I parcheggi dopo il decreto semplificazioni

Il decreto semplificazioni (d.l. 9 febbraio 2012 n. 12) ha introdotto una novità in materia di parcheggi "Tognoli" realizzati su area privata.

Innanzitutto bisogna precisare che tali parcheggi sono quelli realizzati in forza dell'articolo 9 comma 1 della L. 24 marzo 1989 n. 122 c.d. legge Tognoli (aree private), in base al quale i proprietari di immobili (sia di proprietà individuale che condominiale) possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.

Tali parcheggi, prima del decreto semplificazioni, non potevano essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare cui erano legati da vincolo pertinenziale, pena la nullità dei relativi atti di cessione.

L'art. 10 del d.l. 12/2012 cambia le regole, prevedendo che la proprieta' dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 possa essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, purchè venga mantenuta la destinazione del bene a "parcheggio" e purchè l'unità a parcheggio divenga pertinenza di altra unita' immobiliare sita nello stesso comune.

Visto che il parcheggio deve essere destinato a pertinenza del nuovo immobile, bisogna ritenere che non possa esserci un'eccessiva distanza fra il bene principale (casa) ed il parcheggio stesso.
La normativa non si applica ai parcheggi realizzati su aree pubbliche (articolo 9 comma 4 della Legge Tognoli) che quindi, continuano a non poter essere ceduti separatamente dall'unita` immobiliare di cui erano pertinenza ab origine.

Si può quindi ricapitolare il quadro normativo dei parcheggi con particolare riferimento ai trasferimenti.

Parcheggi realizzati prima della "Legge Ponte" L. 6 agosto 1967 n. 765, quindi parcheggi compresi in edifici la cui licenza di costruzione sia stata rilasciata in data anteriore all'1 settembre 1967, ovvero in edifici preesistenti ristrutturati successivamente a quella data.
Questi parcheggi sono liberamente vendibili.

Parcheggi realizzati dopo la "Legge Ponte"  e prima del 16 dicembre 2005 

Per quanto concerne questi parcheggi bisogna fare un ulteriore sottodistinzione:

a) quelli non destinati a standard;

b) quelli destinati a "standard".

Per capire cosa si intende per parcheggi standard, si deve ricordare che la legge ponte ha introdotto l'art. 41-sexies della L. 1150/1942 con cui si prevede la necessità che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza debbano essere riservati appositi spazi per parcheggi in una certa misura rapportata alla costruzione. 

Nella versione attuale: un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Sicuramente i parcheggi non realizzati come standard urbanistici sono vendibili senza vincoli.

Più problematica è la situazione per i parcheggi realizzati come standard.

Circa quest'ultimi, la Cassazione in più di una sentenza ha stabilito l'irretroattività della L. 246/2005 (v. oltre) e quindi la destinazione inderogabile a parcheggio per gli abitanti dell'edificio di cui i parcheggi sono destinati a standard.
In sostanza l'interpretazione della Suprema Corte per questi parcheggi rimarrebbe ferma alla tesi giurisprudenziale precedente alla L. 246/2005 (v. in particolare Cassazione 24 febbraio 2006 n. 4264 in base alla quale "l'art. 12, IX comma, della l.246/2005, che all'art. 41-sexies della l.1150/1942 e successive modificazioni ha aggiunto il seguente comma "gli spazi per parcheggi realizzati in forza del I comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse" è una norma non interpretativa che deve intendersi destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate oppure per quelle già realizzate ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliare").

Parcheggi realizzati dopo il 16 dicembre 2005 

Tutti i  parcheggi realizzati dopo tale data sono liberamente vendibili sia se rientrano negli standards, sia se non rientrano negli standards,in quanto in base all'art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 "gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Parcheggi "TOGNOLI" realizzati su area pubblica (art.  9 comma 1 della L. 24 marzo 1989 n. 122).

Questi parcheggi non sono vendibili se non unitamente all'appartamento cui sono destinati a pertinenza.

Parcheggi "TOGNOLI" realizzati su area privata (art.  9 comma 4 della L. 24 marzo 1989 n. 122).

Questi parcheggi sono vendibili separatamente dall'appartamento cui sono destinati a pertinenza, purchè venga mantenuta la destinazione a parcheggio e siano destinati a pertinenza di altra unità nello stesso  Comune.

Studi del CNN in materia di parcheggi: Clicca qui
Collegamento a Wikijus: Clicca qui