Il Tribunale di Milano (con Sentenza 28 settembre 2009 n. 11825) ha stabilito che un'impresa costruttrice debba ridurre il prezzo della casa promessa in vendita, in caso di imposizione di una servitù (nello specifico: un'ampia griglia di aerazione nel giardino della stessa, a servizio dei sottostanti box di proprietà di altri condomini), nonostante nel preliminare di vendita ("compromesso") fosse stata inserita la generica previsione di una facoltà dell'impresa di installare nelle unità immobiliari "manufatti o impianti di qualunque genere anche costituendo servitù".
La Corte ha ritenuto che un peso imposto di siffatto genere debba essere previsto espressamente nel contratto preliminare, essendo in base all'art. 1489 c.c. inefficace un patto con cui si esclude o si limita la garanzia, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
L'impresa venditrice non poteva non sapere della necessità di una griglia di aerazione di tali dimensioni, quindi ha taciuto il vizio pur di vendere, inserendo la clausola proprio allo scopo di sottrarsi dalle conseguenti responsabilità.
Come si desume dalla vicenda, il preliminare è opportuno che venga redatto o visionato da un professionista incaricato dalla parte acquirente, per colmare quell'asimmetria informativa inevitabile fra il costruttore (professionista del settore) e il cliente (spesso al primo acquisto e comunque non del settore).
L'ideale sarebbe valersi di un notaio (o avvocato esperto nel settore immobiliare) per la parte contrattuale e da un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) per il capitolato (elenco delle caratteristiche tecniche e materiali utilizzati nella costruzione).
Il notaio prima di redigere un preliminare procede agli accertamenti immobiliari e catastali e a visionare in modo attento il titolo di provenienza (rogito di acquisto del venditore) e le eventuali convenzioni edilizie o atti unilaterali (che possono talvolta porre vincoli sul prezzo o sulla trasferibilità dell'immobile).
Va infine detto che per gli immobili in corso di costruzione ci sono norme specifiche e più garantiste per l'acquirente stabilite dalla legge D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che nella redazione del preliminare devono essere rispettate: la più importante fra tutte, l'obbligo di consegna del costruttore di una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme pagate dall'acquirente prima del rogito.
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