Mutui: fisso o variabile?

Spesso viene richiesto al notaio un consiglio sulla scelta fra mutuo fisso o variabile, soprattutto in questo periodo in cui si prevede un rialzo dei tassi.

Non è un'indicazione facile.

Il professionista non può che fare due considerazioni al cliente: da un lato valutare la propria condizione soggettiva (di lavoro: ha un'attività lavorativa che prevede una crescita reddituale nel tempo? C'è comunque sufficiente capienza fra le entrate mensili e la rata tale da permettere scollamenti? Psicologica: entrerà nel panico in caso di un trend in aumento? Preferisce avere la stessa rata tutti i mesi come fosse una specie di canone di locazione?), dall'altro evidenziare che  statisticamente la tipologia di mutuo  più favorevole è stata quella variabile.

Sul Sole 24ore di Domenica scorsa -sezione Risparmio & Famiglia pag. 24- un interessante articolo ripropone la questione visto il segnale lanciato dalla BCE negli ultimo giorni di un rialzo già ad aprile di uno 0,25% (cui ne seguirebbe un altro nel corso dell'anno della stessa portata).

Ora: l'Euribor tre mesi attualmente si attesta intorno all'1,2%,  l'Irs 20 anni intorno  al 3,84%.

Lo stipulare un mutuo a tasso fisso per vent'anni potrebbe sembrare una ghiotta occasione.

Il redattore dell'articolo però frena gli entusiasmi, ponendo giustamente l'attenzione -da un lato- alla forbice ancora molto marcata fra l'attuale Euribor e l'Irs, forbice che determina una differenza di rilievo nel calcolo della rata (es. mutuo 20 anni di euro 150.000: rata tassa fisso circa Euro 990; rata tassa variabile circa Euro 795); dall'altro- al fatto che per equiparare la percentuale dell'Euribor ai valori dell'Irs gli aumenti dovrebbero essere veramente considerevoli, cosa non molto probabile vista la situazione economica europea ancora piuttosto stagnante.

L'articolo si conclude consigliando i lettori di rimanere per ora ancora sul variabile.

A chiusura invece del mio post, suggerisco -come faccio con i miei clienti- di valutare le proposte di più Istituti di Credito, chiedendo alle filiali (una volta individuato il tipo di mutuo e la durata sulla base delle proprie esigenze) un prospetto  ove venga per iscritto evidenziato: Spread, Taeg o ISC e rata mensile.

Ci sono anche siti specializzati in comparazioni fra mutui: ad esempio quello citato dall'articolo in commento www.mutuionline.it   

Decadenza dalla prima casa nelle successioni e donazioni

Con la Risoluzione  n. 33/E del 15 marzo 2011, l' Agenzia delle Entrate ha affrontato il problema delle eventuali cause di decadenza dalla c.d. “agevolazione prima casa” in presenza di successione o donazione relativa ad un unico immobile con più eredi o donatari beneficiari.

Norme di riferimento

L’art. 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, dispone che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”. 

Il  comma 4 stabilisce che l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”.

Viene prevista l’applicazione della sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace (in base al richiamo al comma 4 della nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986).

Il legislatore, a differenza che negli acquisti ha inteso estendere il beneficio anche ai coeredi/donatari non in possesso dei requisiti, purchè uno degli eredi/donatari li abbia e quindi invochi il beneficio.

Mendacio e Decadenza

Cosa succede però ai soggetti che non hanno richiesto l'agevolazione, in caso di mendacio o di decadenza  di colui che l'ha invocata?

In caso di mendacio, questo può essere imputato solo al soggetto dichiarante, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dall’origine.

La decadenza conseguente si ripercuoterà su tutti (che dovranno pagare l'imposta in misura ordinaria) mentre  la sanzione solo su chi ha dichiarato il falso.

Nel caso invece in cui un soggetto decada,

a) per mancato trasferimento della residenza;

b) per rivendita di immobile entro cinque anni dall’acquisto, senza acquistare entro un anno dall'alienazione,   altro immobile da adibire a “prima casa”

si avrà la decadenza del dichiarante per intero del beneficio, con recupero dell’imposta e delle sanzioni in capo solo a quest'ultimo.

Il coerede o donatario che non ha invocato il beneficio, nel caso di cessione infraquinquennale dell’immobile oggetto dell’agevolazione, non incorrerà in decadenza alcuna.

Pertanto, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dell’agevolazione, senza volontà  non possono rilevare né sul piano soggettivo né su quello oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti che non sono mai stati loro richiesti.

LEASING IMMOBILIARI: istruzioni dall'Agenzia delle Entrate

La legge di stabilità (legge 13 dicembre 2010, n. 220, recante “disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato”) all’articolo 1, commi 15 e 16- v. post del 12 e post del 21 gennaio 2011- ha introdotto alcune modifiche alla disciplina applicabile, ai fini delle imposte indirette, ai contratti di locazione finanziaria di immobili ed ai connessi atti di acquisto e cessione degli immobili abitativi e strumentali oggetto del contratto. 

La novità normativa è volta a realizzare una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario.  

Con la circolare 12/E dell’11 marzo 2011 l’Agenzia delle entrate ha fornito alcuni chiarimenti in ordine alla corretta applicazione di dette modifiche.

a)  Obbligati al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per l’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile concesso in locazione finanziaria, sono:

-i pubblici ufficiali che hanno  redatto l’atto;

- le parti contraenti;

- l’utilizzatore dell’immobile (modifica dell'articolo 11 del T.U. unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e  catastale d.l. 31 ottobre 1990, n.  347).  

Sarà cura del pubblico ufficiale individuare nell’atto di compravendita dell’immobile concesso in locazione il soggetto utilizzatore dell’immobile.   

b) Circa la registrazione  del contratto di locazione,  qualora quest'ultimo sia formato per scrittura privata non autenticata deve essere assoggettato a registrazione solo in caso d’uso.

Diversamente, i contratti formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono essere assoggettati a tassazione in termine fisso secondo le regole ordinarie. 

Per quanto concerne la misura dell’imposta applicabile, per effetto delle modifiche introdotte, in relazione ai contratti di locazione finanziaria, torna ad operare il regime di alternatività IVA-Registro di cui agli articoli 5, comma 2 e 40, primo periodo, del TUR. 

Pertanto, se il contratto di locazione finanziaria è redatto per scrittura privata non autenticata, deve essere corrisposta l'imposta di registro in misura fissa ai sensi del disposto di cui all’articolo 1, lettera b) della Tariffa,  trovando applicazione  il disposto di cui all’articolo 5, comma 2, TUR (“Le scritture private non autenticate sono soggette registrazione in caso d’uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto").

Nel caso di contratto formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, ovvero in caso di registrazione volontaria del contratto di locazione finanziaria, torna invece applicabile il primo periodo del comma 1 dell’art. 40 del TUR che dispone: “Per gli atti relativi a cessione di beni e prestazioni di servizi  soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa”.

c) L'acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing è soggetto alle imposte  ipotecaria  e catastale nella misura ordinaria rispettivamente del 3 per cento e dell’1 per cento se la cessione rientra nel campo di applicazione dell’Imposta sul Valore Aggiunto

A  seguito dell’entrata in vigore delle disposizioni dettate dall’articolo 1,  comma 15, della legge di stabilità, il regime di riduzione alla metà delle aliquote delle imposte ipocatastali, prima previsto nel caso di acquisto da  parte di società di leasing trova ancora applicazione solo con riferimento alle cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi. 

Le imposte sono applicate in misura fissa:

- sia con riferimento ai trasferimenti di immobili strumentali e abitativi intervenuti a seguito  dell’esercizio del riscatto da parte dell’utilizzatore:

- sia con riferimento alle cessioni di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria risolti a seguito di inadempimento dell’utilizzatore. 

d) Al fine di contemperare il vantaggio  fiscale che deriva dalla tassazione in misura fissa del trasferimento dell’immobile in sede di riscatto, è stata istituita un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale (da  versarsi in unica soluzione entro il 31 marzo 2011.

Le modalità da seguire per il versamento  dell’imposta sostitutiva sono state definite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 gennaio 2011.  

I soggetti obbligati al versamento  dell’imposta sono le parti contraenti del contratto di leasing (società di leasing ed utilizzatore). 

E' riservata all’autonomia delle parti la individuazione delle modalità di eventuale esercizio del diritto di regresso per il pagamento del tributo. 

Si prospettano due diverse ipotesi:

1)  nel caso in cui l’imposta sostitutiva venga assolta dalla società di leasing, in base ad un mandato conferito dall’utilizzatore, l’importo riaddebitato non deve essere assoggettato ad IVA costituendo l’anticipazione di una spesa effettuata in nome e per conto del cliente (ex art. 15 comma 1 n. 3 d.p.r. n. 633/1972);

2) qualora il pagamento dell’imposta non venga effettuato in base ad un mandato, la somma riaddebitata deve essere assoggettata ad IVA, in quanto si realizza un’ipotesi di mera traslazione economica di un onere sopportato dalla società di leasing.

d) Quanto alle modalità di determinazione dell’imposta sostitutiva e, in particolare, allo scomputo delle imposte proporzionali di registro corrisposte in relazione al contratto di leasing, l'Agenzia delle Entrate ritiene che «per ragioni di coerenza sistematica dell’impianto normativo introdotto con l’articolo 1, commi 15 e 16, della legge di stabilità, tale deduzione possa essere effettuata in sede di determinazione dell’imposta sostitutiva anche con riferimento all’imposta di registro pagata in relazione agli immobili abitativi». 

e) L’imposta sostitutiva deve essere versata con riferimento a  “tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili” e, pertanto:

- quelli aventi ad oggetto immobili strumentali;

- quelli aventi ad oggetto immobili  ad uso abitativo;

- quelli aventi ad oggetto immobili ancora da costruire o in costruzione;

- quelli aventi ad oggetto immobili adibiti a cava;

- quelli aventi ad oggetto impianti fotovoltaici censiti/da censire al catasto fabbricati come opifici industriali (cat. D1).

f) La misura  dell’imposta sostitutiva deve essere stabilita applicando all’importo come determinato secondo le modalità previste dal comma 10-sexies dell’articolo 35 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223  (=costo finanziato del  bene X aliquota del 2% per i fabbricati strumentali e del 3% per i fabbricati abitativi - imposte proporzionali  corrisposte in relazione al contratto di locazione finanziaria dell’immobile) una riduzione pari al 4 per cento moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.  

g) L’imposta sostitutiva delle imposte ipocatastali non può essere compensata con altre imposte o tributi (poiché l’art. 17 lett. c d.lgs. n. 241/1997 stabilisce la possibilità di  compensare solo le imposte sostitutive delle imposte sui redditi e sul valore aggiunto) e come l’omesso o insufficiente versamento comporti l’applicazione della sanzione amministrativa pari al trenta per cento dell’importo non versato, ai sensi dell’art. 13 d.lgs. n. 471/1997.

h) Il periodo di durata residua del contratto deve essere computato a partire dal 1° gennaio 2011 (incluso = giorno di entrata in vigore della legge n. 220 del 2010) fino alla data  prevista per l’esercizio del riscatto nel contratto. 

Relativamente al leasing in costruendo, nel calcolo deve essere escluso del periodo cd. di prelocazione.
Se il periodo di durata residua del contratto è inferiore all’anno, la riduzione pari al 4 per cento deve essere computata proporzionalmente alla durata del contratto nell’anno, sulla base del rapporto tra i giorni di durata del contratto nell’anno e 365.
Anche se la durata residua del contratto eccede l’anno, ma comprende comunque una frazione di anno solare, per determinare in maniera  corretta la riduzione d’imposta spettante occorre fare riferimento ai giorni residui. 

Studi:

Lomonaco, Le novità in tema di leasing immobiliare nella Legge di stabilità 2011, segnalazione novità normativa in Cnn notizie del 18 gennaio 2011

Immobili storici: non deve essere indicato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi

La risoluzione n. 28/E dell'agenzia delle Entrate del 9 marzo 2011 ha chiarito come debba essere indicato nel Modello Unico/2011 e nel 730/2011 il reddito derivante dai fabbricati a vincolo di interesse storico e/o artistico.

Per   questa tipologia di immobili il reddito deriva dalla minore fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della stessa zona censuaria in cui si trova l'immobile, secondo le disposizioni dettate dall’art 11, comma 2, della legge 30 dicembre 1991, n. 413 *.

Nel caso in cui siano affittati dopo qualche incertezza interpretativa in pronunciati più risalenti,  la Cassazione ha concluso che le sopra citate peculiari modalità di determinazione del reddito previste dalla legge n. 413 del 1991 siano riferibili agli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 3 della legge1 giugno 1939, n. 1089, tanto se si tratti di immobili concessi in locazione ad uso abitativo quanto se si tratti di locazioni ad uso diverso.

L’Agenzia delle Entrate ha preso atto di detta interpretazione con la  circolare n. 2/E 17 gennaio 2006.

Pertanto per le dichiarazioni dei redditi di quest'anno, non deve essere inserito l'importo del canone di locazione.

*  "2. In ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 3 della legge 1› giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, e' determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale e' collocato il fabbricato."

Attenzione NOVITA' IN MATERIA DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA

La normativa in materia di certificazione energetica pare non trovar mai pace.

Infatti in materia, bisogna porre massima attenzione ad una norma contenuta nell'articolo  11 del decreto del Consiglio dei Ministri -approvato il 3 marzo 2011 di attuazione della Direttiva 2009/28/CE relativa alla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili e ora alla firma del Presidente della Repubblica-, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE.

In essa si dispone una modifica dell'articolo 6 del decreto legislativo 192/2005 e cioè della norma che impone l'obbligo di "dotare" gli edifici oggetto di compravendita dell'attestato di certificazione energetica (Ace).

La nuova disciplina, di prossima entrata in vigore, prevederebbe:

- nei contratti di compravendita di edifici, l'inserimento di una clausola con la quale l'acquirente dovrà attestare "di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici";

- nei contratti di locazione,  analoga dichiarazione del conduttore, ma solo se l'unità immobiliare è già di per sé dotata dell'Ace.

Massima attenzione quindi alle possibili conseguenze dell'entrata in vigore di tale disposizione, sia con riferimento alle leggi regionali che hanno disposto in materia, sia alle sanzioni applicabili nel caso di mancata dichiarazione.

Dal 2012 scatterà l'obbligo di riportare negli annunci commerciali di offerta di vendita di immobili, l'indice della classe energetica.

MILLEPROROGHE: NOVITA' DI INTERESSE NOTARILE

Il decreto legge milleproroghe - D.l. 29 dicembre 2010 n. 225- "Proroghe di termini previsti da disposizioni legislative e di interventi urgenti in materia tributaria e di sostegno alle imprese e alle famiglie" è stato convertito nella legge 26 febbraio 2011, n. 10 (GU n. 47 del 26-2-2011 - Suppl. Ordinario n.53).

Seguono le principali novità di interesse notarile

A) SOCIETA' COSTITUITE DA COMUNI CON MENO DI 30.000 ABITANTI

NORMA

art. 1, comma 43, 

«Ai fini dell’applicazione dell’articolo 14, comma 2, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, al comma 32 del medesimo articolo 14, le parole: “Entro il 31 dicembre 2011” sono sostituite dalle seguenti: “Entro il 31 dicembre 2013” e, dopo il secondo periodo, è inserito il seguente: “Le disposizioni di cui al secondo periodo non si applicano ai comuni con popolazione fino a 30.000 abitanti nel caso in cui le società già costituite: a) abbiano, al 31 dicembre 2013, il bilancio in utile negli ultimi tre esercizi; b) non abbiano subìto, nei precedenti esercizi, riduzioni di capitale conseguenti a perdite di bilancio; c) non abbiano subìto, nei precedenti esercizi, perdite di bilancio in conseguenza delle quali il comune sia stato gravato dell’obbligo di procedere al ripiano delle perdite medesime”».

Viene sostituito il comma 117 dell’art. 1 della legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011).

L’art. 14, comma 32, del d.l. 78/2010, è la disposizione che ha sancito il divieto ai Comuni sotto i 30.000 abitanti di costituire società o detenere partecipazioni in società (“Fermo quanto previsto dall'art. 3, commi 27, 28 e 29, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, i comuni con popolazione inferiore a 30.000 abitanti non possono costituire società. Entro il 31 dicembre 2011 i comuni mettono in liquidazione le società già costituite alla data di entrata in vigore del presente decreto, ovvero ne cedono le partecipazioni. Le disposizioni di cui al secondo periodo non si applicano ai comuni con popolazione fino a 30.000 abitanti nel caso in cui le società già costituite abbiano avuto il bilancio in utile negli ultimi tre esercizi. La disposizione di cui al presente comma non si applica alle società, con partecipazione paritaria ovvero con partecipazione proporzionale al numero degli abitanti, costituite da più comuni la cui popolazione complessiva superi i 30.000 abitanti; i comuni con popolazione compresa tra 30.000 e 50.000 abitanti possono detenere la partecipazione di una sola società; entro il 31 dicembre 2011 i predetti comuni mettono in liquidazione le altre società già costituite. Con decreto del Ministro per i rapporti con le regioni e per la coesione territoriale, di concerto con i Ministri dell’economia e delle finanze e per le riforme per il federalismo, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono determinate le modalità attuative del presente comma nonché ulteriori ipotesi di esclusione dal relativo ambito di applicazione”).

La modifica comporta la proroga del termine entro il quale dette partecipazioni devono essere cedute o liquidate dal 31 dicembre 2011 al 31 dicembre 2013 ed amplia la casistica in cui detto divieto (e  conseguentemente l'obbligo di dismissione) non si applica e cioè alle società già costituite che: 

a) abbiano al 31 dicembre 2013 il bilancio in utile negli ultimi tre esercizi; 

b) non abbiano subito, nei precedenti esercizi, riduzioni di capitale conseguenti a perdite di bilancio; 

c) non abbiano subito, nei precedenti esercizi, perdite di bilancio che abbiano obbligato il comune a procedere al ripiano delle perdite medesime. 

Si segnala che nell'ultimo periodo si è prospettato più volte il problema della legittimazione per i Comuni con meno di 30.000 abitanti a costituire una società, vista l'ambigua espressione contenuta nella norma sopracitata: “Fermo quanto previsto dall'art. 3, commi 27, 28 e 29, della legge 24 dicembre 2007, n. 244”.

(In merito:

Quesito n. 125-2010/I, Limiti alla partecipazione dei comuni con meno di 30.000 abitanti a società, est. Ruotolo, in CNN Notizie del 16 giugno 2010; 

Quesito n. 195-2010/I, Divieto per i Comuni sotto i 30.000 abitanti di costituire o partecipare a società e farmacie comunali, est. Ruotolo, in CNN Notizie del 15 dicembre 2010;

Due pronunce in merito della Corte dei conti, rispettivamente sez. Liguria e sez. Lombardia, sono rinvenibili sul sito www.dirittodeiservizipubblici.it,.

B) PROROGA TERMINE CASE FANTASMA

NORMA

art. 2 comma 5-bis

Il termine del 31 dicembre 2010 previsto dall’articolo 19, commi 8, 9 e 10, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, è differito al 30 aprile 2011. 

Conseguentemente, in considerazione della massa delle operazioni di attribuzione della rendita presunta, l’Agenzia del territorio notifica gli atti di attribuzione della predetta rendita mediante affissione all’albo pretorio dei comuni dove sono ubicati gli immobili. Dell’avvenuta affissione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell’Agenzia del territorio, nonché presso gli uffici provinciali ed i comuni interessati. Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla commissione tributaria provinciale competente. In deroga alle vigenti disposizioni, la rendita catastale presunta e quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come rendita catastale definitiva producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dal 1º gennaio 2007, salva la prova contraria volta a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza. I tributi, erariali e locali, commisurati alla base imponibile determinata con riferimento alla rendita catastale presunta, sono corrisposti a titolo di acconto e salvo conguaglio. Le procedure previste per l’attribuzione della rendita presunta si applicano anche agli immobili non dichiarati in catasto, individuati ai sensi dell’articolo 19, comma 7, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, a far data dal 2 maggio 2011.

In sostanza il termine per l’aggiornamento dei dati catastali di cui al citato art.19, viene  ulteriormente spostato al 30 aprile 2011.

La disposizione che prevede il differimento viene inserita nel corpo dell’art. 2, relativo alle “proroghe onerose di termini”.

La nuova previsione infatti introduce un sistema di notificazione degli atti di attribuzione della rendita presunta, giustificato “in considerazione della massa delle operazioni di attribuzione”. 

La rendita catastale presunta e quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come rendita catastale definitiva, per espressa disposizione di legge, producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dal 1º gennaio 2007, salva la prova contraria volta a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza.

La nuova procedura troverà inoltre applicazione, “a far data dal 2 maggio 2011”, anche nel caso di immobili non dichiarati inseriti negli elenchi formati dall’Agenzia del territorio a norma dell’art.2, comma 36, del d.l. n.262/2006 (convertito con modificazioni dalla legge n.286/2006).

C)  AGEVOLAZIONE PER IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI COMPRESI IN PIANI PARTICOLAREGGIATI: AUMENTO DA 5 A 8 ANNI PER ULTIMARE LA COSTRUZIONE

NORMA

Art.2 comma 23.

Il termine di cinque anni di cui all’articolo 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, è prorogato di tre anni. All’articolo 1, comma 28, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, il termine di riferimento degli atti pubblici formati, degli atti giudiziari pubblicati o emanati e delle scritture private autenticate a cui si applicano le disposizioni di cui ai commi 25, 26 e 27 dell’articolo 1 della legge 24 dicembre 2007, n. 244, decorre dall’anno 2005. Al relativo onere, valutato in 1 milione di euro a decorrere dal 2011, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento del fondo speciale di parte corrente iscritto, ai fini del bilancio triennale 2011-2013, nell’ambito del programma “Fondi di riserva e speciali” della missione “Fondi da ripartire” dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2011, allo scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al Ministero dell’economia e delle finanze.

L'art.1 della tariffa parte prima allegata al d.p.r. n. 131/1986 prevedeva l'applicazione dell'aliquota dell'1% (anziché l'ordinaria misura dell'8%) "Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto.

Il termine di cinque anni ora è stato portato ad otto anni.

Si tratta di un provvedimento volto a favorire il settore delle imprese edili duramente messo alla prova dall'attuale congiuntura economica.

Dai primi commenti la “proroga”  costituisce un ampliamento “a regime” del predetto termine e quindi si applicherebbe sia alle fattispecie pendenti alla data di entrata in vigore della legge di conversione (27 febbraio 2011) sia alle fattispecie future. 

La formulazione del primo periodo del citato comma 23 non consente di delimitare infatti la disposizione agli atti aventi data successiva al 27 febbraio 2011, ma permette di applicarla anche agli atti precedenti purché ancora pendente il termine previsto per l'edificazione.

Il secondo periodo di detto comma 23 prevede inoltre che il termine di riferimento degli atti pubblici formati, degli atti giudiziari pubblicati o emanati e delle scritture private autenticate di cui “all’art. 1, comma 28 della legge n. 244/2007 (…) decorre dall’anno 2005”.
Il termine in parola, menzionato al predetto comma 28, si sostanzia nella data di entrata di vigore della legge, ovverosia il 1° gennaio 2008.

Pertanto, l’effetto determinato dalla disposizione del secondo periodo è che dal 1° gennaio 2005 (anziché dal 1° gennaio 2008), alle fattispecie di cui sopra (escluse le scritture private non autenticate presentate per la registrazione, menzionate nel comma 28, ma non richiamate nella formulazione del secondo periodo) si applicano i commi 25, 26 e 27 dell’art. 1 della legge n. 244/2007.
Quindi sembrerebbe applicarsi imposta di registro all'1% (condizionata al completamento del piano) e ipotecaria al 3% (a prescindere dal completamento del piano), ogni qual volta vi sia la presenza oggettiva dei requisiti succitati e senza necessità di opzione in tal senso.
Conseguentemente è abrogata la disciplina dei piani urbanistici particolareggiati  cd. Bersani di cui al comma 15 dell’art. 36 del d.l. n. 223/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 248/2006.

La portata di tale disposizione avrebbe effetti -se correttamente intesi- notevoli visti i tre diversi regimi disciplinari che si sono susseguiti nel tempo:

a) quello della legge n.383/2001;
b)  quello del citato comma 15 dell’art.36 (cd Bersani);
c) quello della legge n.244/2007.
Invero la norma darebbe -da un lato- la possibilità a quei soggetti che non hanno potuto godere della disciplina in passato per i requisiti più stringenti previsti di richiedere il rimborso dell’imposta di registro ordinariamente versata, in luogo dell’aliquota dell’1 per cento (si pensi alle ipotesi di pup escluse dall’agevolazione in ragione del ristretto ambito di applicazione del comma 15 dell’art. 36 citato).
Dall'altro, potrebbe essere possibile un recupero dell'imposta  ipotecaria nella misura del 3 per cento (con modalità da stabilirsi), per le fattispecie  ancora in itinere ed i cui atti avevano scontato l'imposta in misura fissa, nonché il prolungamento anche per esse del termine degli otto anni.

Studi in materia del Consiglio Nazionale del Notariato:


Studio n. 64-2007/T, est. Pischetola, Ambito applicativo residuale del regime fiscale agevolativo previsto per trasferimenti di immobili in pup;
Studio n. 2/2001/T, est. Petrelli, Agevolazioni per l’acquisto di immobili a fini di utilizzo edificatorio;
Studio n. 1/2002/T, Legge 28 dicembre 2001, n. 448 "Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello stato – legge finanziaria 2002
Studio n. 18-2008/T Il regime tributario di trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati)

D)  MEDIAZIONE (CONCILIAZIONE) CIVILE

NORMA

Art. 2 comma 16-decies

Il termine  di  cui  all'articolo  24,  comma  1,  del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, e' prorogato di dodici mesi, limitatamente  alle  controversie  in  materia  di  condominio  e  di risarcimento del danno derivante  dalla  circolazione  di  veicoli  e natanti 

Il d.l. 28/2010  introduce una disciplina unitaria della mediazione/conciliazione civile.

L'articolo 5 ha previsto per determinate materie, l'obbligo di esperire 
il procedimento di mediazione prima di adire l'autorità giudiziaria ("Mediazione obbligatoria").

Le materie in questione sono: condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilita' medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita', contratti assicurativi, bancari e finanziari.

Il d.l. 28/2010 all'articolo 24, comma 1 prevede l'entrata in vigore della mediazione obbligatoria il 20 marzo 2011 (dodici mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto). 

La l. 10/2011 ha prorogato tale data al 20 marzo 2011 per controversie riguardanti:

a)  condominio;

b) risarcimento del danno derivante  dalla  circolazione  di  veicoli  e natanti.