Polizia municipale dopo un anno di indagini, che hanno portato all'arresto di una  banda di falsari a Roma.
Il fenomeno è peraltro diffuso in tutto il paese e fa pensare.
Forse non era il caso per poche decine di  euro di risparmio per passaggio auto, eliminare l'autentica notarile.
Era anzi opportuno introdurre  un sistema di controlli  più pregnanti anche sull'acquirente.
L'auto non può essere equiparato ad un elettrodomestico o ad un computer, perché  può cagionare gravissimi danni alla persona o essere strumento per commettere di reati.

Attenzione alla mancata regolarizzazione catastale degli edifici

Il direttore dell'Agenzia del Territorio, con la determinazione 29 settembre 2009, ha modificato l'importo degli oneri relativi agli elaborati catastali eseguiti d'ufficio per inadempienze dei proprietari che non si sono preoccupati di denunziare o aggiornare i loro fabbricati, dopo aver ricevuto avviso (notificato) o essere stati inseriti negli elenchi consultabili sul sito dell'Agenzia stessa.
La casistica comprende:
- unità immobiliari ristrutturate per cui i Comuni hanno notificato l'invito ai possessori di regolarizzazione al Catasto;
- edifici mai dichiarati ovvero che hanno perso i requisiti di ruralità (a seguito di riscontri da parte dell'Agenzia del Territorio in collaborazione con Agea);
- unità immobiliari con destinazione artigianale, commerciale o terziaria nelle Strutture pubbliche (es. stazioni, porti ecc.) che svolgono attività libere (provvedimento del Direttore Agenzia delle Entrate 2.1.2007).
I possessori  per procedere alle operazioni di accatastamento avevano termini precisi, oltre i quali d'ufficio può provvedervi l'Agenzia a spese dell'obbligato.
Il provvedimento in parola oltre a determinare più in dettaglio gli importi, costituisce l'ennesimo sollecito agli inadempienti di attivarsi tempestivamente: l'articolo 2 prevede infatti nel caso di denuncia fuori termine, la non  applicabilità di  sanzioni, ma la richiesta di pagamento dei soli oneri per i lavori già eseguiti dal tecnico d'ufficio.
(Fonte: Sole 24ore del 12 ottobre 2009 pag. 9 Norme e Tributi)

Mutui attuali e scenari futuri

Tra mutui a tassi fisso e mutui a tassi variabili attualmente c'è una differenza abissale.
L'Euribor infatti è rimasto ai minimi storici (anche se la scorsa settimana ha avuto un lieve rialzo) L'Irs (o eurirs), base di calcolo per i mutui a tasso fisso, si è attestato intorno al 3,8% per durate ventennali o trentennali.
Attenzione però: nel caso si debba fare un mutuo, non bisogna  sottovalutare che i tassi non rimarrano sempre così (soprattutto sperando in una ripresa economica) e quindi chi oggi sceglie un tasso variabile è destinato a vedere inevitabilmente salire (anche sensibilmente) l'ammontare attuale della  rata.
E' opportuno simulare un incremento della rata e valutarne la sostenibilità in base ai propri redditi. Le banche per venire incontro alle esigenze dei propri clienti offrono alcune possibilità interessanti, oltre al classico diritto di optare da tasso variabile a fisso: ad esempio rate costanti con una durata massima oltre la quale la Banca si accolla il debito residuo; tetti massimi all'incremento del  tasso del mutuo ("cap").
Il consiglio è  di rivolgersi sempre a più istituti per avere un ventaglio ampio di possibili prodotti alternativi e prima di fare la scelta definitiva, di recarsi dal Notaio prescelto per la stipula del mutuo, per avere conferma di aver ben compreso tutti gli aspetti dell'operazione (costi compresi).
Grande preoccupazione ha destato la notizia della proposta di direttiva europea (bozza di revisione alla direttiva UE 2006/48/Ce) - in stato avanzato di elaborazione- di prevedere un valore massimo dei mutui concessi dalle banche europee non eccedente il 40% del valore dell'immobile.
Se si avesse bisogno di un prestito maggiore, la parte restante verrebbe ad essere garantita da polizze assicurative (normalmente piuttosto costose).
La novità avrebbe come obiettivo la riduzione del rischio di credito e il rafforzamento dei requisiti patrimoniali delle banche.
La legge bancaria vigente in Italia sul credito fondiario prevede una soglia massima pari all'80%  del valore del mutuo (loan to value).
Il dato medio del loan to value in Italia è del 67%.

Roberto Barone è il nuovo presidente dei notai UE

Il consiglio dei notariati dell'UE raggruppa 21 organizzazioni di categoria in Europa e circa 40.000 notai.
Infatti forse non tutti sanno che la maggior parte dei paesi europei prevede la figura del notaio, essendo la matrice dei sistemi giuridici  comune: la tradizione romano-germanica.
L'assemblea generale del CNUE ha eletto ieri un presidente italiano il Notaio Roberto Barone.
(Fonte: Il Sole24ore pag. 29)

Sulle pertinenze la cassazione in contrasto con il fisco

 La Cassazione con la sentenza 19638/2009 ha fissato un importante principio per le aree edificabili con funzione di  pertinenza di un fabbricato (ad esempio il giardino di una casa). La qualifica di pertinenza (cioè di bene a servizio o ornamento di un altro -art. 817 c.c.-) deriva dal rapporto di fatto di una cosa con l'altra. Non ha alcuna rilevanza l'iscrizione catastale autonoma rispetto al fabbricato (quindi la c.d. "graffatura"). Il contribuente per non essere assoggettato all'Ici sarà sufficiente che dichiari al Comune il rapporto di strumentalità (giardino, parco..).
E questo anche se l'area fosse qualificata dagli strumenti urbanistici comunali come edificabile.
(Fonte: Sole 24ore 10 ottobre 2009 pag. 26).

Finalmente qualcuno che riconosce valore alla professionalità

Sole 24ore  10 ottobre 2009 pagina 13: Avv. Franzo Grande Stevens  "In una economia di libero mercato, infatti, quest'ultimo tanto è più libero quanto più è regolato. Si è liberi di intraprendere qualuque attività ma per esercitarla -  a tutela della comunità - bisogna avere requisiti morali e tecnici. (...) La conclusione è identica per tutte le attività professionali tipiche nell'interesse della comunità. (..) Lo stato s'assicura - con gli esami - il controllo dei requisiti tecnici di un avvocato; l'Ordine controlla l'esistenza e la permanenza dei requisiti morali, l'assolvimento dei propri doveri"

Parole sacrosante e ancor più vere per i notai. Tutti possono diventare notai, facendo un concorso pubblico (aperto a chiunque voglia intraprendere questa strada, assolutamente meritocratico).
Ma le funzioni  esercitate dai notai non possono diventare di tutti.
Devono  rimanere di competenza di persone che hanno studiato per questo precipuo scopo e hanno superato un esame che garantisca agli utenti capacità e competenza.
A maggior ragione visto la qualifica di pubblico ufficiale del notaio (i cui atti e la cui attività sono alla base della sicurezza dei pubblici registri).
Non sono possibili liberalizzazioni stupide  che creerebbero (per quanto se ne possa pensare)  sicuramente il danno maggiore a chi apparentemente ne dovrebbe trovare un beneficio:  ai cittadini.