La nuova Imposta Municipale Unica (IMU)

L'IMU (Imposta Municipale Unica) era stata prevista  dagli artt. 8-9 del Dlgs 14 marzo 2011 n. 23.
La c.d. Manovra salva Italia (Decreto Legge 6 dicembre 2011 n. 201) ne ha anticipato l'applicazione al periodo d'imposta 2012.

In particolare l'art. 13 del Decreto Legge 201/2011 stabilisce che dal 2012 l'IMU sostituisce:

-l'imposta sul reddito delle persone fisiche con le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari di beni non locati;

-ICI (Imposta comunale sugli immobili).

Per gli immobili locati invece si continuerà a dover corrispondere:

a) IRPEF;

b) Imposta sostitutiva (se si è optato per la cedolare secca -art. 3 Dlgs. 23/2011).

Il comma 9 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 stabilisce la possibilità per i Comuni di ridurre l'aliquota dal 0,7 per cento al 0,4.

L'IMU non trova una definizione normativa completamente nuova né nel D.L. 201/2011 né nel D.Lgs. 23/2011, ma in diversi punti richiama  l'ICI (Dgs 504/1992).

Per la base imponibile l'art. 13, comma 3 del D.L. 201/2011 richiama il valore dell'immobile determinato ai sensi degli art. 5 commi 1, 3, 5 e 6 del d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 e dei commi 4 e 5 dello stesso art. 13.

Per tutti gli immobili (fatta eccezione per quelli ricompresi nella categoria catastale D) si deve far riferimento alle rendite vigenti al 1^ gennaio dell'anno di imposizione rivalutate del 5% cui si applicano  moltiplicatori incrementati rispetto a quelli dell'ICI.

A (diverso da A/10) - C/2 - C/6 - C/7      160;

B                                                              140;

C/3 - C/4 - C/5                                         100;

C/1                                                             34;

D (Escluso D/5)                                         50;

E                                                           Esenti

Per gli immobili in categoria D (distintamente contabilizzati) occorre far riferimento ai valori contabili.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito dalla valore dominicale rivalutato del 25%.

Il moltiplicatore  sarà:

- per terreni di coltivatori diretti e iap (iscritti nella previdenza agricola)   110;

- per altri terreni agricoli                                                                            130;

Per i terreni edificabili, il valore sarà il valore venale in comune commercio.

Così anche nelle ipotesi di:

- utilizzazione edificatoria dell'area;

- demolizione del fabbricato;

- interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo.  

I nuovi moltiplicatori si applicano solo ai fini dell'IMU: non c'è quindi per ora alcun aggravio o maggiorazione nella determinazione dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale nei trasferimenti immobiliari.

Il comma 2 dell'articolo 13 del D.L. 201/2011 prevede che l'imposta municipale abbia per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del d.l. 30 dicembre 1992 n. 504.

Questo richiamo è molto importante perché, come precisato nella relazione di accompagnamento al Decreto, porta ad escludere che possano essere ritenuti edificabili i terreni coltivati da  coltivatori diretti e iap (iscritti nella previdenza agricola).

Dette aree saranno tuttavia tassate su base catastale come sopra precisato.

Le aliquote della nuova imposta sono le seguenti.

L'aliquota base è pari allo 0,76% e i Comuni possono modificarla in aumento o in riduzione sino a 0,3 punti percentuali.

I Comuni possono ridurla fino allo 0,4% 

-nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 Tuir);

-nel caso di immobili posseduti da soggetti IRES;

-nel caso di immobili locati.

L'aliquota ridotta per l'abitazione principale e pertinenze  è pari allo 0,4%.

I Comuni possono modificare in aumento o in diminuzione sino a 0,2 punti percentuali;
L'aliquota ridotta per i fabbricati rurali a uso strumentale  è pari allo 0,4%;

I Comuni possono ridurla allo 0,1%.

Il comma 6 dell'art. 12 del Dlgs 23/2011 conferma l'applicabilità all'IMU dell'art. 52 del Dlgs. 446/97 che assegna agli Enti locali la potestà regolamentare e quindi i Comuni potranno prevedere particolari attenuazioni del carico tributario in alcuni casi (ad esempio fabbricati inagibili).

L'IMU si applica anche all'abitazione principale e pertinenze.

L'articolo 13 del D.L. 201/2011 definisce ai fini dell'IMU 

a) il concetto di abitazione principale, vale a dire l'immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come un'unica unità immobiliare in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente;

b) il concetto di pertinenza e segnatamente solo quelle classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 nella misura massima di una per categoria anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

La riduzione IMU quindi (a differenza dell'ICI) spetta solo per determinati immobili e in numero limitato.

L'art. 13 del Dl 201/2011 stabilisce una franchigia/detrazione base di Euro 200,00.

La quota eccedente può essere utilizzata per abbattere l'IMU sulla pertinenza (con meccanismo analogo a quello già previsto per l'ICI). 

Nel caso di più comproprietari la detrazione viene suddivisa non in proporzione della quota di possidenza, ma  in base al numero di soggetti che abitano l'immobile.

E' stata poi introdotto un incremento alla franchigia (per i primi due periodi di imposta 2012-2013) pari a Euro 50,00 per ciascun figlio di età non superiore ai 26 anni purché dimorante abitualmente nella casa e ivi residente anagraficamente,

L'importo complessivo della franchigia non può superare gli Euro 400,00.

L'importo della franchigia può essere ridotto da ciascun Comune

Il comma 10 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 prevede l'applicazione della franchigia alle unità appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazioni principali dei soci nonché agli alloggi assegnati dagli IACP.

Inoltre viene prevista l'aliquota ridotta  in altre due fattispecie:

a) nel caso di coniuge separato o divorziato non assegnatario dalla casa coniugale, purché non abbia diritti di proprietà o altri diritti reali su altri immobili nello stesso Comune;

b) nel caso di immobili oggetto di proprietà o usufrutto di anziani o disabili che acquisiscono la residenza in Istituti di ricovero  o sanitari a seguito di ricovero permanente a condizione che lochino detti immobili e purché i Comuni abbiano con regolamento previsto a tale fattispecie l'applicazione di detti benefici.

Non è invece prevista altra  forma di assimilazione che i Comuni frequentemente prevedevano ai fini ICI come ad esempio la concessione a titolo gratuito (comodato)  a familiari (grado e tipo di parentela veniva stabilita da ciascun Comune).

Visto che si tratta di un'espressa abrogazione della lettera e) del comma 1 dell'art. 59 del Dlgs 446/1997  da parte del comma 14 lettera b) dell'art. 13 del Dl 201/2011 è piuttosto improbabile che i Comuni possano esercitare la potestà regolamentare in tal senso.


Un'importantissima novità dell'IMU  è che si applica anche ai fabbricati rurali che prima erano esenti ICI.
Il comma 8 dell'art. 14 del D.l. 201/2011 prevede un'aliquota ridotta allo 0,2% in favore dei fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all'art. 9 comma 3-bis del D.L. 557/1993 con facoltà dei Comuni di ridurla sino allo 0,1%.
Non vi sono disposizioni specifiche per i fabbricati rurali a destinazione abitativa, essendo trattati come tutti i fabbricati abitativi con le riduzioni previste nel caso fossero destinati ad abitazioni principali.
L'art. 13 comma 14 punto d-bis ha abrogato le disposizioni di cui ai commi 2-bis, 2-ter e 2-quater dell'articolo 7 del decreto legge 13 maggio 2011 n. 70 convertito nella L. 12 luglio 2011 n. 106  che prevedevano la possibilità di presentare all'Agenzia del Territorio una domanda di variazione per la categoria A/6  per le abitazioni e D710 per i fabbricati strumentali, ottenendo dette categoria previo riconoscimento dei requisiti di ruralità.
Resta l'obbligo, da espletarsi entro il 30 novembre 2012, che tutti i possessori di fabbricati rurali procedano all'accatastamento tramite procedura Docfa (non più nelle suddette categorie, ma in quelle ordinarie).
Gli immobili in questione sono tuttavia già assoggettabili ad IMU attraverso una rendita presunta. Il comune competente potrà recuperare eventuali conguagli, una volta attribuita la rendita definitiva.