Millesimi modificabili a maggioranza semplice: storico revirement della Cassazione

Con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno ribaltato la prassi fino ad oggi applicata di considerare le tabelle millesimali modificabili dall'assemblea di condominio solo con l'unanimità dei consensi.

Questo principio va sottolineato non era stabilito da una norma, ma dalla conforme giurisprudenza precedente.

La Suprema Corte ha chiarito nella motivazione redatta da Roberto Michele Triola che la delibera che approva le tabelle è solo il parametro di quantificazione dell'obbligo contributivo del condominio (attraverso valutazioni tecniche) e non la sua fonte.

Quindi la delibera che approva le tabelle non è un'attività negoziale, ma il semplice riconoscimento che le operazioni tecniche sono state eseguite correttamente.

La tabella non incide sul valore della proprietà, ma solo sugli obblighi contributivi dei singoli condomini.

Inoltre, sempre secondo il pronunciato, eventuali errori possono essere corretti con l'azione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

La sentenza affronta, inoltre, (anche ad ulteriore sostegno del nuovo principio) la questione scaturita dall'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile secondo cui le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento di condominio da approvarsi a maggioranza.

Secondo la Cassazione è impossibile pensare che un allegato possa doveressere recepito da un quorum deliberativo maggiore rispetto al documento principale.

Ma la Corte non si ferma qui: arriva a ritenere modificabile a maggioranza anche la tabella millesimale, allegata ad un regolamento contrattuale, in quanto se la materia è assembleare, è sempre sufficiente la maggioranza di 501 millesimi.

Il cambiamento è epocale visto che sino ad oggi non solo si riteneva necessario il consenso di tutti i condomini per mutare la ripartizione dei millesimi, ma anche il procedimento di revisione era considerato applicabile solo per errori "tecnici" della redazione della tabella.

Riferimenti normativi:

Codice civile

Art.1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.  

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. 

Disp. Att. Codice Civile

Art. 68

[I]. Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
[II]. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
[III]. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Art. 69

[I]. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Circolari per la redazione delle tabelle millesimali emanate del Ministero dei Lavori Pubblici

n. 12480/1966

n.  2945/1993