Per plusvalenza si intende l'aumento di valore che i beni (immobili o partecipazioni in società) subiscono da quando si acquisiscono a quando si cedono.
Questo aumento di valore in determinati casi ha rilevanza fiscale, indicando un maggior reddito e quindi venendo gravato da imposte dirette (art. 67 del TUIR).
La Finanziaria per il 2010 (legge 191 del 23 dicembre 2009 - art. 2 comma 229) ha riaperto i termini per una possibilità (già prevista in passato - Art. 2 comma 2 D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 convertito con legge 21 febbraio 2003 n. 27 -già prorogata più volte) molto conveniente per i contribuenti che vogliono affievolire o azzerare questo plusvalore.
INTERESSATI
a) Persone fisiche;
a) Persone fisiche;
b) Società semplici;
c) Enti non commerciali (beni non oggetto di attività di impresa);
d) i soggetti non residenti con plusvalenze imponibili in Italia.
OGGETTO
OGGETTO
a) le partecipazioni (azioni, quote e diritti di opzioni) non quotate in mercati regolamentati;
b) terreni edificabili;
c) terreni agricoli.
PROCEDIMENTO
PROCEDIMENTO
Entro il 31 ottobre 2010 (reinviato al 2 novembre in quanto 31 ott. e 1^ nov sono festivi) bisogna far redarre una perizia giurata di stima che attesti il valore al 1^ gennaio 2010.
La perizia deve essere redatta da:
La perizia deve essere redatta da:
a) per i terreni - iscritti negli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili;
b) per le partecipazioni - iscritti negli albi dei soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili.
c) per terreni e partecipazioni, i periti iscritti alle Camere di Commercio (circolare 6 del 13.2.2006).
Il valore stabilito dalla perizia costituirà:
a) il nuovo valore di acquisto del bene da cui si verificherà in caso di cessione la realizzazione di plusvalenza;
b) la base imponibile per pagare l'imposta sostitutiva (4%) dovuta per l'affrancamento;
c) nei terreni, il minimo per l'imposta di registro, di trascrizione e catastale di cui all’art. 7, comma 6^ legge 28 dicembre 2001 n. 448 così come richiamato dall'art. 2 secondo comma D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 e s.m.i. (circolari 9/E del 30.1.2002 e 1.2.2002).
La perizia può riguardare anche solo parte dei beni.
Nel caso di terreni la perizia deve essere redatta prima dell'atto di trasferimento e può riguardare anche solo una parte dell'area in oggetto (ad esempio la parte edificabile e non quella agricola) anche senza procedere a frazionamento della particella interessata, purchè si faccia riferimento allo strumento urbanistico vigente (circolare 81/E del 6.11.2002).
E' possibile rivalutare l'usufrutto e la nuda proprietà (circolare 81/E del 6.11.2002 e circolare 27/E del 9.5.2003)
Entro il 2 novembre 2010 va effettuato:
Il valore stabilito dalla perizia costituirà:
a) il nuovo valore di acquisto del bene da cui si verificherà in caso di cessione la realizzazione di plusvalenza;
b) la base imponibile per pagare l'imposta sostitutiva (4%) dovuta per l'affrancamento;
c) nei terreni, il minimo per l'imposta di registro, di trascrizione e catastale di cui all’art. 7, comma 6^ legge 28 dicembre 2001 n. 448 così come richiamato dall'art. 2 secondo comma D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 e s.m.i. (circolari 9/E del 30.1.2002 e 1.2.2002).
La perizia può riguardare anche solo parte dei beni.
Nel caso di terreni la perizia deve essere redatta prima dell'atto di trasferimento e può riguardare anche solo una parte dell'area in oggetto (ad esempio la parte edificabile e non quella agricola) anche senza procedere a frazionamento della particella interessata, purchè si faccia riferimento allo strumento urbanistico vigente (circolare 81/E del 6.11.2002).
E' possibile rivalutare l'usufrutto e la nuda proprietà (circolare 81/E del 6.11.2002 e circolare 27/E del 9.5.2003)
Entro il 2 novembre 2010 va effettuato:
a) il versamento dell'intera imposta sostitutiva;
b) il versamento della prima rata .
Entro il 31 ottobre 2011 va effettuato il versamento della seconda rata.
Entro il 31 ottobre 2012 va effettuato il versamento della terza rata.
Nel caso di rateizzazione l'importo dovuto (2^ e 3^ rata) va maggiorato di un interesse del 3%.
IMPOSTA
L'imposta sostitutiva è pari a:
Entro il 31 ottobre 2011 va effettuato il versamento della seconda rata.
Entro il 31 ottobre 2012 va effettuato il versamento della terza rata.
Nel caso di rateizzazione l'importo dovuto (2^ e 3^ rata) va maggiorato di un interesse del 3%.
IMPOSTA
L'imposta sostitutiva è pari a:
a) 4% per le partecipazioni che al 1^ gennaio 2010 sono "qualificate" e per i terreni;
b) 2% per le partecipazioni che al 1^ gennaio 2010 non sono "qualificate".
VALUTAZIONE DI CONVENIENZA
Deve essere sempre fatta una valutazione attenta sulla convenienza o meno della rivalutazione.
La tassazione ordinaria colpisce solo la plusvalenza, mentre l'imposta sostitutiva il valore al 1^ gennaio 2010.
In particolare nel caso dei terreni agricoli si ricorda la possibilità di invocare in atto l'imposta sostitutiva pari al 20% che verserà il Notaio con registrazione mediante modello unico (articolo 1 496 comma legge 266/05.
E' conveniente rivalutare se la plusvalenza supera il 25% del costo di acquisto.
Più complicata è la valutazione di terreni edificabili.
A questo proposito va distinta la fattispecie delle aree edificabili dalle aree lottizzate.
Nel primo caso -area edificabile- la plusvalenza rientra nel reddito e quindi sarà necessario sapere quali saranno i redditi del periodo di riferimento ovvero può essere sottoposta a tassazione separata (art. 17 comma 1 lettera g-bis del Tuir che prevede l'applicazione alla plusvalenza dell'aliquota media del biennio anteriore alla cessione).
Nel secondo caso - area lottizzata - la plusvalenza viene sempre computata nel reddito.
Il costo fiscalmente riconosciuto è quello al momento dell'acquisto con rivalutazione ISTAT.
Per aree lottizzate si intendono quelle aree che i privati per costruire hanno sottoposto a piani di lottizzazione - strumenti attuativi del PRG.
Il costo fisclmente riconosciuto per quest'ultime non è peraltro il costo di acquisto, ma il valore dell'area il quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione per quelli acquistati a titolo oneroso, per quelli donati e ereditati il valore all'inizio della lottizzazione.
CASI INSIDIOSI
Un caso molto pericoloso riguarda il trasferimento di complessi immobiliari soggetti a piani di recupero.
L'agenzia delle Entrate non ha ritenuto rilevante la permanenza di fabbricati per escludere la plusvalenza, ma bensì ha considerato sufficiente la sussistenza di un piano di recupero (con previsione di incremento di cubature) per considerare oggetto della cessione non dei fabbricati, ma delle aree.
Risoluzione 22 ottobre 2008 n. 395.
POSSIBILITA' DI SVALUTAZIONE DELL'AREA
E' stata ipotizzata la possibilità che il contribuente possa utilizzare lo strumento della perizia di stima per diminuire il valore di un'area che era stata oggetto di perizia di stima precedentemente.
L'eventualità non è infatti remota vista una maggior difficoltà alla vendita degli immobili rispetto a qualche anno fa e quindi una possibile diminuzione di valore commerciale.
Chi fa questa scelta pagherebbe sul nuovo valore periziato il 4% per chiedere a rimborso entro 48 mesi l'imposta sostitutiva già corrisposta (art. 38 dpr 602/73).
Non è certo peraltro che l'Agenzia delle Entrate accordi il rimborso vista l'utilizzazione di uno strumento creato per la rivalutazione per una finalità esattamente contraria.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
VALUTAZIONE DI CONVENIENZA
Deve essere sempre fatta una valutazione attenta sulla convenienza o meno della rivalutazione.
La tassazione ordinaria colpisce solo la plusvalenza, mentre l'imposta sostitutiva il valore al 1^ gennaio 2010.
In particolare nel caso dei terreni agricoli si ricorda la possibilità di invocare in atto l'imposta sostitutiva pari al 20% che verserà il Notaio con registrazione mediante modello unico (articolo 1 496 comma legge 266/05.
E' conveniente rivalutare se la plusvalenza supera il 25% del costo di acquisto.
Più complicata è la valutazione di terreni edificabili.
A questo proposito va distinta la fattispecie delle aree edificabili dalle aree lottizzate.
Nel primo caso -area edificabile- la plusvalenza rientra nel reddito e quindi sarà necessario sapere quali saranno i redditi del periodo di riferimento ovvero può essere sottoposta a tassazione separata (art. 17 comma 1 lettera g-bis del Tuir che prevede l'applicazione alla plusvalenza dell'aliquota media del biennio anteriore alla cessione).
Nel secondo caso - area lottizzata - la plusvalenza viene sempre computata nel reddito.
Il costo fiscalmente riconosciuto è quello al momento dell'acquisto con rivalutazione ISTAT.
Per aree lottizzate si intendono quelle aree che i privati per costruire hanno sottoposto a piani di lottizzazione - strumenti attuativi del PRG.
Il costo fisclmente riconosciuto per quest'ultime non è peraltro il costo di acquisto, ma il valore dell'area il quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione per quelli acquistati a titolo oneroso, per quelli donati e ereditati il valore all'inizio della lottizzazione.
CASI INSIDIOSI
Un caso molto pericoloso riguarda il trasferimento di complessi immobiliari soggetti a piani di recupero.
L'agenzia delle Entrate non ha ritenuto rilevante la permanenza di fabbricati per escludere la plusvalenza, ma bensì ha considerato sufficiente la sussistenza di un piano di recupero (con previsione di incremento di cubature) per considerare oggetto della cessione non dei fabbricati, ma delle aree.
Risoluzione 22 ottobre 2008 n. 395.
POSSIBILITA' DI SVALUTAZIONE DELL'AREA
E' stata ipotizzata la possibilità che il contribuente possa utilizzare lo strumento della perizia di stima per diminuire il valore di un'area che era stata oggetto di perizia di stima precedentemente.
L'eventualità non è infatti remota vista una maggior difficoltà alla vendita degli immobili rispetto a qualche anno fa e quindi una possibile diminuzione di valore commerciale.
Chi fa questa scelta pagherebbe sul nuovo valore periziato il 4% per chiedere a rimborso entro 48 mesi l'imposta sostitutiva già corrisposta (art. 38 dpr 602/73).
Non è certo peraltro che l'Agenzia delle Entrate accordi il rimborso vista l'utilizzazione di uno strumento creato per la rivalutazione per una finalità esattamente contraria.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Legge 28 dicembre 2001, n. 448 - articoli 5 e 7.
D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 convertito con legge 21 febbraio 2003 n. 27, articolo 2 comma 2.
Legge 23 dicembre 2009 n. 191, art. 2 comma 229.
CIRCOLARI
CIRCOLARI
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 9/E del 30 gennaio 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 12/E del 31 gennaio 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 15/E del 1 febbraio 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 47/E del 5 giugno 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 55/E del 20 giugno 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 81/E del 6 novembre 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 27/E del 9 maggio 2003
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 35/E del 4 agosto 2004
CIRCOLARE DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE n. 16/E del 22 aprile 2005
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 10 del 13 marzo 2006
Risoluzione n. 372/E del 26 novembre 2002
Risoluzione n. 31/E del 31 gennaio 2002
CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE n. 10 del 13 marzo 2006
Risoluzione n. 372/E del 26 novembre 2002
Risoluzione n. 31/E del 31 gennaio 2002
A proposito di casi insidiosi: un cliente deve cedere alcuni immobili ereditati inseriti in un piano di recupero, che non prevede alcun aumento di cubatura, ma semplicemente la demolizione e ricostruzione degli immobili con differenti caratteristiche (essendo inseriti in un centro storico).
RispondiEliminaE' consigliabile la rivalutazione, o trattandosi di identiche cubature non è ravvisabile l'intento speculativo e pertanto la plusvalenza da cessione non risulta imponibile.
Il caso purtroppo è simile, ma non uguale, a quello della fattispecie prevista dalla RM 395 del 2008, dove le cubature erano aumentate
Posto che in questa materia la prudenza non è mai troppa, la possibilità di rivalutare ancora aperta mi farebbe propendere per questa soluzione.
RispondiEliminaDirei però che bisognerebbe esaminare con attenzione:
a) la volontà negoziale (le parti intendono trasferire un fabbricato o una potenzialità edificatoria? Conseguentemente attenzione alla formulazione del consenso nel rogito e alla descrizione dell'oggetto di trasferimento);
b) il tipo di intervento ricostruttivo: trattasi di ristrutturazione o nuova costruzione?
Infatti perché l'intervento sia classificabile nella prima tipologia (che prevede anche la demolizione e fedele ricostruzione con sagoma e volumi) la giurisprudenza prevalente ritiene necessari due elementi: la preesistenza di un manufatto (tale non è un edificio diruto) e la contiguità temporale delle opere cioè la demolizione e la ricostituzione devono rappresentare fasi di un intervento unitario.
Giurisprudenza: Cass. III sez. Penale 13492/2010; Cass Pen. 14455/2003 - Consiglio di Stato 2142/2004; 240/1997 e 2021/1991.
è stata fatta la perizia giurata per un terreno con diversi mappali alcuni edificabili e altri in attesa di edificabilità. Questi ultimi mappali sono stati inseriti nel PGT come terreni edificabili, ma sono in attesa dell'approvazione comunale. Se la proroga del versamento con modello f4 viene effettuata prima del 31 dicembre, l'ICI da ricalcolare parte dal 1° gennaio 2010? invece se il versamento viene fatto nel 2011 come bisogna ricalcolare l'ICI del 2010 e del 2011?
RispondiEliminagrazie!!!