A partire dal 1° gennaio 2024, l'articolo 1, comma 64 della legge 30 dicembre 2023 "Finanziaria per il 2024" ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza derivata da cessione immobiliare rilevante ai fini della determinazione del reddito IRPEF.
- a) si sia fruito del SuperBonus nella misura del 110%;
- b) il contribuente si sia avvalso delle opzioni (per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura) di cui all’art. 121, comma 1, lett. a) e b) del D.L. 19/05/2020, n. 34, convertito con L. 17/07/2020, n. 77.
Anche alle plusvalenze realizzate mediante le cessioni a tiolo oneroso di immobili che hanno fruito di interventi agevolati “SuperBonus”, si può applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’art. 1, comma 496, legge 23/12/2005, n. 266; così dispone l’art. 1, comma 65, legge 30/12/2023, n. 213.Infatti detta disposizione modifica
a) l'articolo 67 del TUIR introducendo la lettera b-bis);
b) l'articolo 68 comma 1 del TUIR.
Presupposti della fattispecie:
a) il trasferimento deve derivare da un contratto a titolo oneroso e NON gratuito;
b) l'immobile trasferito deve essere stato fatto oggetto dalla parte cedente o da altri aventi diritto di interventi agevolati ai sensi e per gli effetti dell'art. 119 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 convertito con legge 17 luglio 2020 n. 77 ossia che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Super-Bonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche.
c) la cessione per generare plusvalenza tassabile deve essere posta in essere entro i dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del Super-Bonus. NON ha alcun rilievo la data di acquisto dell’immobile.
E' evidente che la determinazione di tale termine comporta una serie di notevoli problematiche interpretative.
Vengono esclusi
– gli immobili acquistati a seguito di successione mortis causa;
– gli immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni per la maggior parte di tale periodo.
L’integrazione dell’art. 67, c. 1, T.U.I.R. con la previsione di una nuova fattispecie tassabile ha determinato anche la modifica dell’art. 68, c. 1, del T.U.I.R. con nuovi criteri per la determinazione della base imponibile:
a) viene estesa anche alle nuove cessioni “plusvalenti” la disposizione a regime del primo comma del suddetto art. 68 del T.U.I.R. (le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo
b) vengono peraltro introdotti due diversi criteri di determinazione della base imponibile per le nuove cessioni “plusvalenti”, introducendo limitazioni alla possibilità di deduzione dei “costi inerenti”:
a) nel caso in cui i lavori che hanno fruito del “SuperBonus” si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del “SuperBonus”;
b) nel caso in cui i lavori che hanno fruito del “SuperBonus” si siano conclusi da più di 5 anni (e da non più di 10 anni) all’atto di cessione, si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del “SuperBonus” nella misura del 50%.
In entrambi i casi di cui sub a) e sub b) le esclusioni dei costi che hanno fruito del SuperBonus sussistono ove vi siano anche questi ulteriori elementi:
Queste condizioni restrittive non sono previste nel precedente art. 67, c 1, nuova lettera b-bis).
Anche nell’art. 68 non si precisa quale sia il momento in cui può ritenersi concluso l’intervento agevolato, per il decorso dei cinque o dieci anni dal quale dipende l’esclusione o la misura ridotta (al 50%) dei costi sostenuti per gli interventi agevolati.
Nella nuova disposizione introdotta nell’art. 68 si prevede che nel caso in cui gli immobili “plusvalenti” siano stati acquisiti o costruiti, alla data di cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Per gli immobili, invece, acquistati e/o costruiti entro i cinque anni vale la regola “ordinaria” fissata nel primo comma dell’art. 68 del T.U.I.R. estesa anche agli immobili “plusvalenti” SuperBonus. Per tali immobili non è prevista alcuna rivalutazione.
In ogni caso (sia per gli immobili “plusvalenti” acquistati e/o costruiti entro i cinque anni che per gli immobili “plusvalenti” acquistati e/o costruiti da oltre cinque anni) nel caso di acquisto per atto di donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante (così dispone l’art. 68, primo comma, ultimo periodo del T.U.I.R. la cui applicazione è stata espressamente estesa anche alla fattispecie delle plusvalenze da SuperBonus di cui all’art. 67, c. 1 , lett b-bis)
L’imposta sostitutiva attualmente si applica nella misura del 26% (così stabilita dall’art. 1, c. 695, legge 27 dicembre 2019 n. 160).
