Comprare una casa: Proposta - Compromesso - Rogito

Su un articolo apparso sul  Sole 24 ore del 6 agosto 2013 si sottolinea l'importanza di capire bene le diverse fasi in cui può  articolarsi una vendita immobiliare, specialmente nel caso in cui essa venga intermediata da un'Agenzia immobiliare.

Prendiamo spunto, per ripassare alcune regole base per un acquisto ragionato.

Il consiglio preliminare che non mi stanco mai di dare è di rivolgersi al proprio Notaio di fiducia subito, PRIMA DI FIRMARE QUALUNQUE DOCUMENTO.

Ogni sottoscrizione è un preciso impegno contrattuale e quindi è meglio capire e farsi spiegare da un "tecnico" la portata delle clausole.

Pertanto quando si vuole comprare un immobile, la prima cosa utile è individuare il professionista di fiducia che vi seguirà in questo importante passo.

E' giusto chiedere preventivi e guardare anche alla convenienza economica (chi di noi non ci pensa...), ma per un acquisto così importante e rilevante, non può essere l'unico elemento di valutazione!!

Dopo aver chiesto i preventivi, andate a parlare con i notai prescelti, per valutare di persona l'impressione che vi fanno (sono chiari?  paiono disponibili, oltreché preparati? il personale dello studio è efficiente?).

Il notaio non solo aiuta il cliente a districarsi nelle varie fasi della trattativa, ma farà anche gli accertamenti ipocatastali da subito, potrà valutare il titolo di provenienza per vedere se ci sono vincoli particolari, potrà aiutare il cliente, se ha dubbi circa l'intestazione dell'immobile.

Dovrebbe diventare il "giurista" di famiglia per aiutarvi a non fare passi falsi.

Vediamo ora le varie fasi in cui abitualmente si articola la trattativa.

PROPOSTA

Una volta che il potenziale acquirente ha scelto un immobile di suo interesse, l'agente immobiliare gli fa firmare una "proposta di acquisto" per un certo prezzo per "fermare l'immobile"

ATTENZIONE la proposta è un preciso impegno a vendere che vincolerà nel momento in cui verrà accettata dal venditore  a concludere direttamente il rogito o a sottoscrivere il "Compromesso" o preliminare di vendita.

Bisogna pertanto leggerla con attenzione. Normalmente contiene i dati delle parti, il prezzo, la descrizione dell'immobile, l'obbligo di liberare l'immobili da pregiudizievoli prima dell'atto definitivo (es. ipoteche, pignoramenti ...) e la necessità che l'immobile abbia una serie di caratteristiche o qualità (es. impianti a norma, regolarità edilizio-urbanistica e catastale ecc.).

La proposta deve contenere anche la classe energetica dell'edificio, dovendo la classe energetica indicata negli annunci economici di vendita e l'attestato di prestazione energetica essere già messo a disposizione dell'acquirente al momento delle trattative.

E' un documento importante perchè fotografa le caratteristiche energetiche dell'immobile ed i consumi annui medi stimati da un esperto (certificatore).

La proposta può essere irrevocabile. Deve avere una durata temporale (entro cui deve essere accettata dal venditore). Di prassi viene accompagnata da un assegno che viene qualificato come caparra confirmatoria. (la caparra confirmatoria rafforza la volontà contrattuale. Infatti ove fosse inadempiente colui che ha ricevuto la caparra,  questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta; ove fosse inadempiente colui che l'ha consegnata, l'altra parte potrà trattenere la somma a titolo risarcitorio).

Di solito l'Agenzia, laddove fosse prevista la sottoscrizione del preliminare, trattiene in custodia l'assegno sino a tale momento e consegna il titolo al venditore in quella data.

PRELIMINARE o COMPROMESSO

E' il contratto preparatorio al rogito con cui le parti si obbligano a concludere la vendita. Anche se già proposta e accettazione della proposta, vincolano le parti, spesso si prevede la sottoscrizione di un preliminare di vendita vero e proprio per la sua forma più estesa e maggiormente dettagliata. 

Si consiglia caldamente di far redigere il preliminare da un Notaio che controllerà attentamente tutta la documentazione prodotta dal venditore e procederà a eseguire le visure ipocatastali.

Le somme corrisposte prima del rogito possono essere qualificate come CAPARRA (v.sopra - tassazione 0,50% Imposta di Registro) o ACCONTO PREZZO (quest'ultimi importi ove non si stipulasse il contratto definitivo andranno restituiti al compratore - tassazione 3% Imposta di Registro).

Il consiglio prudenziale è di non corrispondere mai cifre eccessive prima del rogito (non c'è una percentuale di legge). 

Normalmente viene versato il 10/15 % del prezzo.  In casi particolari, ove sia prevista la consegna anticipata dell'immobile (chiavi prima del rogito) può essere previsto un importo maggiore. Sono casi particolari che richiedono una disciplina molto specifica, per tutelare acquirente e venditore.

Nel preliminare, vengono indicate le generalità delle parti, lo stato civile (se coniugate, il regime patrimoniale), la descrizione dettagliata dell'immobile e, se oggetto della vendita, dei mobili ed accessori in esso compresi, i confini, i dati catastali,  le indicazioni urbanistico-edilizie e quelle relative agli impianti, la conformità catastale (o l'obbligo di rendere l'immobile conforme per l'atto definitivo), la classe energetica (con messa a disposizione dell'attestato di prestazione energetica), i patti, gli obblighi e le servitù connesse all'immobile oggetto del contratto, il prezzo, le modalità di corresponsione (senza o con interessi, normalmente la prima ipotesi) ed il termine entro cui si stipulerà il rogito.

CONTRATTO DEFINITIVO

E' il rogito. Come si può facilmente capire, ove siano già stati sottoscritti proposta/accettazione e preliminare, si tratta di un atto  esecutivo di un programma negoziale già definito. 

La compravendita perfezionerà qualcosa di già stabilito fra le parti.

Pertanto è evidente quanto sia importante sottoscrivere in modo consapevole gli accordi preparatori (Proposta e Compromesso).