E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 125 del 31 maggio 2010 - Suppl. Ord. n. 114 il D.L. 31 maggio 2010, n. 78 recante “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”.
Il provvedimento avrà effetti strutturali per 24 miliardi di euro e l'obiettivo è quello di portare il rapporto deficit-pil nel 2012 al di sotto del 3%, secondo quanto prevede il Trattato di Maastricht.
Il Decreto si compone di 56 articoli.
Le novità principali di interesse notarili sono le seguenti.
IMMOBILI: planimetrie e dati catastali negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate
Le disposizioni contenute nei commi 14 e 15 dell’art. 19 prevedono quanto segue:
1) "CONFORMITA' OGGETTIVA"
gli atti pubblici e le scritture private autenticate (non quindi le scritture private fatti salvi per gli affitti quanto oltre) relative al trasferimento, alla costituzione, allo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti- devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullita'
a) l'identificazione catastale (dati catastali: Comune Censuario, Sezione, Foglio, mappale, subalterno);
b) il riferimento alle planimetrie depositate
c) la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;
2) "CONFORMITA' SOGGETTIVA"
prima della stipula dei predetti atti
(gli atti pubblici e le scritture private autenticate relative al trasferimento, alla costituzione, allo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti)
il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari.
ATTI INTERESSATI ALLA NUOVA NORMA (Conformità oggettiva e soggettiva)
- atti tra vivi;
- pubblici e scritture private autenticate;
- a titolo oneroso o gratuito;
- aventi ad oggetto fabbricati già esistenti (non i terreni)
ATTI SICURAMENTE COMPRESI:
vendite, permute, donazioni, divisioni e assegno divisionale, mutui ipotecari e costituzione di servitù ancorché contestuali all’acquisto ed atti c.d. a catena, assegnazioni a soci di cooperative, transazioni, assegnazioni a soci, cessione di azienda con immobili, fondo patrimoniale con trasferimento del relativi diritti immobiliare, Patto di famiglia, Assoggettamento di edificio al regime della comunione legale dei beni, Trust.
ATTI SICURAMENTE ESCLUSI
Preliminari;
atti societari di trasformazione nonché di fusione e scissione nei medesimi limiti elaborati dalla dottrina e giurisprudenza relativi alle norme urbanistiche; affitto di azienda, cessioni di quote sociali, leasing;
costituzione di vincoli ex art. 2645, separazione dei beni fra coniugi, trust autodichiarato, fondo patrimoniale senza trasferimento di diritti;
accettazione di eredità, pubblicazione di testamento.
Non sono ovviamente compresi i decreti di trasferimento (non essendo nè atti pubblici né scritture private autenticate).
ATTI DUBBI
Surroghe (Tesi prevalente: negativa).
NOZIONE DI FABBRICATO GIA' ESISTENTE
Descrive lo stato in cui il fabbricato si trova.
E' il concetto più ostico da chiarire.
a) Alcuni interpreti ritengono che sia da considerarsi una nozione con valenza essenzialmente negativa (Gaetano Petrelli).
La norma quindi non si applicherebbe a tutti i fabbricati da costruire o in corso di costruzione.
Secondo questa ricostruzione verrebbero quindi esclusi dal perimetro anche gli immobili in corso di ultimazione.
Questo si desumerebbe altresì dall'articolo 28, comma 1 del R.D.L. 13 aprile 1939 n. 652 come modificato dall'art. 34-quinquies del D.L. 10 gennaio 2006 n. 4 (convertito nella L. 80/2006) in base al quale i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione devono essere dichiarati all'UTE entro 30 gg. da quando sono divenuti abitabili o servibili.
Prima dell'ultimazione non c'è obbligo di denunzia al Catasto fabbricati.
b) Secondo altri con la nozione di fabbricato già esistente, si deve intendere ogni fabbricato realizzato nella sua struttura essenziale.
Deve cioè essere realizzato il rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura (Norme di riferimento: art. 2645 bis ultimo comma c.c. e art 31 secondo comma della L. 47/1985).
Ne conseguirebbe che
per il trasferimento dei fabbricati esistenti e ultimati sia necessario:
a) accatastamento;
b) planimetria;
c) elaborato planimetrico (se sono presenti due o più unità);
per il trasferimento dei fabbricati esistenti e non ultimati sia necessario:
a) accatastamento in categoria F/3;
b) elaborato planimetrico (se sono presenti due o più unità).
PRIMA PARTE DELLA NORMA: CONFORMITA' OGGETTIVA
Perimetro applicativo della prima parte della norma:
atti di cui sopra aventi ad oggetto: a) fabbricati già esistenti (v. definizione sopra descritta) b) Unità immobiliari urbane.
La prima parte della norma è quella che più preoccupa gli operatori vista la sanzione della nullità conseguente alla mancata osservanza.
Le unità immobiliari sono quelle che la normativa catastale considera rilevanti ai fini della produzione del reddito.
Norme di riferimento e definizioni:
-art. 5 del R.D.L. 13.4.1939 n. 652 "Si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio"
-art 40 del D.P.R 1^ dicembre 1949 N. 1142 "Ciascuna unità immobiliare accertata deve essere identificata in catasto con l'indicazione della scala, del piano, ecc. e con il riferimento alla mappa.
Immobili inclusi
Considerato quanto sopra detto in materia di fabbricati esistenti e la definizione sopra riportata, a seconda dell'interpretazione che si segue rientreranno nel perimetro normativa
A) solo i fabbricati per cui vi è obbligo di depositare una planimetria al catasto fabbricati (così Petrelli e Studio del Consiglio Nazionale in data 28 giugno 2010);
B) tutte le unità immobiliari considerabili esistenti (quindi anche quelle per cui sia presentabile un elaborato planimetrico - v. sopra - così Sbordone-Valeriani e Rizzi).
Ipotesi escluse:
a) fabbricati che abbiano i requisiti di ruralità (art. 9 comma 3 D.L. 557/1993 convertito nella L. 133/1994);
attenzione peraltro alla verifica di tali requisiti oggettivi e soggettivi che devono emergere dall'atto visto che dalle risultanze catastali non è possibile stabilirne la natura.
b) parti condominiali posto che queste si trasferiscono unitamente al bene di proprietà esclusiva;
c) unità collabenti (cat. F/2);
d) tutti i fabbricati che non costituiscono oggetto di inventariazione a meno di un'autonoma capacità reddituale (art. 3 D.M. 2 gennaio 1998 n. 28);
e) fortificazioni, chiese, cimiteri, fabbricati di proprietà della Santa Sede (art. 6 R.D.L. 652/39;
f) aree urbane.
Ipotesi dubbie:
a) fabbricati al grezzo (ragioni sopra esposte; ipotesi prevalente negativa);
b) lastrici solari.
Prescrizioni normative
A pena di nullità è necessario che l'atto contenga:
A) il riferimento ai dati catastali (Comune Censuario, sezione, foglio, mappale, subalterno);
B) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.
Il riferimento non impone l'obbligo di allegazione della planimetria, anche se sembra preferibile; pare tuttavia doverosa un'indicazione specifica delle stesse (data deposito, protocollo), anzichè un richiamo generico.
E' dubbio chi debba essere l'autore del riferimento:
a) il Notaio (tesi prevalente: Studio CNN)
b) le parti (G. Petrelli).
C) la dichiarazione resa in atto dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto.
Per "intestatari" devono intendersi coloro che dispongono del diritto reale.
Nel giudizio di conformità dei dati catastali devono essere presi in considerazione i dati di classamento (classe, categoria, consistenza, rendita catastale e zona censuaria).
Non dovrebbero comportare ostacoli alla conformità, le piccole difformità che non comportano modifiche di consistenza, gli errori o le variazioni della toponomastica, e le altre variazioni ed irregolarità che non incidono sul classamento dell'immobile.
Bisogna considerare inoltre che una circolare delle Finanze 14 ottobre 1989 n.3/3405 vietava agli uffici di accettare denunzie di variazione che non coinvolgessero consistenza (numero vani) e classamento. Quindi ci sono molte planimetrie (soprattutto risalenti) non aggiornate;
Il Notaio ovviamente non è chiamato a rispondere della veridicità delle dichiarazioni.
Né la validità dell'atto, in tal caso ne rimarrebbe inficiata.
NULLITA'
La nullità prevista in caso di violazione della prima parte dell'art. 29 della L. 52/85 è:
- testuale;
- assoluta (non di protezione);
- formale (è sufficiente il rispetto testuale dei riferimenti e conformità richieste).
SECONDA PARTE DELLA NORMA: CONFORMITA'
SOGGETTIVA
Prima della stipula il Notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità con quanto risulta ai Registri Immobiliari.
La norma stabilisce in capo al notaio l'obbligo di allineare i registri immobiliari e gli intestatari catastali.
In caso di mancata verifica e/o preallineamento, il notaio potrebbe avere una responsabilità, sia sotto il profilo civile (per danno da responsabilità contrattuale ed extracontrattuale), che sotto il profilo disciplinare (salvo violazioni occasionali od eccezionali, comunque da giustificare), e (forse) anche sotto il profilo fiscale/amministrativo.
Vi sono dei casi in cui il disallineamento è fisiologico:
a) vendite a catena e mutuo contestuale;
b) Usucapione;
c) Vendita di cosa altrui, comunione legale e atti societari.
L'errore nel nome senza che ingeneri dubbi sull'identità della persona, non determina la necessità di pre-allineamento.
Studi:
Alberto Valeriani e Pietro Sbordone
"Alcune riflessioni sul contenuto del comma 14 dell'art. 19 del Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78";
Giovanni Rizzi
Gaetano Petrelli
"Le nuove regole in materia di aggiornamento delle risultanze catastali e di allineamento del catasto con le risultanze dei registri immobiliari"
CNN: Mauro Leo, Annarita Lomonaco, Antonio Ruotolo
"La circolazione immobiliare a seguito del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 (c.d. Manovra Economica) Prime Note"
Entrata in vigore: a decorrere dal 1° luglio 2010.
IMMOBILI: Affitti
L'articolo 19 comma 15 prevede i contratti di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite devono contenere l'indicazioni dei dati catastali. In mancanza si applica la sanzione previste dall'articolo 60 D.P.R 131/1986.
Art. 69 - (Omissione della richiesta di registrazione e della presentazione
della denuncia) [1]
1. Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini
dell'applicazione dell'imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste
dall'articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al
duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta.
(1) Articolo sostituito dall'art. 1, comma1, lettera b), D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 473, a decorrere dal 1° aprile 1998.
Entrata in vigore: a decorrere dal 1° luglio 2010.
Aggiornamento del catasto
L'articolo 19 commi da 1 a 13 prevede :
a) a decorrere dal 1^ gennaio 2011
è attivata l'"Anagrafe Immobiliare Integrata".
Sarà tenuta dall'Agenzia del territorio e attesta l'integrazione delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile e ne individua il soggetto titolare dei diritti reali;
b) entro il 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili non accatastati dovranno procedere all'accatastamento.
L'Agenzia del Territorio renderà disponibili i dati ai Comuni per le verifiche urbanistico-edilizie;
c) entro il 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili che sono stati oggetto di interventi edilizi che abbiano comportato una variazione di consistenza o di destinazione (non dichiarata) sono tenuti a presentare le relative variazioni catastali ad aggiornamento;
d) Dal 1^ gennaio 2011 l'Agenzia del Territorio (con il sistema del telerilevamento e con sopralluoghi sul territorio) procederà ad un monitoraggio continuo.
Limitazioni all’uso del contante
L’articolo 20 modifica l’art. 49 del d.lgs. n. 231/2007, abbassando la soglia del limite all’uso del contante e dei titoli al portatore da 12.500,00 a euro 5.000,00.
Viene inoltre inserito nell’art. 58 relativo alle sanzioni il nuovo comma 7.
Si stabilisce, in particolare:
- un importo minimo – 3.000,00 euro - per la sanzione amministrativa pecuniaria applicabile, a prescindere dall’entità della violazione;
- un aumento di cinque volte della sanzione minima se le violazioni riguardano importi superiori a cinquantamila euro.
Entrata in vigore: a decorrere dal 31 maggio 2010.
I libretti al portatore devono essere portati sotto la soglia di euro 5.000,00.
Entro il 30 giugno 2011
Obblighi rafforzati di adeguata verifica della clientela
L’art. 36 del decreto (disposizioni antifrode) integra l’art. 28 del d.lgs. n. 231/2007 in materia di obblighi rafforzati di adeguata verifica della clientela, inserendo tre nuovi commi (7-bis, 7-ter e 7-quater).
Il comma 7-bis delega il ministro dell’Economia e delle finanze ad individuare, mediante apposito decreto da adottare sentito il Comitato di sicurezza finanziaria, una lista di Paesi a rischio riciclaggio e finanziamento del terrorismo, tenendo conto anche delle informazioni assunte dagli organismi internazionali preposti alla lotta al riciclaggio e finanziamento del terrorismo.
Il comma 7-ter impone ai notai (ed agli altri soggetti individuati) di astenersi dall’instaurazione della prestazione professionale, o di porre fine alla medesima se già in essere, qualora siano coinvolte “società fiduciarie, trust, società anonime o controllate attraverso azioni al portatore” aventi sede nei paesi individuati dal decreto di cui al comma 7-bis. Il precetto si applica anche alle “entità giuridiche altrimenti denominate aventi sede nei paesi sopra individuati di cui non è possibile individuare il titolare effettivo e verificarne l’identità”.
Il comma 7-quater rinvia allo stesso decreto di cui al comma 7-bis per la definizione delle modalità applicative e gli adempimenti di cui al comma 7-ter.
La stessa norma inoltre integra l’art. 57 in tema di sanzioni, prevedendo l’applicazione di una specifica sanzione pecuniaria per le violazioni delle disposizioni antifrode introdotte.
Entrata in vigore: a decorrere dal 31 maggio 2010.
Segnalazione di operazioni sospette
L’art. 36 del decreto (disposizioni antifrode) integra l’art. 41 comma 1 in materia di segnalazione di operazioni sospette, prevedendo quale ulteriore elemento di sospetto, il ricorso frequente o ingiustificato a operazioni in contante.
Entrata in vigore: a decorrere dal 31 maggio 2010.
Modifiche all'accertamento sintetico (compreso redditometro)
L' art. 22 prevede un nuovo accertamento sintetico del reddito.
Le modifiche verranno applicate con decorrenza dal periodo di imposta 2009 ("accertamenti relativi ai redditi per cui non è il termine di dichiarazione non è ancora scaduto") e successivi, in quanto il meccanismo introduce elementi di novità che rendono inapplicabile retroattivamente lo strumento.
Il fondamento di ricostruire la capacità di reddito attraverso le spese era già testualmente previsto dall'articolo 38 comma 4 Dpr 600/73 che stabiliva la facoltà di determinare il reddito "in base a elementi e circostanze di fatto certi".
La nuova norma prevede che l'ufficio possa determinare sinteticamente il reddito sulla base delle spese di qualunque genere sostenute nel periodo di imposta salva la prova per il contribuente che la provvista sia stata sostenuta con altri redditi (redditi diversi rispetto a quelli ricavati nello stesso periodo di imposta o con redditi esenti o redditi soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta o comunque legalmente esclusi dalla base imponibile).
Ad esempio si può dimostrare di averli ricevuti per donazione.
Si tratta pertanto di una presunzione relativa (o "iuris tantum").
Anche il redditometro è stato rimodulato in funzione:
- del nucleo familiare;
- dell'area di appartenenza del contribuente.
La determinazione di questi elementi avverrà con decreti del ministero dell'Economia e Finanza pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale ogni due anni.
Anche in questo caso si presume, salvo prova contraria, che le spese siano state effettuate con il reddito del periodo di imposta considerato.
Basterà essere non congrui nel singolo periodo di imposta, senza più necessità della non congruità in almeno due periodi.
In ogni caso l'ufficio ha l'obbligo di convocare il contribuente perché possa fornire spiegazioni giustificative ad eventuali anomalie.
Entrata in vigore: a decorrere dal 31 maggio 2010.
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