Comprare una casa: Proposta - Compromesso - Rogito

Su un articolo apparso sul  Sole 24 ore del 6 agosto 2013 si sottolinea l'importanza di capire bene le diverse fasi in cui può  articolarsi una vendita immobiliare, specialmente nel caso in cui essa venga intermediata da un'Agenzia immobiliare.

Prendiamo spunto, per ripassare alcune regole base per un acquisto ragionato.

Il consiglio preliminare che non mi stanco mai di dare è di rivolgersi al proprio Notaio di fiducia subito, PRIMA DI FIRMARE QUALUNQUE DOCUMENTO.

Ogni sottoscrizione è un preciso impegno contrattuale e quindi è meglio capire e farsi spiegare da un "tecnico" la portata delle clausole.

Pertanto quando si vuole comprare un immobile, la prima cosa utile è individuare il professionista di fiducia che vi seguirà in questo importante passo.

E' giusto chiedere preventivi e guardare anche alla convenienza economica (chi di noi non ci pensa...), ma per un acquisto così importante e rilevante, non può essere l'unico elemento di valutazione!!

Dopo aver chiesto i preventivi, andate a parlare con i notai prescelti, per valutare di persona l'impressione che vi fanno (sono chiari?  paiono disponibili, oltreché preparati? il personale dello studio è efficiente?).

Il notaio non solo aiuta il cliente a districarsi nelle varie fasi della trattativa, ma farà anche gli accertamenti ipocatastali da subito, potrà valutare il titolo di provenienza per vedere se ci sono vincoli particolari, potrà aiutare il cliente, se ha dubbi circa l'intestazione dell'immobile.

Dovrebbe diventare il "giurista" di famiglia per aiutarvi a non fare passi falsi.

Vediamo ora le varie fasi in cui abitualmente si articola la trattativa.

PROPOSTA

Una volta che il potenziale acquirente ha scelto un immobile di suo interesse, l'agente immobiliare gli fa firmare una "proposta di acquisto" per un certo prezzo per "fermare l'immobile"

ATTENZIONE la proposta è un preciso impegno a vendere che vincolerà nel momento in cui verrà accettata dal venditore  a concludere direttamente il rogito o a sottoscrivere il "Compromesso" o preliminare di vendita.

Bisogna pertanto leggerla con attenzione. Normalmente contiene i dati delle parti, il prezzo, la descrizione dell'immobile, l'obbligo di liberare l'immobili da pregiudizievoli prima dell'atto definitivo (es. ipoteche, pignoramenti ...) e la necessità che l'immobile abbia una serie di caratteristiche o qualità (es. impianti a norma, regolarità edilizio-urbanistica e catastale ecc.).

La proposta deve contenere anche la classe energetica dell'edificio, dovendo la classe energetica indicata negli annunci economici di vendita e l'attestato di prestazione energetica essere già messo a disposizione dell'acquirente al momento delle trattative.

E' un documento importante perchè fotografa le caratteristiche energetiche dell'immobile ed i consumi annui medi stimati da un esperto (certificatore).

La proposta può essere irrevocabile. Deve avere una durata temporale (entro cui deve essere accettata dal venditore). Di prassi viene accompagnata da un assegno che viene qualificato come caparra confirmatoria. (la caparra confirmatoria rafforza la volontà contrattuale. Infatti ove fosse inadempiente colui che ha ricevuto la caparra,  questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta; ove fosse inadempiente colui che l'ha consegnata, l'altra parte potrà trattenere la somma a titolo risarcitorio).

Di solito l'Agenzia, laddove fosse prevista la sottoscrizione del preliminare, trattiene in custodia l'assegno sino a tale momento e consegna il titolo al venditore in quella data.

PRELIMINARE o COMPROMESSO

E' il contratto preparatorio al rogito con cui le parti si obbligano a concludere la vendita. Anche se già proposta e accettazione della proposta, vincolano le parti, spesso si prevede la sottoscrizione di un preliminare di vendita vero e proprio per la sua forma più estesa e maggiormente dettagliata. 

Si consiglia caldamente di far redigere il preliminare da un Notaio che controllerà attentamente tutta la documentazione prodotta dal venditore e procederà a eseguire le visure ipocatastali.

Le somme corrisposte prima del rogito possono essere qualificate come CAPARRA (v.sopra - tassazione 0,50% Imposta di Registro) o ACCONTO PREZZO (quest'ultimi importi ove non si stipulasse il contratto definitivo andranno restituiti al compratore - tassazione 3% Imposta di Registro).

Il consiglio prudenziale è di non corrispondere mai cifre eccessive prima del rogito (non c'è una percentuale di legge). 

Normalmente viene versato il 10/15 % del prezzo.  In casi particolari, ove sia prevista la consegna anticipata dell'immobile (chiavi prima del rogito) può essere previsto un importo maggiore. Sono casi particolari che richiedono una disciplina molto specifica, per tutelare acquirente e venditore.

Nel preliminare, vengono indicate le generalità delle parti, lo stato civile (se coniugate, il regime patrimoniale), la descrizione dettagliata dell'immobile e, se oggetto della vendita, dei mobili ed accessori in esso compresi, i confini, i dati catastali,  le indicazioni urbanistico-edilizie e quelle relative agli impianti, la conformità catastale (o l'obbligo di rendere l'immobile conforme per l'atto definitivo), la classe energetica (con messa a disposizione dell'attestato di prestazione energetica), i patti, gli obblighi e le servitù connesse all'immobile oggetto del contratto, il prezzo, le modalità di corresponsione (senza o con interessi, normalmente la prima ipotesi) ed il termine entro cui si stipulerà il rogito.

CONTRATTO DEFINITIVO

E' il rogito. Come si può facilmente capire, ove siano già stati sottoscritti proposta/accettazione e preliminare, si tratta di un atto  esecutivo di un programma negoziale già definito. 

La compravendita perfezionerà qualcosa di già stabilito fra le parti.

Pertanto è evidente quanto sia importante sottoscrivere in modo consapevole gli accordi preparatori (Proposta e Compromesso). 

Le modalità operative del nuovo redditometro

Con la circolare 24/E del 31 luglio 2013 vengono  illustrate le modalità operative del nuovo redditometro o più correttamente “Accertamento sintetico”.

L’articolo 22 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito in legge 30 luglio 2010, n. 122, ha introdotto rilevanti modifiche alla Disciplina di quest’ultimo strumento, caratterizzato da significative innovazioni di carattere procedurale, volte a garantire più attuali modalità di riscontro della sperequazione tra la capacità di spesa dimostrata dai  contribuenti ed il reddito dichiarato e, conseguentemente, una maggiore incisività dell’azione di controllo.

Le nuove disposizioni si applicano con riferimento agli accertamenti relativi ai redditi dichiarati per il 2009 e seguenti, superando il previgente impianto normativo, che rimane in vigore per i controlli relativi ai periodi d’imposta precedenti.

La nuova disciplina stabilisce che:

- la determinazione sintetica del reddito avviene mediante la presunzione relativa che tutto quanto è stato speso nel periodo  d’imposta sia stato finanziato con redditi del periodo medesimo, ferma restando la possibilità per il contribuente di provare che le spese sono state finanziate con altri mezzi, ivi compresi i redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta o, comunque, legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile;

- a detta presunzione si affianca, con pari efficacia, quella basata sul contenuto induttivo di elementi indicativi di capacità  contributiva individuato, con decreto del Ministro  dell’Economia e delle Finanze, mediante l’analisi di campioni significativi di contribuenti, differenziati anche in funzione del nucleo familiare e dell’area territoriale di appartenenza, ferma restando la prova contraria del contribuente;

- in ambedue i casi il contribuente è tutelato da una «clausola di garanzia»: la determinazione sintetica è consentita solo quando lo scostamento tra il reddito complessivo determinato presuntivamente e quello dichiarato sia pari ad almeno il 20%;

- il contribuente è ulteriormente e significativamente garantito dall’ampia possibilità di fornire eventuali elementi di prova per giustificare lo scostamento tra il reddito dichiarato e la capacità di spesa a lui attribuita, sia prima che dopo l’avvio del procedimento di accertamento con adesione, che deve essere obbligatoriamente attivato, in ossequio alle disposizioni contenute nello Statuto del contribuente (legge 27 luglio 2000, n. 212);

- dal reddito complessivo determinato sinteticamente sono deducibili i soli oneri previsti dall’articolo 10 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, ferma restando la spettanza delle detrazioni d’imposta. Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24  dicembre 2012 (di seguito “decreto”) ha dato piena attuazione alla 7 modifica normativa introdotta con l’articolo 22 del decreto legge n.78 del 2010.

Specifiche analisi hanno permesso di individuare un numero significativo di spese connesse ai diversi aspetti della vita quotidiana, compresa l’acquisizione di beni durevoli, in relazione alla tipologia di nucleo familiare e all’area territoriale di appartenenza.

Sono state, in concreto, definite circa cento voci di spesa riconducibili alle seguenti macro categorie: “Consumi generi alimentari, bevande, abbigliamento e calzature“, “Abitazione”, “Combustibili ed energia”, “Mobili, elettrodomestici e servizi per la casa”, “Sanità”, “Trasporti”, “Comunicazioni”, “Istruzione”, “Tempo libero, cultura e giochi”, “Altri beni e servizi” e “Investimenti”.

Ai fini dell’applicazione delle nuove regole è sufficiente uno scostamento più ridotto rispetto a quello previsto dalla disciplina applicabile fino agli accertamenti relativi alle annualità precedenti al 2009 (pari al 25%); è, inoltre, sufficiente lo scostamento per un solo periodo d’imposta e non più biennale.

La prima garanzia della corretta ed efficace applicazione del nuovo strumento di accertamento è costituita da un’attenta attività di analisi che porta all’individuazione delle posizioni a maggior rischio di evasione.

Al riguardo, andrà considerata l’entità dello scostamento tra reddito dichiarato e reddito determinabile sinteticamente sulla base di situazioni e fatti certi, nonché sulla concreta disponibilità di beni di cui l’Amministrazione possiede le informazioni relative alle specifiche caratteristiche

La disposizione introdotta dal decreto legge n. 78 del 2010 istituzionalizza ed amplia i momenti di confronto con il contribuente, prevedendo strumenti volti a garantire una più elevata qualità del contraddittorio necessario.

In primo luogo l’ufficio, che procede alla determinazione sintetica del reddito complessivo, ha l’obbligo di “..invitare il contribuente a comparire di persona, o per mezzo di rappresentanti, per fornire dati e notizie rilevanti ai fini dell’accertamento…”.

Pertanto, utilizzando tale strumento istruttorio, l’ufficio invita il contribuente selezionato a presentarsi per fornire dati e notizie ai fini dell’accertamento, indicando nell’invito stesso gli elementi e le circostanze rilevanti. Fin dal primo incontro il contribuente, naturalmente, può fornire chiarimenti sugli elementi di spesa individuati e sul proprio reddito.

Il quarto comma del novellato articolo 38 del d.P.R. n.600/73, al quale, peraltro, rinvia l’ultimo periodo del quinto comma, infatti, consente la determinazione sintetica del reddito “salva la prova che il relativo finanziamento è avvenuto con redditi diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d’imposta, o con redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta, o, comunque, legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile”; in linea con la precedente formulazione dell’articolo 38, quarto comma e seguenti, il contribuente può così superare la presunzione di legge di cui al citato comma.

Il contribuente può infatti fornire la prova che le spese sostenute nel periodo d’imposta sono state finanziate con:

a) redditi diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d'imposta;

b) redditi esenti;

c) redditi soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta;

d) redditi legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile.

Resta salva, naturalmente, come detto, la possibilità del contribuente, per tutte le tipologie di spesa innanzi indicate, di dimostrare che le spese sono state sostenute da terzi o che le stesse sono state sostenute con redditi per i quali non sussiste l’obbligo di dichiarazione.

Dopo aver illustrato i tratti significativi del nuovo strumento accertativo,  vengono inoltre forniti agli uffici alcuni indirizzi operativi per la relativa gestione,  tenut0 conto delle principali novità derivanti dall’entrata in vigore del decreto.

Articoli correlati:  Sole 24 del 5 agosto 2013 pag. 2