Decreto sviluppo: le novità

Nella Gazzetta Ufficiale n. 110 di Venerdì 13 maggio 2011 è stata pubblicato il D.L. 13 maggio 2011,  c.d. Decreto Sviluppo.

Sono dodici articoli densi di novità.

In sintesi le principali di interesse notarile.

Costruzione delle Opere Pubbliche

 Articolo 4

BENI APPARTENENTI ALLO STATO, ALLE  REGIONI E ALTRI ENTI PUBBLICI

Articolo 4,  comma 16

Viene elevato il termine di presunzione di interesse culturale di bene immobile appartenente allo Stato, alle Regioni, agli altri enti territoriali e ad ogni altro istituto pubblico o a persone giuridiche senza fine di lucro da oltre 50 anni a oltre 70 anni.

Per i beni mobili il termine è 50 anni.

DENUNCIA DI TRASFERIMENTO DI BENI CULTURALI

Articolo 4,  comma 16

La denunzia di atti che trasferiscono in tutto o in parte la proprietà di beni culturali e limitatamente ai beni mobili la detenzione  deve essere effettuata al Ministero (modifica all'art. 59 del D.L. 70/2011). 

Costruzioni Private
 Articolo 5


PERMESSO DI COSTRUIRE

Articolo 5 , comma 2 

lettera a)

Viene sostituito l'art. 20 del D.P.R. 380/2001(T.U. in materia di edilizia:
a)  Introduzione silenzio assenso per il rilascio del permesso di costruire salvo i casi i cui sussistono vincoli ambientali, paesaggistici e culturali;
b) Formazione del silenzio rifiuto sulle domande di permessi di costruire aventi ad oggetto immobili sottoposti a vincolo, quando l'atto di assenso non sia favorevole e sia decorso il termine per adottare il provvedimento finale 

SANATORIA PER LEGGE

Articolo 5 , comma 2  n. 5

Viene introdotta una sanatoria per legge nel caso di violazioni di altezza, distacchi cubatura e superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.

SCIA

Articolo 5 , comma 2 

lettera b)

- Viene confermata l'applicabilità in edilizia della Scia;
- Viene prevista la possibilità di presentare una Scia per raccomandata con avviso di ricevimento: il ricevimento da parte del Comune costituirà termine di presentazione;
- Il termine stabilito per l'amministrazione per l'adozione di provvedimento di divieto per la prosecuzione dell'attività e di rimozione degli effetti dell'attività medesima viene ridotto da 60 a 30 giorni.

CESSIONE DI CUBATURA

Articolo 5 , comma 2 

lettera c)

Introduzione di una nuova tipologia di contratti già ampiamente diffusi nella pratica (seppur di discussa ricostruzione giuridica): la cessione di cubatura.

La tipizzazione avviene attraverso l'inserimento nell'articolo 2643 comma 1^ c.c. dopo il n. 2 del seguente comma:

"2-bis) i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonche' nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative;"

CESSIONE DI FABBRICATI

Articolo 5, comma 4^

L'obbligo di di cessione di fabbricati cui all'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito nella L. 18 maggio 1978 n. 191 per i contratti di 

compravendita aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari, 

viene eliminato in quanto assorbito dalla registrazione.

Abolizione di comunicazioni all'Agenzia delle Entrate al fine di conseguire le detrazioni del 36%

Articolo 7, comma 1^, lettera c)

E' stato abolito l'obbligo di inviare il modello di comunicazione prima dell’inizio dei lavori  al Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate al fine di poter beneficiare della detrazione del 36%.

La novità è di grande rilevo se se si considera che il mancato invio, sin d’oggi, era causa di decadenza del diritto di fruire del beneficio fiscale.

Semplificazione fiscale

 Articolo 7

SCADENZE FISCALI 

Articolo7, lettera h) 

I versamenti e gli  adempimenti,  anche  se  solo  telematici,  previsti da norme riguardanti l'Amministrazione economico-finanziaria che scadono il sabato o in un giorno festivo sono sempre rinviati  al primo giorno lavorativo successivo.

RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI SOCIETARIE

Articolo 7, Comma 2 lettere dd e seguenti

INTERESSATI

a) Persone fisiche;

b) Società semplici;

c) Enti non commerciali (beni non oggetto di attività di impresa);

d) i soggetti non residenti con plusvalenze imponibili in Italia. 

OGGETTO  

a) le partecipazioni (azioni, quote e diritti di opzioni) non quotate in mercati regolamentati;

b) terreni edificabili;

c) terreni agricoli. 

PROCEDIMENTO

Entro il 30 giugno 2012  bisogna far redarre una perizia giurata di stima che attesti il valore al 1^ luglio 2011.

La perizia deve essere redatta da:

a) per i terreni -  iscritti negli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili;

b) per le partecipazioni - iscritti  negli albi dei soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili;

c) per terreni e partecipazioni, i periti iscritti alle Camere di Commercio (circolare 6 del 13.2.2006).

Il valore stabilito dalla perizia costituirà:

a) il nuovo valore  di acquisto del bene da cui si verificherà in caso di cessione la realizzazione di plusvalenza;

b) la base imponibile per pagare l'imposta sostitutiva (4%) dovuta per l'affrancamento;

c) nei terreni,  il minimo per l'imposta  di registro, di trascrizione e catastale di cui all’art. 7, comma 6^  legge 28 dicembre 2001 n. 448 così come richiamato dall'art. 2 secondo comma D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 e s.m.i. (circolari 9/E del 30.1.2002 e 1.2.2002). 

La perizia può riguardare anche solo parte dei beni.

Nel caso di terreni la perizia deve essere redatta prima dell'atto di trasferimento e può riguardare anche solo una parte dell'area in oggetto (ad esempio la parte edificabile e non quella agricola) anche senza procedere a frazionamento della particella interessata, purchè si faccia riferimento allo strumento urbanistico vigente (circolare 81/E del 6.11.2002).

E' possibile rivalutare l'usufrutto e la nuda proprietà (circolare 81/E del 6.11.2002 e circolare 27/E del 9.5.2003) 

IMPOSTA 

L'imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo a decorrere dal 30 giugno 2011.

NOVITA'

La norma prevede per la prima volta per chi avesse in passato già effettuato una rivalutazione, la  possibilità di detrarre dall'imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione, l'importo relativo all'imposta già pagata in passato.

Se non si procede alla detrazione il contribuente può chiedere il rimborso. 

Impresa e credito

 Articolo 8

RINEGOZIAZIONE DI MUTUO

Articolo 8, 

Comma 6

La rinegoziazione si può richiedere fino  al  31  dicembre  2012  al  mutuatario  che  si trovi nelle seguenti condizioni:

- abbia stipulato un mutuo  o si sia accollato un mutuo prima dell'entrata in vigore della presente legge;

- il mutuo non sia superiore a 150 mila  euro ed abbia per finalità l'acquisto o la ristrutturazione di  unita'  immobiliari  adibite  ad abitazione;

- il mutuo sia a tasso e a  rata  variabile  per  tutta  la  durata  del contratto;

-  presenti   un'attestazione, rilasciata da soggetto abilitato,  dell'indicatore  della  situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro;

- non sia o sia stato in ritardo nel pagamento delle rate del mutuo.

La rinegoziazione assicura l'applicazione di  un  tasso  annuo nominale fisso non superiore al tasso  che  si  ottiene  in  base  al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in  euro  di  durata  pari alla  durata  residua  del  mutuo  ovvero,  se  non  disponibile,  la quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla data  di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai  fini  della  determinazione

del tasso, nel contratto di mutuo.

Il mutuatario e il  finanziatore  possono  concordare  che  la rinegoziazione  di  cui  alle  precedenti  lettere   comporti   anche l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua del  mutuo  all'atto  della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni.

Le garanzie  ipotecarie  già  prestate  a  fronte  del  mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi del presente  articolo  continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del  debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità o  annotazione. 

CANCELLAZIONI D'IPOTECA

Articolo 8, c

omma 8

Il comma 6 dell'art. 40 del Testo Unico Bancario viene modificato e viene testualmente prevista la cancellazione semplificata anche ai mutui non fondiari, nonostante la collocazione della norma.

SURROGAZIONE

Articolo 8, comma 8

La possibilità di avvalersi della surrogazione viene limitata ai  soli  contratti  di  finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con persone  fisiche  omicro-imprese, come definite dall'articolo 1, comma  1,  lettera  t), del decreto legislativo 27 gennaio 2010, n.11.

Viene prevista la possibilità che con un successivo provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio siano individuate le modalità per trasmettere in via telematica l'atto di surrogazione, la quietanza e il contratto con il credito surrogato.  

Entrata in vigore: 14 maggio 2011 (articolo 12)