CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI: il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate

L'8 aprile è entrato in vigore il  D.L. 14 marzo 2011 n. 23, (pubblicato in G.U. n. 67 del 23 marzo 2011), disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.

L'articolo 3 prevede, per le locazioni immobiliari una tassazione alternativa al regime ordinario e precisamente un'imposta sostitutiva ai seguenti tributi:

-Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche e relative addizionali;

-Imposta di registro;

-Imposta di bollo.

Tale opzione è prevista solo se la locazione presenta determinati elementi:

a)  deve avere ad oggetto abitazioni e relative  pertinenze; quindi immobili classificati nelle categorie catastali:

A/1 - abitazione di tipo signorile
A/2 - abitazione di tipo civile
A/3 - abitazione di tipo economico
A/4 - abitazione di tipo popolare
A/5 - abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 - abitazione di tipo rurale
A/7 - abitazioni in villini
A/8 - abitazioni in ville
A/9 - castelli e palazzi storico-artistici

A/11 - abitazioni o alloggi tipici dei luoghi

b) le parti  devono essere soggetti privati.

Comprende peraltro anche le locazioni per cui non sussiste l'obbligo della registrazione, vale a dire  quei contratti la cui durata, a prescindere dall'importo del canone, non supera i trenta giorni complessivi nell'anno.

L'aliquota prevista è del 21%.

Scende al  19% per i contratti a canone concordato.

La base imponibile  è costituita dall'intero ammontare dei canoni senza le deduzioni previste per l'Irpef.

La scelta su quale regime tassazione optare spetta al proprietario, che è obbligato ad avvisare l'inquilino con una raccomandata.
Quest'ultimo peraltro ha un vantaggio nel caso di esercizio di opzione: da quel momento non sarà più applicato l'adeguamento ISTAT del canone.

Se il contratto è di nuova  conclusione  la registrazione elimina la formalità della dichiarazione di avvenuta cessione della disponibilità di un fabbricato, obbligo derivante dall'art. 12 D.L. 21/03/1978 n. 59,  come convertito dalla legge 18 maggio 1978 n. 191, normalmente da effettuarsi entro le 48 ore dalla nuova occupazione.

L'8 aprile il Direttore dell'agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento prot. n. 2011/55394, (provvedimento la cui emanazione era prevista dall'articolo 3 entro 90 gg. dall'entrata in vigore dal D.L.), portanti le modalità di esercizio dell'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca e la modalità di versamento dell'imposta oltre ad altre disposizioni di attuazione.

Per i proprietari che hanno già contratti in essere, l'acconto dovrà essere versato in due rate, il 16 giugno (con una maggiorazione dello 0,4%, entro il 18 luglio) e il 30 novembre, a meno che l'importo  sia inferiore a euro 257,52.

In tal caso, il contribuente potrà effettuare tutto il versamento entro il 30 novembre, e lo stesso varrà  per tutti i contratti firmati dopo il 31 maggio.

Il provvedimento dell'Agenzia ha confermato il doppio binario per effettuare l'opzione prevista dalla legge:

a) quella telematica, con un modello (chiamato Siria), disponibile sul sito Internet delle Entrate, spedibile solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password; 

b) attraverso l'ausilio di un intermediario  abilitato.

Il modello telematico tuttavia è utilizzabile non in tutte le situazioni, ma solo qualora:

- tutti i comproprietari dell'immobile siano concordi sulla scelta;

- i conduttori non siano  più di tre;

- oggetto sia una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze;

- il contratto contenga esclusivamente la disciplina della locazione e non   ulteriori pattuizioni. 

Il provvedimento conferma i tempi supplementari concessi ai proprietari i cui contratti dovrebbero essere registrati da ieri al prossimo 6 giugno.

Per tutti costoro i termini per la registrazione  (e quindi  per l'opzione fra cedolare secca e l'Irpef in via ordinaria),  sono differiti al 6 giugno. 

Per tutti i nuovi contratti la scelta e la registrazione  coincidono.

Per quelli non soggetti all'obbligo di  registrazione,  la scelta del regime fiscale va effettuata insieme alla dichiarazione dei redditi.

Una volta effettuata, l'opzione per il nuovo regime della tassa piatta vale per tutta la durata del contratto o della proroga, e non deve essere più confermata.
Eventuali ripensamenti sono possibili ogni anno e andranno comunicati secondo modalità che devono ancora essere definite dall'Agenzia. 
In ogni caso, la revoca dovrà essere effettuata entro il termine di pagamento dell'imposta di registro dovuta nell'anno di riferimento.