Fondi di Garanzia destinato all'acquisto delle "Prime case": proroga sino al 2027

 I commi 112 e 113 dell'art. 1 della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207) prorogano sino al 31 dicembre 2027, 
a) il termine previsto  dall’articolo 64, comma 3, del D.L. 25 maggio 2021 n. 73, convertito nella Legge 106/2021 per potersi avvalere della normativa di favore che aumenta la misura massima della garanzia concedibile dal “Fondo di garanzia per la prima casa” di cui all’art. 1, comma 48, lettera c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (comma 112); 
b) le disposizioni di cui all'art. 1 della Legge 213/2023, commi 9, 10, 11, 12 e 13,  con possibilità di utilizzare le risorse disponibili per la finalità di cui al punto a) (comma 113).
Il fondo è  un apposito stanziamento di denaro pubblico istituito presso il MEF ( legge n.147, art.1 comma 48, lett.c del 27 dicembre 2013) allo scopo di agevolare l’accesso dei cittadini ad un mutuo per l’acquisto (o acquisto e ristrutturazione) della prima casa.
Il comma 115 della Legge incide altresì sulle categorie che potranno accedere al fondo, in quando sostituisce le parole  “con priorità” dalla parola “esclusivamente” (modifica dell'articolo 1, comma 48, lettera c) della Legge n. 147/2013 - Legge di stabilità per il 2014).
La garanzia del Fondo è concessa esclusivamente per l'accesso al credito da parte di
giovani di età inferiore a 36 anni;
giovani coppie (sposate o conviventi da almeno due anni);
nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi;
conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari;
famiglie numerose (con almeno 3 figli e l’ISEE sotto una determinata soglia).
Le famiglie numerose hanno un possibile incremento della garanzia  secondo lo schema qui sotto:
nuclei con 3 figli e Isee fino ai 40mila euro: 80%
nuclei con 4 figli e Isee fino ai 45mila euro: 85%
nuclei con 5 figli e Isee fino ai 50mila euro: 90%
La garanzia statale del Fondo non può essere richiesta per le “case di lusso” ovvero quelle che rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

ONCE AGAIN: Assegnazione e cessioni di beni ai soci, trasformazioni in società semplici ed estromissione di beni dal regime di impresa

 Commi da 31 a 36

I commi da 31 a 36 dell'art. 1 della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207) ripropongono ancora una volta le agevolazioni per operazioni di assegnazione e cessione di beni ai soci, nonché di trasformazione in società semplice.

Tale disciplina era stata infatti già prevista in passato con disciplina pressochè identica (2016 con proroga nel 2017, 2022 con proroga nel 2023, al fine di permettere di svuotare e cancellare società inattive.

In estrema sintesi, il legislatore permette alle s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a. e s.a.p.a., che entro il 30 settembre 2025 assegnano o cedono ai soci beni immobili diversi da quelli indicati nell’art. 43 comma 2 primo periodo T.u.i.r. (diversi cioè da quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa) o beni mobili iscritti in pubblici registri, non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa, di applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP (l’imposta sostitutiva deve essere versata per il 60 per cento entro il 30 settembre 2025 e la restante parte entro il 30 novembre 2025).

Per le assegnazioni e le cessioni di cui sopra le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

La normativa si applica a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2024 o che siano iscritti entro trenta giorni dall’entrata in vigore della presente legge in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.

Le medesime agevolazioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni di cui sopra e che si trasformano in società semplice entro il 30 settembre 2025.

Comma 37

Il comma 37 invece sempre dell'articolo 1 della Legge di Bilancio prevede l'estromissione di beni dal regime di impresa richiamando le disposizioni di cui all’art. 1 comma 121 legge di Stabilità per il 2016 (l. n. 208/2015) applicabili alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni ivi indicati posseduti alla data del 31 ottobre 2024, poste in essere dal 1° gennaio 2025 al 31 maggio 2025.

Detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica degli edifici nel 2025 e acquisto mobili

Il comma 54 dell'articolo 1 della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207) apporta delle modifiche all'aliquota di detrazione delle spese per interventi di  ECO-BONUS,  RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, SISMABONUS e BONUS ACQUISTO MOBILI, incidendo sugli articoli 14 e 16 del DECRETO-LEGGE 4 giugno 2013 n. 63. 

Vediamo quali sono i cambiamenti e la maggiore difficoltà applicativa della disposizione di legge.

ECO-BONUS,  RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, SISMABONUS, BONUS ACQUISTI RISTRUTTURATI, ACQUISTI AUTORIMESSE PERTINENZIALI

Il comma 55 dell'articolo 1 stabilisce una rimodulazione dei termini di fruizione e delle aliquote di detrazione.

Viene, infatti, previsto che la detrazione spetti anche per le spese documentate nelle seguenti misure per tutte le tipologie di interventi agevolati:

-aliquota  al 50%  per le spese sostenute nell’anno 2025 e aliquota al 36%  per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 per le abitazioni principali;

-aliquota al 36% per le spese sostenute nell’anno 2025 e aliquota al 30% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 per tutti i restanti immobili,

il tutto fino a un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 96.000,00 per unità immobiliare e con esclusione dalla detrazione delle spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. 

Infine, analoghe percentuali sono applicabili anche al sisma-bonus acquisti.

PROBLEMATICA: IL CONCETTO DI ABITAZIONE PRINCIPALE

Genera alcune difficoltà applicative l'utilizzo della terminologia "unità immobiliare adibita ad abitazione principale".

Il concetto di abitazione principale viene definito dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi  (DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917) e dal D.L. 101/2011 ed è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il TUIR stabilisce all’art 15 che  “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Il D.L. 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);

la residenza anagrafica;

la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Ora se un soggetto abita già l'immobile su cui devono essere eseguiti i lavori, ovviamente non vi sono problemi particolari. 

E' invece più dubbio di cosa succeda in altri casi e segnatamente in caso di acquisto di box di nuova costruzione pertinenziale all'unità destinata ad abitazione principale (ma non ancora tale proprio perchè oggetto di acquisto) oppure di acquisto di immobili antisismici (cioè di unità immobiliari che fanno parte di edifici situati all'interno delle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3) destinati a costituire abitazione principale con relative pertinenze oppure nel caso di immobili  compresi in edifici ristrutturati (art. 16-bis, comma 3, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).  

In tali ipotesi bisognerà vedere se l'Agenzia estenda la norma, come dovrebbe ragionevolmente essere, alle unità da destinarsi ad abitazione principale (con impegno dell'acquirente in tal senso).

BONUS MOBILI

Viene prevista, inoltre, la proroga della detrazione per l'acquisto anche nel 2025 di mobili e di grandi elettrodomestici, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione, con lo stesso limite di spesa detraibile di 5mila euro previsto per il 2024. Nessuna distinzione fra abitazione principale e altri immobili.

LIMITI ALLE DETRAZIONE PER I REDDITI SUPERIORI AI 75MILA EURO

Ad ogni buon conto, si ricorda che il comma 10 dell'articolo 1 sempre della Legge di Bilancio ha introdotto il nuovo articolo 16-ter del TUIR, che prevede una limitazione alla fruizione delle detrazioni per i percettori di reddito superiore a 75mila euro, parametrata in relazione al reddito percepito e al numero di figli presenti nel nucleo familiare. 

Più tempo (due anni) per vendere la precedente casa acquistata con i benefici prima casa e godere nuovamente dell'agevolazione

Il comma 116 dell'articolo 1 della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207)  prevede "al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione" l'estensione da uno a due anni del periodo di tempo per poter vendere l'abitazione già acquistata con le agevolazioni "prima casa", modificando il comma 4-bis dell'articolo 1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delledisposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, La norma Art. 1, c. 55, legge 28 dicembre 2015 n. 208.

Detto comma ora recita: 

"4-bis. L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. 

In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4".

Ricordiamo che detta disposizione (modificata dalla Legge di Bilancio per il 2025) è stata introdotta dalla Legge di stabilità per il 2016 (Art. 1, comma 55 della  legge 28 dicembre 2015 n. 208) per incentivare l’acquisto di nuove case di abitazione concedendo le agevolazioni prima casa anche a chi aveva difficoltà ad alienare la casa che già possedeva ed suo tempo acquistata con le agevolazioni prima casa, evitando di doverla "svendere", pur di godere nuovamente del beneficio.

Prima dell'introduzione di tale comma (ora modificato, prorogando il termine da uno a due anni) si era costretti, infatti, ad alienare la precedente casa agevolata, prima di acquistare quella nuova.

Di questa novità potranno beneficiare oltre a coloro che acquistano una "prima casa"  dal 1^ gennaio 2025, anche coloro che hanno già stipulato precedentemente, avendo una "prima casa" non venduta ove al 31 dicembre 2024 non fosse ancora decorso il termine annuale precedentemente previsto (la norma vale anche per loro seppur nel loro atto sia stato indicato il precedente termine di dodici mesi).

Rivalutazione di terreni e partecipazioni ora a regime

Il comma 30 dell'art. 1 della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207) ha stabilizzato come norma a regime la possibilità di rideterminare i valori di acquisto di partecipazioni e terreni.

Infatti per effetto delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 30, in esame, agli artt. 5 e 7 legge 28 dicembre 2001, n. 448,  la facoltà di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni e terreni (edificabili e con destinazione agricola), ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67 t.u.i.r., mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva non è più limitata a determinati periodi di tempo o finestre, ma passa a norma applicabile in ogni tempo. 

La relativa disciplina, in parte riformulata, prevede in sintesi:

a) per i titoli, le quote o i diritti, negoziati e non, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale a tale data, a condizione che lo stesso sia assoggettato, entro il 30 novembre dello stesso anno, a un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi. Per i titoli, le quote o i diritti non negoziati il valore normale è pari alla frazione del patrimonio netto della società, associazione o ente, determinato sulla base di una perizia giurata di stima; per i titoli, le quote o i diritti negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, il valore normale è determinato ai sensi dell’art. 9, comma 4, lett. a), t.u.i.r., con riferimento al mese di dicembre dell’anno precedente; 

b) per i terreni, edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, la disposizione di cui all’art. 7 cit. è riformulata prevedendo che entro il 30 novembre (dello stesso anno) i contribuenti possano optare, ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b), t.u.i.r., per l’applicazione dell’imposta sostitutiva. A seguito dell’opzione, in luogo del costo o del valore di acquisto, è assunto il valore del terreno al primo gennaio dell’anno di esercizio dell’opzione, determinato sulla base di una perizia giurata di stima;

c) la perizia di stima deve essere redatta e giurata entro la predetta data del trenta novembre; 

d) le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo a decorrere dalla predetta data del 30 novembre; 

e) le aliquote delle imposte sostitutive sono fissate nella misura del 18 per cento.

Mediazione: cambia la dichiarazione di spesa che bisogna rendere in caso di cessioni di immobili

L'articolo 22 della Legge 13 dicembre 2024, n. 203 recante “Disposizioni in materia di lavoro” (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 303 del 28 dicembre 2024) ha modificato l’articolo 35, comma 22, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 nel paragrafo relativo alle dichiarazioni di spesa dei mediatori disciplinate dalla lettera d) che ora recita «d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività o, in alternativa, il numero della fattura emessa dal mediatore e la corrispondenza tra l’importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta nonché’, in ogni caso, le analitiche modalità di pagamento della stessa».
Quindi le novità sono:
a) la possibilità di indicare in alternativa alla spesa, il numero della fattura;
b) la corrispondenza fra l'importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta.
Restano in ogni caso invariate le analitiche modalità di pagamento della stessa.