Il documento individua quattro principali linee direttrici dell’intervento normativo e segnatamente:
a) l'attivazione, a decorrere dal 1° gennaio 2011, dell’Anagrafe Immobiliare Integrata (commi 1 e 3);
b) l'individuazione delle modalità attraverso le quali assicurare, relativamente ai dati catastali, l’accesso alle banche dati dell’Agenzia da parte dei Comuni e attuare il processo di decentramento di funzioni catastali (commi 2, 2-bis, 4, 5, 5-bis, 5-ter e 6);
c) il recupero di gettito fiscale, attraverso attività correlate, fra l’altro, all’identificazione degli immobili non dichiarati in catasto (commi da 7 a 13);
d) l'obbligo di inserimento, negli atti e nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione, di determinati riferimenti e indicazioni di natura catastale (commi 14 e 15).
Dopo una disamina:
-sull'attivazione dell'Anagrafe Immobiliare Integrata;
-sulle modalità di individuazione dei fabbricati non dichiarati in catasto da parte dell'Agenzia del Territorio;
-sull'estensione dei poteri istruttori di quest'ultima a quelli previsti dall’articolo 51 del D.P.R. n. 633 del 1972, nonché a quelli, in materia di accessi, ispezioni e verifiche, disciplinati dall’articolo 52 del medesimo decreto (nota 1), l'Agenzia fornisce nuovi chiarimenti sugli adempimenti da porre in essere in sede di stipula di atti pubblici e di scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, a seguito delle modifiche apportate dalla L. 122/2010.
La nuova formulazione del comma 1-bis dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, è la seguente:
“1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”.
In giallo le parti che sono state oggetto di modifica.
La legge di conversione ha chiarito:
a) che sono esclusi gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia (es. atti di mutuo, surroghe ecc.);
b) che la conformità fra lo stato di fatto ed i dati catastali e planimetrie deve valutarsi sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
L'Agenzia ribadisce che restano esclusi:
a) i fabbricati rientranti nella categoria "F" (aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari) facendo la norma riferimento alle sole unità immobiliari;
b) i beni comuni non censibili (cioè beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita). Ad esempio: androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali.
Per quanto concerne i beni comuni censibili (ad esempio: l'alloggio del portiere), bisogna distinguere due differenti ipotesi: se essi costituiscono oggetto di autonomo trasferimento o se sono ceduti unitamente ad altra unità immobiliare pro quota millesimale, quali enti condominiali.
Nel primo caso, la normativa in oggetto troverà applicazione e previamente alla vendita da parte del condominio ad un determinato soggetto, si dovrà procedere la relativa registrazione dell'unità immobiliare con una specifica intestazione, in luogo della partita speciale, per tenere in debita evidenza i diritti e le quote vantati da ciascun soggetto.
Nel secondo caso, le menzioni in parola non dovranno essere inserite.
Devono ritenersi inoltre ricompresi nell’ambito applicativo del comma 14, gli atti aventi ad oggetto le unità immobiliari cd. “afferenti”, (nuovi piani o nuovi corpi di fabbrica, realizzate su un lotto già edificato e censito al catasto edilizio urbano (ad esempio autorimesse, magazzini, ecc.).
Necessitano di aggiornamento della planimetria
1) tutti gli interventi influenti sul classamento e quindi:
- ampliamenti delle unità immobiliari esistenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria;
- modifiche interne che determinino variazioni sulla rendita;
2) le unità la cui planimetria depositata in Catasto riporti un'attestazione di c.d. “non conformità”.
Quest'ultima può essere manifestata anche dall'apposizione di annotazioni da parte dei tecnici dell'Ufficio o di altre evidenze grafiche, costituenti indizi di anomalie.
Al contrario non rilevano le modifiche esterne del fabbricato, qualora non abbiano inciso sul perimetro dell’unità immobiliare.
In questi casi, la planimetria non andrà aggiornata.
L'Agenzia del Territorio al fine di rendere più agevoli gli adempimenti disposti, ha avviato, in via sperimentale, il servizio di consultazione telematica delle planimetrie catastali, cui verranno abilitati successivamente, tutti i notai ed i tecnici, iscritti agli albi professionali, incaricati della presentazione degli atti di aggiornamento di cui all’art. 1, comma 374, della legge 30 dicembre 2004, n. 311.
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Note:
1. D.P.R. n. 633 del 1972
Articolo 51
Attribuzioni e poteri degli uffici dell'imposta sul valore aggiunto
1. Gli uffici dell'imposta sul valore aggiunto controllano le dichiarazioni presentate e i versamenti eseguiti dai contribuenti, ne rilevano l'eventuale omissione e provvedono all'accertamento e alla riscossione delle imposte o maggiori imposte dovute; vigilano sull'osservanza degli obblighi relativi alla fatturazione e registrazione delle operazioni e alla tenuta della contabilità e degli altri obblighi stabiliti dal presente decreto; provvedono alla irrogazione delle pene pecuniarie e delle soprattasse e alla presentazione del rapporto all'autorità giudiziaria per le violazioni sanzionate penalmente. Il controllo delle dichiarazioni presentate e l'individuazione dei soggetti che ne hanno omesso la presentazione sono effettuati sulla base di criteri selettivi fissati annualmente dal Ministro delle finanze che tengano anche conto della capacità operativa degli uffici stessi.2. Per l'adempimento dei loro compiti gli uffici possono:
1) procedere all'esecuzione di accessi, ispezioni e verifiche ai sensi dell'art. 52;
2) invitare i soggetti che esercitano imprese, arti o professioni, indicandone il motivo, a comparire di persona o a mezzo di rappresentanti per esibire documenti e scritture, ad esclusione dei libri e dei registri in corso di scritturazione, o per fornire dati, notizie e chiarimenti rilevanti ai fini degli accertamenti nei loro confronti anche relativamente alle operazioni annotate nei conti, la cui copia sia stata acquisita a norma del numero 7) del presente comma, ovvero rilevate a norma dell'articolo 52, ultimo comma, o dell'articolo 63, primo comma. I singoli dati ed elementi risultanti dai conti sono posti a base delle rettifiche e degli accertamenti previsti dagli articoli 54 e 55 se il contribuente non dimostra che ne ha tenuto conto nelle dichiarazioni o che non si riferiscono ad operazioni imponibili; sia le operazioni imponibili sia gli acquisti si considerano effettuati all'aliquota in prevalenza rispettivamente applicata o che avrebbe dovuto essere applicata. Le richieste fatte e le risposte ricevute devono essere verbalizzate a norma del sesto comma dell'art. 52;
3) inviare ai soggetti che esercitano imprese, arti e professioni, con invito a restituirli compilati e firmati, questionari relativi a dati e notizie di carattere specifico rilevanti ai fini dell'accertamento, anche nei confronti di loro clienti e fornitori;
4) invitare qualsiasi soggetto ad esibire o trasmettere, anche in copia fotostatica, documenti e fatture relativi a determinate cessioni di beni o prestazioni di servizi ricevute ed a fornire ogni informazione relativa alle operazioni stesse;
5) richiedere agli organi e alle Amministrazioni dello Stato, agli enti pubblici non economici, alle società ed enti di assicurazione ed alle società ed enti che effettuano istituzionalmente riscossioni e pagamenti per conto di terzi, ovvero attività di gestione e intermediazione finanziaria, anche in forma fiduciaria, la comunicazione, anche in deroga a contrarie disposizioni legislative, statutarie o regolamentari, di dati e notizie relativi a soggetti indicati singolarmente o per categorie. Alle società ed enti di assicurazione, per quanto riguarda i rapporti con gli assicurati del ramo vita, possono essere richiesti dati e notizie attinenti esclusivamente alla durata del contratto di assicurazione, all'ammontare del premio e alla individuazione del soggetto tenuto a corrisponderlo. Le informazioni sulla categoria devono essere fornite, a seconda della richiesta, cumulativamente o specificamente per ogni soggetto che ne fa parte. Questa disposizione non si applica all'Istituto centrale di statistica e agli ispettorati del lavoro per quanto riguarda le rilevazioni loro commesse dalla legge, e, salvo il disposto del n. 7), all'Amministrazione postale, alle aziende e istituti di credito, per quanto riguarda i rapporti con i clienti inerenti o connessi all'attività di raccolta del risparmio e all'esercizio del credito effettuati ai sensi della legge 7 marzo 1938, n. 141;
6) richiedere copie o estratti degli atti e dei documenti depositati presso i notai, i procuratori del registro, i conservatori dei registri immobiliari e gli altri pubblici ufficiali;
6-bis) richiedere, previa autorizzazione del direttore regionale delle entrate ovvero, per la Guardia di finanza, del comandante di zona, ai soggetti sottoposti ad accertamento, ispezione o verifica, il rilascio di una dichiarazione contenente l'indicazione della natura, del numero e degli estremi identificativi dei rapporti intrattenuti con aziende o istituti di credito, con l'amministrazione postale, con società fiduciarie ed ogni altro intermediario finanziario nazionale o straniero, in corso ovvero estinti da non più di cinque anni dalla data della richiesta. Il richiedente e coloro che vengono in possesso dei dati raccolti devono assumere direttamente le cautele necessarie alla riservatezza dei dati acquisiti;
7) richiedere, previa autorizzazione dell'ispettore compartimentale delle tasse ed imposte indirette sugli affari ovvero, per la Guardia di finanza, del comandante di zona, alle aziende e istituti di credito per quanto riguarda i rapporti con i clienti e all'Amministrazione postale per quanto attiene ai dati relativi ai servizi dei conti correnti postali, ai libretti di deposito e ai buoni postali fruttiferi, copia dei conti intrattenuti con il contribuente con la specificazione di tutti i rapporti inerenti o connessi a tali conti comprese le garanzie prestate da terzi; ulteriori dati e notizie di carattere specifico relativi agli stessi conti possono essere richiesti - negli stessi casi e con le medesime modalità - con l'invio alle aziende e istituti di credito e all'Amministrazione postale di questionari redatti su modello conforme a quello approvato con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro. La richiesta deve essere indirizzata al responsabile della sede o dell'ufficio destinatario che ne dà notizia immediata al soggetto interessato; la relativa risposta deve essere inviata al titolare dell'ufficio procedente.3. Gli inviti e le richieste di cui al precedente comma devono essere fatti a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento fissando per l'adempimento un termine non inferiore a quindici giorni ovvero, per il caso di cui al n. 7), non inferiore a sessanta giorni. Il termine può essere prorogato per un periodo di trenta giorni su istanza dell'azienda o istituto di credito, per giustificati motivi dal competente ispettore compartimentale. Si applicano le disposizioni dell'articolo 52 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni.4. Per l'inottemperanza agli inviti di cui al secondo comma, numeri 3) e 4), si applicano le disposizioni di cui ai commi terzo e quarto dell'articolo 32 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni.
Articolo 52
Accessi, ispezioni e verifiche
1. Gli uffici dell'imposta sul valore aggiunto possono disporre l'accesso di impiegati dell'Amministrazione finanziaria nei locali destinati all'esercizio di attività commerciali, agricole, artistiche o professionali per procedere ad ispezioni documentali, verificazioni e ricerche e ad ogni altra rilevazione ritenuta utile per l'accertamento dell'imposta e per la repressione dell'evasione e delle altre violazioni. Gli impiegati che eseguono l'accesso devono essere muniti di apposita autorizzazione che ne indica lo scopo, rilasciata dal capo dell'ufficio da cui dipendono. Tuttavia per accedere in locali che siano adibiti anche ad abitazione, è necessaria anche l'autorizzazione del procuratore della Repubblica. In ogni caso, l'accesso nei locali destinati all'esercizio di arti o professioni dovrà essere eseguito in presenza del titolare dello studio o di un suo delegato.2. L'accesso in locali diversi da quelli indicati nel precedente comma può essere eseguito, previa autorizzazione del procuratore della Repubblica, soltanto in caso di gravi indizi di violazioni delle norme del presente decreto, allo scopo di reperire libri, registri, documenti, scritture ed altre prove delle violazioni.3. È in ogni caso necessaria l'autorizzazione del procuratore della Repubblica o dell'autorità giudiziaria più vicina per procedere durante l'accesso a perquisizioni personali e all'apertura coattiva di pieghi sigillati, borse, casseforti, mobili, ripostigli e simili e per l'esame di documenti e la richiesta di notizie relativamente ai quali è eccepito il segreto professionale ferma restando la norma di cui all'articolo 103 del codice di procedura penale.4. L'ispezione documentale si estende a tutti i libri, registri, documenti e scritture che si trovano nei locali, compresi quelli la cui tenuta e conservazione non sono obbligatorie.5. I libri, registri, scritture e documenti di cui è rifiutata l'esibizione non possono essere presi in considerazione a favore del contribuente ai fini dell'accertamento in sede amministrativa o contenziosa. Per rifiuto di esibizione si intendono anche la dichiarazione di non possedere i libri, registri, documenti e scritture e la sottrazione di essi alla ispezione.6. Di ogni accesso deve essere redatto processo verbale da cui risultino le ispezioni e le rilevazioni eseguite, le richieste fatte al contribuente o a chi lo rappresenta e le risposte ricevute. Il verbale deve essere sottoscritto dal contribuente o da chi lo rappresenta ovvero indicare il motivo della mancata sottoscrizione. Il contribuente ha diritto di averne copia.7. I documenti e le scritture possono essere sequestrati soltanto se non è possibile riprodurne o farne constare il contenuto nel verbale, nonché in caso di mancata sottoscrizione o di contestazione del contenuto del verbale. I libri e i registri non possono essere sequestrati; gli organi procedenti possono eseguirne o farne eseguire copie o estratti, possono apporre nelle parti che interessano la propria firma o sigla insieme con la data e il bollo d'ufficio e possono adottare le cautele atte ad impedire l'alterazione o la sottrazione dei libri e dei registri.8. Le disposizioni dei commi precedenti si applicano anche per l'esecuzione di verifiche e di ricerche relative a merci o altri beni viaggianti su autoveicoli e natanti adibiti al trasporto per conto di terzi.9. In deroga alle disposizioni del settimo comma gli impiegati che procedono all'accesso nei locali di soggetti che si avvalgono di sistemi meccanografici, elettronici e simili, hanno facoltà di provvedere con mezzi propri all'elaborazione dei supporti fuori dei locali stessi qualora il contribuente non consenta l'utilizzazione dei propri impianti e del proprio personale.10. Se il contribuente dichiara che le scritture contabili o alcune di esse si trovano presso altri soggetti deve esibire una attestazione dei soggetti stessi recante la specificazione delle scritture in loro possesso. Se l'attestazione non è esibita e se il soggetto che l'ha rilasciata si oppone all'accesso o non esibisce in tutto o in parte le scritture si applicano le disposizioni del quinto comma.11. Gli uffici della imposta sul valore aggiunto hanno facoltà di disporre l'accesso di propri impiegati muniti di apposita autorizzazione presso le pubbliche amministrazioni e gli enti indicati al n. 5) dell'art. 51 allo scopo di rilevare direttamente i dati e le notizie ivi previste e presso le aziende e istituti di credito e l'Amministrazione postale allo scopo di rilevare direttamente i dati e le notizie relativi ai conti la cui copia sia stata richiesta a norma del numero 7) dello stesso art. 51 e non trasmessa entro il termine previsto nell'ultimo comma di tale articolo o allo scopo di rilevare direttamente la completezza o la esattezza dei dati e notizie, allorché l'ufficio abbia fondati sospetti che le pongano in dubbio, contenuti nella copia dei conti trasmessa, rispetto a tutti i rapporti intrattenuti dal contribuente con le aziende e istituti di credito e l'Amministrazione postale. Si applicano le disposizioni dell'ultimo comma dell'art. 33 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni.
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