Comprare una casa: Proposta - Compromesso - Rogito

Su un articolo apparso sul  Sole 24 ore del 6 agosto 2013 si sottolinea l'importanza di capire bene le diverse fasi in cui può  articolarsi una vendita immobiliare, specialmente nel caso in cui essa venga intermediata da un'Agenzia immobiliare.

Prendiamo spunto, per ripassare alcune regole base per un acquisto ragionato.

Il consiglio preliminare che non mi stanco mai di dare è di rivolgersi al proprio Notaio di fiducia subito, PRIMA DI FIRMARE QUALUNQUE DOCUMENTO.

Ogni sottoscrizione è un preciso impegno contrattuale e quindi è meglio capire e farsi spiegare da un "tecnico" la portata delle clausole.

Pertanto quando si vuole comprare un immobile, la prima cosa utile è individuare il professionista di fiducia che vi seguirà in questo importante passo.

E' giusto chiedere preventivi e guardare anche alla convenienza economica (chi di noi non ci pensa...), ma per un acquisto così importante e rilevante, non può essere l'unico elemento di valutazione!!

Dopo aver chiesto i preventivi, andate a parlare con i notai prescelti, per valutare di persona l'impressione che vi fanno (sono chiari?  paiono disponibili, oltreché preparati? il personale dello studio è efficiente?).

Il notaio non solo aiuta il cliente a districarsi nelle varie fasi della trattativa, ma farà anche gli accertamenti ipocatastali da subito, potrà valutare il titolo di provenienza per vedere se ci sono vincoli particolari, potrà aiutare il cliente, se ha dubbi circa l'intestazione dell'immobile.

Dovrebbe diventare il "giurista" di famiglia per aiutarvi a non fare passi falsi.

Vediamo ora le varie fasi in cui abitualmente si articola la trattativa.

PROPOSTA

Una volta che il potenziale acquirente ha scelto un immobile di suo interesse, l'agente immobiliare gli fa firmare una "proposta di acquisto" per un certo prezzo per "fermare l'immobile"

ATTENZIONE la proposta è un preciso impegno a vendere che vincolerà nel momento in cui verrà accettata dal venditore  a concludere direttamente il rogito o a sottoscrivere il "Compromesso" o preliminare di vendita.

Bisogna pertanto leggerla con attenzione. Normalmente contiene i dati delle parti, il prezzo, la descrizione dell'immobile, l'obbligo di liberare l'immobili da pregiudizievoli prima dell'atto definitivo (es. ipoteche, pignoramenti ...) e la necessità che l'immobile abbia una serie di caratteristiche o qualità (es. impianti a norma, regolarità edilizio-urbanistica e catastale ecc.).

La proposta deve contenere anche la classe energetica dell'edificio, dovendo la classe energetica indicata negli annunci economici di vendita e l'attestato di prestazione energetica essere già messo a disposizione dell'acquirente al momento delle trattative.

E' un documento importante perchè fotografa le caratteristiche energetiche dell'immobile ed i consumi annui medi stimati da un esperto (certificatore).

La proposta può essere irrevocabile. Deve avere una durata temporale (entro cui deve essere accettata dal venditore). Di prassi viene accompagnata da un assegno che viene qualificato come caparra confirmatoria. (la caparra confirmatoria rafforza la volontà contrattuale. Infatti ove fosse inadempiente colui che ha ricevuto la caparra,  questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta; ove fosse inadempiente colui che l'ha consegnata, l'altra parte potrà trattenere la somma a titolo risarcitorio).

Di solito l'Agenzia, laddove fosse prevista la sottoscrizione del preliminare, trattiene in custodia l'assegno sino a tale momento e consegna il titolo al venditore in quella data.

PRELIMINARE o COMPROMESSO

E' il contratto preparatorio al rogito con cui le parti si obbligano a concludere la vendita. Anche se già proposta e accettazione della proposta, vincolano le parti, spesso si prevede la sottoscrizione di un preliminare di vendita vero e proprio per la sua forma più estesa e maggiormente dettagliata. 

Si consiglia caldamente di far redigere il preliminare da un Notaio che controllerà attentamente tutta la documentazione prodotta dal venditore e procederà a eseguire le visure ipocatastali.

Le somme corrisposte prima del rogito possono essere qualificate come CAPARRA (v.sopra - tassazione 0,50% Imposta di Registro) o ACCONTO PREZZO (quest'ultimi importi ove non si stipulasse il contratto definitivo andranno restituiti al compratore - tassazione 3% Imposta di Registro).

Il consiglio prudenziale è di non corrispondere mai cifre eccessive prima del rogito (non c'è una percentuale di legge). 

Normalmente viene versato il 10/15 % del prezzo.  In casi particolari, ove sia prevista la consegna anticipata dell'immobile (chiavi prima del rogito) può essere previsto un importo maggiore. Sono casi particolari che richiedono una disciplina molto specifica, per tutelare acquirente e venditore.

Nel preliminare, vengono indicate le generalità delle parti, lo stato civile (se coniugate, il regime patrimoniale), la descrizione dettagliata dell'immobile e, se oggetto della vendita, dei mobili ed accessori in esso compresi, i confini, i dati catastali,  le indicazioni urbanistico-edilizie e quelle relative agli impianti, la conformità catastale (o l'obbligo di rendere l'immobile conforme per l'atto definitivo), la classe energetica (con messa a disposizione dell'attestato di prestazione energetica), i patti, gli obblighi e le servitù connesse all'immobile oggetto del contratto, il prezzo, le modalità di corresponsione (senza o con interessi, normalmente la prima ipotesi) ed il termine entro cui si stipulerà il rogito.

CONTRATTO DEFINITIVO

E' il rogito. Come si può facilmente capire, ove siano già stati sottoscritti proposta/accettazione e preliminare, si tratta di un atto  esecutivo di un programma negoziale già definito. 

La compravendita perfezionerà qualcosa di già stabilito fra le parti.

Pertanto è evidente quanto sia importante sottoscrivere in modo consapevole gli accordi preparatori (Proposta e Compromesso). 

Le modalità operative del nuovo redditometro

Con la circolare 24/E del 31 luglio 2013 vengono  illustrate le modalità operative del nuovo redditometro o più correttamente “Accertamento sintetico”.

L’articolo 22 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito in legge 30 luglio 2010, n. 122, ha introdotto rilevanti modifiche alla Disciplina di quest’ultimo strumento, caratterizzato da significative innovazioni di carattere procedurale, volte a garantire più attuali modalità di riscontro della sperequazione tra la capacità di spesa dimostrata dai  contribuenti ed il reddito dichiarato e, conseguentemente, una maggiore incisività dell’azione di controllo.

Le nuove disposizioni si applicano con riferimento agli accertamenti relativi ai redditi dichiarati per il 2009 e seguenti, superando il previgente impianto normativo, che rimane in vigore per i controlli relativi ai periodi d’imposta precedenti.

La nuova disciplina stabilisce che:

- la determinazione sintetica del reddito avviene mediante la presunzione relativa che tutto quanto è stato speso nel periodo  d’imposta sia stato finanziato con redditi del periodo medesimo, ferma restando la possibilità per il contribuente di provare che le spese sono state finanziate con altri mezzi, ivi compresi i redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta o, comunque, legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile;

- a detta presunzione si affianca, con pari efficacia, quella basata sul contenuto induttivo di elementi indicativi di capacità  contributiva individuato, con decreto del Ministro  dell’Economia e delle Finanze, mediante l’analisi di campioni significativi di contribuenti, differenziati anche in funzione del nucleo familiare e dell’area territoriale di appartenenza, ferma restando la prova contraria del contribuente;

- in ambedue i casi il contribuente è tutelato da una «clausola di garanzia»: la determinazione sintetica è consentita solo quando lo scostamento tra il reddito complessivo determinato presuntivamente e quello dichiarato sia pari ad almeno il 20%;

- il contribuente è ulteriormente e significativamente garantito dall’ampia possibilità di fornire eventuali elementi di prova per giustificare lo scostamento tra il reddito dichiarato e la capacità di spesa a lui attribuita, sia prima che dopo l’avvio del procedimento di accertamento con adesione, che deve essere obbligatoriamente attivato, in ossequio alle disposizioni contenute nello Statuto del contribuente (legge 27 luglio 2000, n. 212);

- dal reddito complessivo determinato sinteticamente sono deducibili i soli oneri previsti dall’articolo 10 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, ferma restando la spettanza delle detrazioni d’imposta. Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24  dicembre 2012 (di seguito “decreto”) ha dato piena attuazione alla 7 modifica normativa introdotta con l’articolo 22 del decreto legge n.78 del 2010.

Specifiche analisi hanno permesso di individuare un numero significativo di spese connesse ai diversi aspetti della vita quotidiana, compresa l’acquisizione di beni durevoli, in relazione alla tipologia di nucleo familiare e all’area territoriale di appartenenza.

Sono state, in concreto, definite circa cento voci di spesa riconducibili alle seguenti macro categorie: “Consumi generi alimentari, bevande, abbigliamento e calzature“, “Abitazione”, “Combustibili ed energia”, “Mobili, elettrodomestici e servizi per la casa”, “Sanità”, “Trasporti”, “Comunicazioni”, “Istruzione”, “Tempo libero, cultura e giochi”, “Altri beni e servizi” e “Investimenti”.

Ai fini dell’applicazione delle nuove regole è sufficiente uno scostamento più ridotto rispetto a quello previsto dalla disciplina applicabile fino agli accertamenti relativi alle annualità precedenti al 2009 (pari al 25%); è, inoltre, sufficiente lo scostamento per un solo periodo d’imposta e non più biennale.

La prima garanzia della corretta ed efficace applicazione del nuovo strumento di accertamento è costituita da un’attenta attività di analisi che porta all’individuazione delle posizioni a maggior rischio di evasione.

Al riguardo, andrà considerata l’entità dello scostamento tra reddito dichiarato e reddito determinabile sinteticamente sulla base di situazioni e fatti certi, nonché sulla concreta disponibilità di beni di cui l’Amministrazione possiede le informazioni relative alle specifiche caratteristiche

La disposizione introdotta dal decreto legge n. 78 del 2010 istituzionalizza ed amplia i momenti di confronto con il contribuente, prevedendo strumenti volti a garantire una più elevata qualità del contraddittorio necessario.

In primo luogo l’ufficio, che procede alla determinazione sintetica del reddito complessivo, ha l’obbligo di “..invitare il contribuente a comparire di persona, o per mezzo di rappresentanti, per fornire dati e notizie rilevanti ai fini dell’accertamento…”.

Pertanto, utilizzando tale strumento istruttorio, l’ufficio invita il contribuente selezionato a presentarsi per fornire dati e notizie ai fini dell’accertamento, indicando nell’invito stesso gli elementi e le circostanze rilevanti. Fin dal primo incontro il contribuente, naturalmente, può fornire chiarimenti sugli elementi di spesa individuati e sul proprio reddito.

Il quarto comma del novellato articolo 38 del d.P.R. n.600/73, al quale, peraltro, rinvia l’ultimo periodo del quinto comma, infatti, consente la determinazione sintetica del reddito “salva la prova che il relativo finanziamento è avvenuto con redditi diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d’imposta, o con redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta, o, comunque, legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile”; in linea con la precedente formulazione dell’articolo 38, quarto comma e seguenti, il contribuente può così superare la presunzione di legge di cui al citato comma.

Il contribuente può infatti fornire la prova che le spese sostenute nel periodo d’imposta sono state finanziate con:

a) redditi diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d'imposta;

b) redditi esenti;

c) redditi soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta;

d) redditi legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile.

Resta salva, naturalmente, come detto, la possibilità del contribuente, per tutte le tipologie di spesa innanzi indicate, di dimostrare che le spese sono state sostenute da terzi o che le stesse sono state sostenute con redditi per i quali non sussiste l’obbligo di dichiarazione.

Dopo aver illustrato i tratti significativi del nuovo strumento accertativo,  vengono inoltre forniti agli uffici alcuni indirizzi operativi per la relativa gestione,  tenut0 conto delle principali novità derivanti dall’entrata in vigore del decreto.

Articoli correlati:  Sole 24 del 5 agosto 2013 pag. 2

L'APE sostituirà l'ACE

Il decreto legge approvato Venerdì dal Consiglio dei Ministri (che proroga le agevolazioni per interventi sul risparmio energetico) introduce il nuovo attestato Attestato di prestazione energetica (APE) destinato a sostituire l'Attestato di Certificazione Energetica.

Detta norma che cerca di porre rimedio alla procedura di Infrazione avviata dalla Commissione Europea per il mancato recepimento della direttiva 2010/31/UE (decreto infatti rubricato ““RECEPIMENTO DELLA DIRETTIVA 2010/31/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO DEL 19 MAGGIO 2010, SULLA PRESTAZIONE ENERGETICA NELL’EDILIZIA PER LA DEFINIZIONE DELLE PROCEDURE D’INFRAZIONE AVVIATE DALLA COMMISSIONE EUROPEA), non entrerà subito in vigore, ma solo dal momento in cui ne verrà apprestato lo schema dal ministro dello Sviluppo economico con appositi decreti (in corso già di preparazione), come previsto dall'articolo 6 del decreto.

Il decreto dovrebbe stabilire in modo univoco i contenuti dell'APE in modo da consentire il confronto su tutto il territorio nazionale.

L'attestato in base all'art. 6 dovrà essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti e dovrà attestare la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornirà raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.

L'Ace potrà continuare a essere «predisposto al fine di semplificare il successivo rilascio della prestazione energetica» ovvero a essere utilizzato per quei fabbricati «ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE».

Per quest'ultimi infatti l'obbligo di dotazione non sussiste

L'Ape avrà una validità temporale di dieci anni e erderà vigore per effetto di qualsiasi intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'immobile (come l'ACE)

Dovrà essere reso disponibile:

- al termine dei lavori e a cura di chi li ha effettuati, per gli edifici di nuova costruzione o fatti oggetto di lavori di ristrutturazione "importante" (e cioè quando i lavori in questione insistano su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio).

-in caso di vendita o locazione dal proprietario dell'immobile fin dall'avvio delle trattative, e consegnarlo alla fine delle medesime. Se a essere venduto o locato è un edificio ancora non costruito, il venditore o il locatore dovrà fornire evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e dovrà produrre l'Ape insieme alla dichiarazione di fine lavori.
Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione andrà inoltre inserita una clausola (art. 6 punto 3) con la quale l'acquirente o il conduttore diano atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'Ape, sull'attestazione della prestazione energetica degli edifici.
L’attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L’attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiamo la medesima destinazione d’uso, siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.


Inoltre è prescritto che nel caso di offerta di vendita o di locazione, gli annunci (contenuti in qualsiasi mezzo di comunicazione) debbano riportare «l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente».
Le nuove prescrizioni sono assistite da sanzioni piuttosto pesanti.
Se non vengano dotati di Ape gli edifici nuovi o ristrutturati oppure oggetto di vendita, il costruttore o il proprietario sono puniti con la sanzione amministrativa non inferiore a 3mila euro e non superiore a 18mila euro.
Se un edificio oggetto di un nuovo contratto di locazione non sia stato dotato di Ape, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa da 300 a 1800 euro.


In caso di violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell'annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore da 500 a 3mila euro.
Anche gli edifici utilizzati da Pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico dovranno essere dotati di Ape: il proprietario dovrà produrlo e affiggerlo con «con evidenza all'ingresso dell'edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico».

RILEVAZIONE DEI TASSI DI INTERESSE EFFETTIVI GLOBALI MEDI AI FINI DELLA LEGGE SULL'USURA APPLICAZIONE DAL 1° APRILE FINO AL 30 GIUGNO 2013

MEDIE ARITMETICHE DEI TASSI SULLE SINGOLE OPERAZIONI DELLE BANCHE E DEGLI INTERMEDIARI FINANZIARI NON BANCARI, CORRETTE

PER LA VARIAZIONE DEL VALORE MEDIO DEL TASSO APPLICATO ALLE OPERAZIONI DI RIFINANZIAMENTO PRINCIPALI DELL'EUROSISTEMA

PERIODO DI RIFERIMENTO DELLA RILEVAZIONE: 1°OTTOBRE- 31 DICEMBRE 2012

APPLICAZIONE DAL 1° APRILE FINO AL 30 GIUGNO 2013

CATEGORIE DI OPERAZIONI	CLASSI DI IMPORTO in unità di euro	TASSI MEDI (su base annua)	TASSI SOGLIA (su base annua)
APERTURE DI CREDITO IN CONTO CORRENTE	fino a 5.000 oltre 5.000	11,39 10,19	18,2375 16,7375
SCOPERTI SENZA AFFIDAMENTO	fino a 1.500 oltre 1.500	15,88 15,25	23,8500 23,0625
ANTICIPI E SCONTI COMMERCIALI	fino a 5.000 da 5.000 a 100.000 oltre 100.000	8,76 8,02 5,60	14,9500 14,0250 11,0000
FACTORING	fino a 50.000 oltre 50.000	6,36 4,18	11,9500 9,2250
CREDITI PERSONALI		12,10	19,1250
ALTRI FINANZIAMENTI ALLE FAMIGLIE E ALLE IMPRESE		10,69	17,3625
PRESTITI CONTRO CESSIONE DEL QUINTO DELLO STIPENDIO E DELLA PENSIONE	fino a 5.000 oltre 5.000	12,26 11,93	19,3250 18,9125
LEASING AUTOVEICOLI E AERONAVALI	fino a 25.000 oltre 25.000	8,87 8,05	15,0875 14,0625
LEASING IMMOBILIARE - A TASSO FISSO - A TASSO VARIABILE		7,38 5,35	13,2250 10,6875
LEASING STRUMENTALE	fino a 25.000 oltre 25.000	9,03 6,75	15,2875 12,4375
CREDITO FINALIZZATO ALL'ACQUISTO RATEALE	fino a 5.000 oltre 5.000	12,29 10,25	19,3625 16,8125
CREDITO REVOLVING	fino a 5.000 oltre 5.000	17,20 12,20	25,2000 19,2500
MUTUI CON GARANZIA IPOTECARIA - A TASSO FISSO - A TASSO VARIABILE		5,42 4,01	10,7750 9,0125

AVVERTENZA: AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEGLI INTERESSI USURARI AI SENSI DELL'ART. 2 DELLA LEGGE N.108/96, I TASSI RILEVATI DEVONO ESSERE AUMENTATI DI UN QUARTO, CUI SI AGGIUNGE UN MARGINE DI ULTERIORI 4 PUNTI PERCENTUALI. LA DIFFERENZA TRA IL LIMITE E IL TASSO MEDIO NON PUÒ SUPERARE GLI 8 PUNTIPERC.LI

(*)Per i criteri di rilevazione dei dati e di compilazione della tabella si veda la nota metodologica allegata al Decreto

Le categorie di operazioni sono indicate nel Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 25 settembre 2012 e nelle Istruzioni applicative della Banca d'Italia pubblicate nella Gazzetta Ufficiale del 29 agosto 2009, n.200.

Fondo patrimoniale: è il coniuge che ha l'onere della prova.

La Sentenza della Cassazione 5385/2013 ha stabilito che nel caso di bene costituito in fondo patrimoniale e successivamente colpito da ipoteca giudiziale (nel caso specifico Equitalia), per poterne contestare la legittimità deve provare
a) che il debito per cui è stata iscritta l'ipoteca è stato contratto per debiti estranei ai bisogni della famiglia;
b) che il creditore era a conoscenza di tale circostanza.
I giudici hanno ritenuto pertanto che l'onere della prova gravi sul coniuge che ha costituito il fondo.

la detrazione del 50% spetta anche a chi acquista fabbricato restaurato o ristrutturato integralmente da impresa

L'incremento della percentuale di detrazione Irpef dal 36% al 50%, per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013,  vale anche agli acquisti di abitazioni di fabbricati interamente interessati ad interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.

Lo stesso vale anche per l'importo massimo su cui calcolare la suddetta percentuale (pari al 25% del prezzo di acquisto), il quale per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 è passato da 48mila a 96mila euro.

La norma temporanea  (vale per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013) aveva lasciato all'inizio qualche perplessità interpretativa.

Si era dubitato dell'estensibilità dell'aumento alla  fattispecie in oggetto (acquisto di fabbricato interessato da interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie) in quanto  l’articolo 11, comma 1,  del D.L. n. 83/2011 riconosce espressamente i maggiori importi detraibili per gli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1 del TUIR e non già per quelli di cui al successivo comma 3, del medesimo art. 16-bis, relativi all’acquisto di abitazioni ristrutturate da imprese.

Ora la questione, che aveva già avuto risposta positiva dallo Studio del CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO Studio n. 129-2012/T,  è stata risolta  dalle istruzioni al modello Unico PF 2013, che a pagina 58 hanno chiarito che «se le spese per l'acquisto dell'immobile sono state sostenute dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 la detrazione spetta nella misura del 50 per cento, entro l'importo massimo di 96mila euro»

 
Per completezza informativa si ricorda che:
- il 25% del prezzo di acquisto, cioè la spesa su cui calcolare la detrazione del 36% o del 50%, non può superare l'importo di 48.000 euro (96.000 euro dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013), il quale deve essere riferito congiuntamente all'abitazione e alla pertinenza (circolare n. 24/E/2004, risposta 1.3);


- l'agevolazione Irpef spetta solo se l'intero fabbricato dove è situata la casa acquista è stato interessato da interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie;
-la cessione o l'assegnazione deve avvenire entro sei mesi dalla fine dei lavori e lo sconto fiscale spetta all'acquirente o all'assegnatario (articolo 16-bis, comma 3, Tuir);

-per l'agevolazione sugli acquisti di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati, non devono essere effettuati gli adempimenti previsti per l'agevolazione base sulle ristrutturazioni (articolo 1-bis, decreto n. 41/1998), tra i quali si ricorda l'effettuazione dei pagamenti mediante bonifico (risoluzione n. 457/E/2008);

- lo sconto Irpef è pari al 36% (50% per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013) del 25% del prezzo di acquisto, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti. 
- a scelta del contribuente, la detrazione può essere calcolata già per i pagamenti effettuati in acconto, senza che sia stato ancora stipulato l'atto, a patto che vi sia un preliminare registrato di vendita degli immobili.

Il verbale di apertura di cassetta di sicurezza non è soggetto a registrazione obbligatoria

Con la risoluzione  2/E del 24 gennaio 2013, la direzione centrale normativa dell'agenzia delle Entrate ha stabilito che i verbali di apertura di  cassette di sicurezza, da redigersi in caso di morte del concessionario o di uno dei concessionari, pur se redatti in forma pubblica, rientrano fra gli “atti per i quali non vi è obbligo di chiedere la registrazione".

Ricordiamo che nel caso di decesso di persona intestataria di cassetta di sicurezza (da sola o insieme ad altri soggetti), l’articolo 48 del decreto legislativo 31 ottobre 1990 n. 346 (T.U  successioni e donazioni)  stabilisce che  la cassetta possa essere aperte solo alla presenza  di un funzionario dell’amministrazione finanziaria o di un notaio che redige l’inventario del contenuto allo scopo di determinare esattamente l’attivo ereditario.  

Si tratta pertanto di un atto che deve essere predisposto al fine della liquidazione dell'imposta di successione e quindi rientrante nella previsione dell'articolo 5 della tabella allegata al TUR che include  negli "atti per i quali non vi è obbligo di chiedere la registrazione…" quelli "… formati per l’applicazione, riduzione, liquidazione, riscossione, rateazione e rimborso delle imposte e tasse a chiunque dovute…”

L'agenzia deduce pertanto che indipendentemente dalla forma  di tali atti e quindi anche nel caso di atti pubblici (stante il disposto dell'art. 11 della tariffa allegata al TUR che  in deroga al  principio generale dell'imposizione,  esclude dall’obbligo  in termine fisso“..quelli di cui agli articoli 4, 5, 11, 11-bis, 11-ter”), ove lo scopo sia quello di cui all'art. 5 della Tariffa, essi non debbano essere soggetti obbligatoriamente alla registrazione in termine fisso.   

Il verbale di apertura di cassette di sicurezza rientra sicuramente in tale tipologia e quindi  per il verbale de quo non vi è obbligo di chiedere la registrazione.  

Art.  48 del D.L. 31 ottobre 1990 n. 346 

6. Le cassette di sicurezza non  possono essere aperte dai concessionari, prima che gli stessi abbiano apposto la loro firma, con l'indicazione della data e  dell'ora dell'apertura, su apposito registro tenuto dai concedenti  in forma cronologica e senza fogli o spazi bianchi e abbiano dichiarato per iscritto sul registro stesso che le eventuali altre persone aventi facolta` di aprirle sono tuttora in vita.

Le cassette di sicurezza, dopo la morte del concessionario o di uno dei concessionari, possono essere aperte solo alla presenza di un funzionario dell'Amministrazione finanziaria o  di un notaio, che redige l'inventario del contenuto, previa comunicazione da parte del concedente all'ufficio del registro, nella cui circoscrizione deve essere redatto l'inventario, del giorno e dell'ora dell'apertura. 

Art. 5 della  Tabella Atti per i quali non vi è obbligo di chiedere la registrazione allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 Testo Unico in materia di imposta di registro

Atti e documenti formati per l’applicazione, riduzione, liquidazione, riscossione, rateazione e rimborso delle imposte e tasse a chiunque dovute, comprese le relative sentenze, e gli atti relativi alla concessione o all’appalto per la loro riscossione; garanzie richieste da leggi, anche regionali e provinciali, e atti relativi alla loro cancellazione, comprese le quietanze da cui risulti l’estinzione del debito; atti e documenti formati in relazione al servizio militare obbligatorio o a quello civile sostitutivo.

Art. 11 della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 Testo Unico in materia di imposta di registro
Atti pubblici e scritture private autenticate, escluse le procure di cui all'art. 6 della parte seconda, non aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale; atti pubblici e scritture private autenticate aventi per oggetto la negoziazione di quote di partecipazione in societa' o enti di cui al precedente art. 4 o di titoli di cui all'art. 8 della tabella o aventi per oggetto gli atti previsti nella stessa tabella, ((esclusi quelli di cui agli articoli 4, 5, 11, 11 bis e 11-ter)); atti di ogni specie per i quali e prevista l'applicazione dell'imposta in misura fissa.

Niente più visure allegate alla dichiarazione di successione

La risoluzione del 13 febbraio 2013 n. 11/E dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito che i dati catastali relativi agli immobili oggetto della dichiarazione di successione debbano essere acquisiti d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate e che non si debba più allegare alla dichiarazione di successione gli “estratti catastali” (c.d. visure) così come previsto dall’articolo 30, comma 1, lettera e), del D. Lgs. n. 346 del 1990.
L'Agenzia per arrivare a questa conclusione parte dall'articolo 6 dello Statuto del Contribuente che prevede che l’Amministrazione finanziaria deve garantire l’assolvimento dell’obbligazione tributaria con il minor aggravio possibile per il contribuente.
Infatti, in tema di semplificazione, il comma 3 del citato articolo 6 stabilisce che “L'amministrazione finanziaria assume iniziative volte a garantire (…) che il contribuente possa adempiere le obbligazioni tributarie con il minor numero di adempimenti e nelle forme meno costose e più agevoli.”

Al fine di facilitare gli adempimenti imposti al contribuente, il successivo comma 4 sancisce il divieto di chiedere, in ogni caso, “documenti e informazioni già in possesso dell’amministrazione finanziaria o di altre amministrazioni pubbliche”, acquisibili ai sensi dell’articolo 18, commi 2 e 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241.

L’articolo 15 della legge 12 novembre 2011, n. 183 ha riformulato come segue l’articolo 43, comma 1, del D.P.R. n. 445 del 2000: “Le amministrazioni pubbliche ed i gestori di pubblici servizi sono tenuti ad acquisire d’ufficio le informazioni oggetto delle dichiarazioni sostitutive di cui agli articoli 46 e 47, nonché tutti i dati ed i documenti che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni, previa indicazione, da parte dell’interessato degli elementi indispensabili per il reperimento delle informazioni o dei dati richiesti, ovvero ad accettare la dichiarazione sostitutiva prodotta dall’interessato”.
Con riguardo particolare ai certificati ipotecari e catastali rilasciati dall’Agenzia del territorio (oggi incorporata nell’Agenzia delle Entrate), l’articolo 29, comma 9, del D.L. 29 dicembre 2011, n. 216, ha differito l’applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 40, commi 1 e 2, e 43, comma 1, del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, e successive modificazioni, al 30 giugno 2012

Infine, secondo l'amministrazione finanziaria, bisogna considerare altre due disposizioni normative:A) la legge di conversione del D.L. sulle semplificazioni fiscali che ha introdotto la previsione per cui “le Agenzie fiscali e gli agenti della riscossione […] per l’espletamento dei compiti istituzionali accedono, anche con modalità telematiche, in esenzione da tributi e oneri, ai servizi di consultazione delle banche dati ipotecaria e catastale e dell’anagrafe immobiliare integrata, gestite dall’Agenzia del territorio, nonché delle banche dati del libro fondiario e del catasto gestite dagli enti pubblici territoriali”;
B) la legge 26 aprile 2012, n. 44, che ha convertito con modificazioni il decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, ha introdotto il comma 5-bis all’articolo 6 che stabilisce “Le Agenzie fiscali e gli agenti della riscossione (…) per l’espletamento dei compiti istituzionali accedono, anche con modalità telematiche, in esenzione da tributi e oneri, ai servizi di consultazione delle banche dati ipotecaria e catastale e dell’anagrafe immobiliare integrata, gestite dall’Agenzia del territorio, nonché delle banche dati del libro fondiario e del catasto gestite dagli enti pubblici territoriali.”. 
Alla luce di tutto ciò ed in considerazione della possibilità per gli uffici dell’Agenzia delle entrate che ricevono le dichiarazioni di successione di accedere, mediante il Sistema Informatico, all'applicazione “SISTER” (servizio telematico di consultazione dei dati presenti negli archivi catastali) -nonché dell’avvenuta incorporazione dell’Agenzia del territorio nell’Agenzia delle entrate stabilita dell’art. 23 quater del decreto legge n. 95/2012-, la risoluzione arriva alla conclusione che i dati catastali relativi agli immobili oggetto della dichiarazione di successione debbano essere acquisiti d’ufficio dall’Agenzia delle entrate e che i contribuenti non debbano più allegare alla dichiarazione di successione gli “estratti catastali”.

Prima casa: in caso di vendita entro il quinquennio e mancato riacquisto, niente sanzioni, se il contribuente rinunzia

Con la risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012, l'Agenzia delle Entrate viene incontro ai contribuenti ove vendano la propria abitazione "prima casa" acquistata da meno di cinque anni e non procedano a riacquistarne un'altra da adibire ad abitazione principale.

L'Ufficio ha ritenuto, confermando la posizione già espressa in altro caso (mancato trasferimento della residenza - risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011), che  laddove l’adempimento richiesto al contribuente non attenga alla sussistenza delle condizioni necessarie per fruire dei benefici, ma sia, invece, riferito ad un impegno assunto (ad es. spostamento residenza, riacquisto..), sia possibile per lo stesso contribuente, entro l'anno dalla vendita, presentare un'apposita dichiarazione (o istanza)  di non voler procedere all’acquisto di una nuova casa all’ufficio presso il quale l’atto di vendita è stato registrato, chiedendo la riliquidazione  dell’imposta dovuta.

In tal caso l’ufficio procederà (dopo detta nuova liquidazione) alla notifica dell’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi calcolati a decorrere dalla data  di stipula dell’atto di acquisto 

dell’immobile oggetto di agevolazione, senza applicare la sanzione del 30 per cento.

Nel caso invece in cui il contribuente non abbia presentato l'istanza in parola,  può, tuttavia, beneficiare,  con le modalità indicate nella citata risoluzione n. 105/E del 2011, dell’istituto 

del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che “La sanzione è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza”

Buon 2013

Anno nuovo

Gianni Rodari

“Indovinami, Indovino,

tu che leggi nel destino:

l’anno nuovo come sarà?

Bello, brutto o metà e metà?”.

“Trovo stampato nei miei libroni

che avrà di certo quattro stagioni,

dodici mesi, ciascuno al suo posto,

un Carnevale e un Ferragosto

e il giorno dopo del lunedì

sarà sempre un martedì.

Di più per ora scritto non trovo

nel destino dell’anno nuovo:

per il resto anche quest’anno

sarà come gli uomini lo faranno!”.