Una nuova sentenza della Cassazione (n. 1701 Sez. III del 23 gennaio 2009) ha ribadito l'orientamento già consolidato secondo cui il certificato di agibilità è elemento essenziale di un immobile in quanto documento che ne attesta la fruibilità e l'utilizzabilità e quindi l'idoneità ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni per cui viene acquistato.
La parte venditrice (salvo patti particolari) deve assicurare al compratore che l’immobile trasferito sia munito di detto certificato o almeno offrire la documentazione attestante la regolare presentazione della domanda (corredata da tutta la documentazione) e il decorso del tempo idonea ad integrare il silenzio-assenso (v. anche Cass. 7 ottobre 2008 n. 24729).
Nel caso in cui l'immobile non ne sia dotato e il rogito definitivo non sia stato ancora sottoscritto, la parte promittente l'acquisto può rifiutarsi legittimamente di stipulare la compravendita (Cass. 11 maggio 2009 n. 10829).
Nel caso in cui il contratto definitivo sia stato già concluso, la mancanza di agibilità, scoperta successivamente o non conseguita nel termine promesso, secondo la giurisprudenza non incide sulla validità del contratto (il contratto non è nullo), ma incide sul bene trasferito, ne inficia l'essenza (opinione confermata dalla sentenza in parola).
Pertanto, il mancato rilascio dell'agibilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio (consegna di una cosa diversa da quella promessa) e il compratore potrà chiedere non solo il risarcimento del danno (come sostenuto dalla Corte in altri pronunciati -opinione comunque minoritaria- (Cass. 20 dicembre 1989 n. 5757; Cass. Sez. II 3 luglio 2000 n. 8880; Cass. Sez. II 22 febbraio 2000 n. 1954), ma la risoluzione del contratto (cosi anche Cass. Sez. II, 10 giugno 1991, n. 6576; Cass. Sez. II 26 giugno 1995 n. 953 e 14 dicembre 1994 n. 10703; Cass. 20 gennaio 1996 n. 442; Cass. Sez. 23 gennaio 2009 n. 1701).
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