Emergenza COVID -19 Decreto “Liquidità": Sospensione dei termini relativi alle agevolazioni prima casa (D.l. 8 aprile 2020, n. 23)

Il decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23, all’art. 24 prevede quanto segue

"1. I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, 

nonché il termine previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, 

sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020».

In sintesi, il decreto-legge in esame per venire incontro alle esigenze dei cittadini ha, quindi, sospeso:

A) Il termine di diciotto mesi per trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”;

B) Il termine di un anno per acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, nel caso di alienazione, nei cinque anni dall'acquisto, dell’immobile acquistato con le suddette agevolazioni;

C) Il termine di un anno per alienare la “prima casa” preposseduta, nel caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione;

D) Il termine di un anno per acquisire un'altra “prima casa”, nel caso di alienazione della precedente, per usufruire del credito di imposta.

La nota II-bis, sotto un profilo strettamente letterale, contiene il riferimento anche ad un altro termine, ossia quello di cinque anni come limite temporale entro il quale l’alienazione dell’immobile agevolato potrebbe dare luogo alla decadenza, se non seguita dal riacquisto.

Tuttavia, si deve ritenere che in considerazione della funzione di questo termine (e tenuto conto, peraltro, che il periodo di sospensione inizia il 23 febbraio, ossia ben prima dell’entrata in vigore del decreto), nonché della ratio, che si dovrebbe riconoscere all'art. 24, di semplificazione e di favore per il contribuente, il quale potrebbe non riuscire, nei termini di legge, a porre in essere quegli atti necessari per non incorrere in decadenze fiscali o per usufruire del credito di imposta, che la sospensione non riguardi il suddetto limite temporale quinquennale (così confermato dalla Circolare 9/E di cui oltre).

Tale interpretazione sembra confermata dal vademecum dell’Agenzia delle entrate che illustra le misure fiscali del d.l. n. 23/2020, pubblicato sul relativo sito, il quale con riguardo all’art. 24 non menziona, tra quelli sospesi, il termine quinquennale.

La sospensione dei suddetti termini opera, evidentemente, non solo con riguardo agli acquisti agevolati nell’ambito dell’imposta di registro, ma anche con riguardo agli acquisti della “prima casa” in ambito IVA e per successione e donazione, in ragione dei rinvii alla Nota II-bis cit. contenuti nelle relative discipline.

Per effetto della sospensione,  nel  computo dei termini sopra indicati (pendenti al 23 febbraio 2020) non si tiene conto del periodo compreso tra il 23 febbraio ed il 31 dicembre 2020.

I termini riprendono a decorrere dal 1° gennaio 2021, fermo restando il periodo di tempo già trascorso prima del 23 febbraio.

Nel caso, invece, in cui il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, il dies a quo dovrebbe essere differito alla fine di detto periodo (vedi ad esempio in questo senso l’art. 83 d.l. 17 marzo 2020, n. 18, con riferimento alla sospensione dei termini processuali).

Chiarimenti forniti dall'Agenzia Entrate nella Circolare 9/E del 13 aprile 2020

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Paragrafo 8 

Termini agevolazioni prima casa

Nel presente paragrafo sono forniti chiarimenti in merito al disposto dell’articolo 24, che stabilisce la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni “prima casa”, entro i quali effettuare taluni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione per coloro che ne hanno usufruito.

8.1 Ambito applicativo

La norma, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio “prima casa”, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all’emergenza epidemiologica da COVID-19, dispone la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini2 per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. I predetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021. In particolare, i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:

2 Termini di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché del termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

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- il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;

- il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;

- il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

È inoltre sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

8.2 Risposte a quesiti

8.2.1 QUESITO: Sospensione del termine quinquennale

L’articolo 24 del Decreto prevede una sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis, dell’articolo 1, della Tariffa Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Tale sospensione trova applicazione anche con riferimento al termine quinquennale per la decadenza dall’agevolazione (previsto per il caso dell’alienazione infraquinquennale)?

RISPOSTA

L’art. 24 del Decreto prevede la sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis del’articolo1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 allo scopo di evitare la decadenza dal beneficio “prima casa”, in considerazione delle difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all'emergenza epidemiologica.

Si tratta, quindi, di una disposizione volta a favorire il contribuente, evidentemente impossibilitato a rispettare i termini imposti dalla nota II-bis per non incorrere nella decadenza dall'agevolazione “prima casa”.

Tale finalità induce a concludere che il periodo di sospensione in esame non si applica al termine quinquennale di decadenza dall'agevolazione in parola, previsto dal comma 4 della citata nota II-bis.

Una diversa interpretazione, infatti, risulterebbe in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita.