Requisiti di lusso impediscono la prima casa, anche se sono edifici vecchi

La Cassazione con due recenti decisioni (Sez. V, Sent., 28-07-2010, n. 17600; Sent. 27 ottobre 2010 n. 220099) ha stabilito accogliendo la tesi dell'Agenzia delle Entrate , che nel caso in cui si tratti di casa costruita prima del 1969, i requisiti di casa non di lusso siano sempre quelli di cui alla D.M. 2 agosto 1969 e non quelli del precedente D.M.  4 dicembre 1961.

L'orientamento della giurisprudenza è da tempo conforme (Commissione Centrale 3174/1995; Cass. 13064/2006; Cass. 16366/2008) nel considerare l'articolo 10 del D.M. 2 agosto 1969 (che prevedeva l'applicazione del vecchio D.M. alle case costruite anteriormente all'entrata in vigore del nuovo) non più applicabile alle attuali norme agevolative.

Infatti la disposizione disciplinante le agevolazione in materia prima casa attualmente è la nota * all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) che  fa esclusivo riferimento alle case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969.

Quindi  per verificare se un'abitazione ha caratteristiche di lusso bisogna fare esclusivo riferimento a tale decreto e non ad altre disposizioni di legge anteriori, indipendentemente dall'epoca di edificazione.

Si ricorda che il D.M. 2 agosto 1969 individua due diverse modalità per definire l’abitazione come “di lusso”.

Dall'articolo 1all'articolo 7, sono elencate caratteristiche che, anche se presenti isolatamente, implicano la qualifica “di lusso” dell’immobile che le presenti (ad esempio: l'avere come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta qualifica l'abitazione come "di lusso").

L'articolo 8, invece enumera una serie di caratteristiche che sono in grado di comportare la qualifica “di lusso”, solo se presenti in numero superiore a quattro (ad esempio: la presenza da sola di piu' di un ascensore per ogni scala non determina l'impossibilità di conseguire l'agevolazione prima casa).

*

"Note:
...
II-bis) 1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o constitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro un anno dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’art. 1 della L. 22 aprile 1982, n. 168, all’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, all’art. 3, comma 2, della L. 31 dicembre 1991, n. 415, all’art. 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’art. 2, commi 2 e 3, del D.L. 24 luglio 1992, n. 348, all’art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 settembre 1992, n. 388, all’art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 novembre 1992, n. 455, all’art. 1, comma 2, del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 marzo 1993, n. 75 e all’art. 16 del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla L. 19 luglio 1993, n. 243.
2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio del registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, aumentata del 30 per cento. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
...