🏛️ Bonus edilizi 2025: cosa cambia secondo la Circolare 8/E dell’Agenzia delle Entrate

Il 19 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 8/E, che chiarisce le nuove regole sui bonus edilizi dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025.

Un documento molto atteso da professionisti e contribuenti che riequilibra l’assetto fiscale del comparto edilizio e conferma l’importanza della prima casa come centro della vita familiare.

📄 👉 Scarica la circolare ufficiale qui:
Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 (PDF, Agenzia Entrate)

In particolare mi soffermo sul Paragrafo 2.2. che è quello di maggior interesse per il settore notarile rubricato "Maggiorazioni per i titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale"🏡 

Aliquote potenziate:

• 50% nel 2025

• 36% nel 2026–2027
  (su spese fino a 96.000 € per unità immobiliare)

Quali sono i requisiti?

A) il contribuente deve essere titolare di diritti reali di godimento sull'immobile

•  proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria),

• un diritto reale di godimento (usufrutto, uso o abitazione) sull’immobile.

È sufficiente che il diritto reale esista al momento della spesa (se anteriore all'inizio dei lavori) o all’inizio dei lavori.

B) l’unità immobiliare sia adibita o destinata ad abitazione principale (si veda la precisazione di cui oltre)

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, in linea con quanto evidenziato con la circolare n. 13/E del 2023, in materia di Superbonus, si ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata». 

L'agenzia  ha chiarito che NON serve che il soggetto abbià già destinato ad abitazione principale al momento dell’intervento, ma resta fruitore dell'aliquota maggiorata se destina l’immobile ad abitazione principale a fine lavori entro la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Questo risolve la problematica degli acquirenti che devono eseguire opere sull'abitazione prima di trasferire ad abitarvi: l'aliquota resta maggiorata.

Cosa succede se ci si trasferisce o si vende l’immobile?

Se l’abitazione viene ceduta o la residenza trasferita dopo la spesa, la detrazione resta valida, a patto che al momento dell'intervento l’immobile fosse destinato ad abitazione principale.

In caso di vendita, se si vuole continuare a detrarre, bisogna inserire espressa RISERVA nell'atto notarile, altrimenti il diritto alla detrazione viene ceduto con l'immobile.

Le stesse regole valgono anche per:

• Pertinenze (cantine, garage, ecc.);

• Parti comuni condominiali (es. tetto, facciata), se collegate all’abitazione principale.

📚 Riferimento normativo: art. 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) e successive modifiche.

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📌 Riepilogo delle altre novità principali

Bonus	Novità 2025
Bonus ristrutturazioni	Aliquota ordinaria 36% (2025), poi 30%
Prima casa	Maggiorazione al 50% (2025), 36% (dal 2026)
Impianti a gas	Esclusi dai bonus se installati dal 2025
Superbonus	Aliquota al 65%, solo se lavori avviati entro 15/10/2024
Bonus mobili	Detrazione al 50%, tetto massimo 5.000 €

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📊 Sintesi

Titolo: Chi ha diritto alla detrazione maggiorata per la prima casa?

Struttura:

• ✅ Titolari ammessi: Proprietari – Usufruttuari – Nudi proprietari – Uso/abitazione

• 🕒 Requisiti temporali: Titolarità del diritto al momento della spesa o inizio lavori

• 🏠 Residenza (abitazione principale): Può essere stabilita dopo i lavori

• 🚫 Nessuna decadenza se si cede l’immobile o si cessa di risiedere

• 📦 Estensione: Pertinenze e parti comuni

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