DETRAZIONI PER INTERVENTI DI RECUPERO EDILIZIO
L'art. 4 D.L. 6 dicembre 2011 n. 201 convertito con la L. 22 dicembre 2011 n. 214 ha reso definitive le disposizioni in tema di detrazioni IRPEF per il recupero edilizio di cui alla L. 449/1997 più volte prorogato, introducendo un nuovo articolo al Testo Unico delle Imposte sui redditi 22 dicembre 1986 n. 917: l'articolo 16 bis.
Sintetizziamo gli elementi della detrazione nella nuova formulazione
SOGGETTI BENEFICIARI
I soggetti che possono beneficiare della detrazione sono i seguenti:
- il proprietario dell'immobile;
- il nudo proprietario dell'immobile;
- il titolare di un diritto reale (usufrutto o abitazione) dell'immobile;
- il comodatario;
- il locatario;
- i soci di cooperative a proprietà indivisa o divisa;
- i soci di società semplici.
Sono ammessi alla detrazione anche:
- il familiare convivente del possessore o detentore purchè sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano stati da lui effettuati;
- nel caso di contratto preliminare registrato, il promittente l'acquisto purchè sia stato immesso nel possesso del bene e abbia pagato le opere.
AMMONTARE E LIMITI DELLA DETRAZIONE
La detrazione spetta nella misura del 36% delle spese sostenute.
L'importo massimo stabilito per unità abitativa è di Euro 48.000,00.
La detrazione viene ripartita per tutti, indipendentemente dall'età del beneficiario (novità rispetto alla precedente normativa) in 10 anni.
Ciascun contribuente usufruisce della detrazione nei limiti dell'imposta sui redditi dovuta. Quindi il contribuente in alcuni casi potrebbe non avere sufficiente capienza e potrebbe perdere parte della detrazione.
Nel caso di unità promiscue la detrazione spetterà per il 50%.
MODALITA' OPERATIVE PER USUFRUIRE DELLA DETRAZIONE
L'art. 16 bis del TUIR richiama per le modalità operative il D.M. 18 febbraio 1998 n. 41 (ultima modifica apportata con il D.L. 13 maggio 2011 n. 70 convertito con la L. 12 luglio 2011 n. 106) che già le regolava prima in vigenza della L. 449/1997 e successive proroghe.
Queste le regole:
1) I pagamenti devono essere effettuati con bonifico
Il bonifico può essere sia postale che bancario e deve riportare i seguenti elementi:
- causale del versamento: riferimento normativo nuovo: art. 16bis TUIR DPR 917/1986;
- codice fiscale del soggetto che esegue il pagamento o comunque di chi vuole beneficare della detrazione;
- codice fiscale o partita I.V.A. del soggetto beneficiario del pagamento.
2) nella dichiarazione dei redditi dovevano essere indicati:
- i dati catastali identificativi dell'unità immobiliare;
- se l'esecutore delle opere non è proprietario dell'immobile, gli estremi di registrazione del contratto in forza del quale si detiene l'immobile;
3) invio di una comunicazione con raccomandata A/R all'ASL prima dell'inizio dei lavori, salvo l'esclusione della notifica preliminare dalla normativa in tema di sicurezza dei cantieri.
INTERVENTI PER CUI SI AMMETTE LA DETRAZIONE
Se gli interventi sono effettuati nelle parti comuni degli edifici;
- interventi di manutenzione ordinaria;
- interventi di manutenzione straordinaria;
- interventi di restauro e risanamento conservativo;
- interventi di ristrutturazione edilizia;
Se gli interventi sono effettuati nelle unità immobiliari residenziali;
- interventi di manutenzione straordinaria;
- opere di restauro e risanamento conservativo;
- lavori di ristrutturazione edilizia;
Altre fattispecie:
- interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile a seguito di eventi calamitosi, purchè siastato dichiarato lo stato di emergenza;
- acquisto di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comuni;
- realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comuni;
- eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazioni di gravità;
- interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (impianti d'allarme, antifurto);
- interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico;
-interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
Dette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia e la relativa detrazione parte dal 1^ gennaio 2013.
Fino al 31 dicembre 2012 è stata prorogata la detrazione del 55% (v. oltre).
- interventi relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.
Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
- interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
Tra le spese detraibili:
- quelle di realizzazione dell'opera;
- quelle di progettazione e per prestazioni professionali (connesse all'esecuzioni delle opere edilizie)
- spese per la redazione dei documenti atti a provare la sicurezza statica dell'edificio;
- IVA, imposta di bollo, diritto pagati per DIA e Permesso di costruire e oneri di urbanizzazione.
REGOLAMENTAZIONE IN CASO DI TRASFERIMENTO DELL'IMMOBILE
In caso di atto fra vivi (vendita, donazione, permuta..) la regola generale è che la detrazione per le quote ancora non utilizzate spetti, nel silenzio delle parti, all'avente causa (acquirente, donatario).
Le parti però possono ribaltare la regola, riservando il beneficio al dante causa.
In caso di successione dell'avente diritto, le quote residue verranno detratte dall'erede che conserva la materiale disponibilità del bene.
DETRAZIONE PER ACQUISTI DI AUTORIMESSE O POSTI AUTO
Gli acquirenti di autorimesse ("box") e posti auto pertinenziali già realizzati sono ammessi a fruire della detrazione di imposta sulle spese per la loro realizzazione.
Le spese imputabili alla loro realizzazione devono risultare da apposita attestazione che verrà prodotta dall'impresa venditrice. All'acquirente spetta un detrazione pari al 36% su detta somma, compresa dell'I.V.A.
La soglia massima della somma è sempre Euro 48.000,00 e la detrazione deve essere sempre ripartita in 10 annualità.
Per pertinenza devono intendersi unità immobiliari destinate in modo durevole a servizio dell’unità immobiliare principale anche se posti in fabbricati separati.
Condizioni indispensabili per l’ottenimento di detta detrazione sono (si vedano anche le istruzioni sulla dichiarazione dei redditi dell'anno in corso e la risoluzione delle Agenzia delle Entrate 166/E/98) le seguenti:
1) Bisogna effettuare il versamento tramite bonifico bancario il giorno dell’atto di acquisto.
Quasi tutti gli Istituti di Credito hanno appositi moduli per procedere alle disposizioni di bonifico; purtroppo ancora la maggior parte se non la totalità si riferisce alla vecchia normativa di cui alla Legge 448/98 – 266/05 e successive modifiche ed integrazioni, anziché all'art. 16-bis del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR).
E' consigliabile farsi correggere la dicitura almeno manualmente.
Il bonifico deve contenere l’indicazione di:
a) Causale del versamento (“versamento del prezzo o costo di costruzione box o posto auto pertinenziale ad unità abitativa detrazione fiscale art. 16-bis TUIR”);
b) Codice fiscale dell’acquirente e dell’eventuale cointestatario o coniuge in comunione legale dei beni che si intesterà/anno l’unità immobiliare;
c) Codice fiscale dell'Impresa individuale o Società costruttrice.
Nel caso in cui si fosse concluso preliminare registrato il bonifico può essere effettuato anche nei giorni precedenti al rogito (da ultimo chiarimento in data 30 dicembre 2010 da parte della Direzione Centrale Normativa dell’Agenzia delle Entrate).
Il bonifico andrà versato, presso un conto corrente intestato all'Impresa o Società Costruttrice. 2) Dal rogito di acquisto deve evincersi che l’autorimessa è pertinenziale all'unità immobiliare.
3) La somma che potrà essere portata in detrazione fiscale, corrispondente alle spese di realizzazione dell’autorimessa, deve essere certificata da apposita dichiarazione che l’impresa di costruzione è obbligata a fornire. 4) In base all’art. 7, comma 2 del D.L. 70/2011, convertito in legge 106 del 12 luglio 2011, lettera q), non è più necessaria la comunicazione all'Agenzia delle Entrate (Centro Operativo di Pescara) al fine di poter beneficiare della detrazione del 36%. La comunicazione viene sostituita dall'indicazione nella dichiarazione dei redditi:
-dei dati catastali;
-degli altri dati richiesti dal controllo (codice fiscale del beneficiario)
-in caso di lavori eseguiti dal detentore dell'immobile degli estremi di registrazione del contratto in base al quale si detiene l'immobile;
Tutti i documenti relativi alle opere eseguite devono essere conservati ed esibiti se richiesti dall'Agenzia delle Entrate.
E' stato anche eliminato anche l'obbligo di indicazione nella fattura del costo della manodopera utilizzata per i lavori (obbligo introdotto dal D.L. 223 del 4 luglio 2006).
La dichiarazione attestante il costo di costruzione è necessario sia rilasciata quantomeno entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui l’acquirente si detrae la prima delle 10 rate in cui viene a essere ripartito l’importo detraibile.
La circolare 38/E del 12/08/2005 dell’agenzia delle Entrate enuncia genericamente che non si ha pertinenzialità dell’autorimessa quando “non può essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la prima casa”.
La circolare n. 15 del 01/02/2002 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che per quanto concerne le procedure da utilizzare per poter fruire della detrazione, è necessario che i pagamenti debbano essere effettuati con bonifico bancario con le modalita' gia' chiarite con la circolare 57/E del 24 febbraio 1998.
Il pagamento mediante bonifico non e' necessario in relazione alla parte di prezzo che l'acquirente corrisponde subentrando, mediante accollo, nel contratto di mutuo stipulato dall'impresa. Qualora, invece, l'acquirente contragga a nome proprio un mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile, sussiste l'obbligo di pagare mediante bonifico bancario, all'impresa o cooperativa cedente, la somma ottenuta dall'istituto mutuante.
La risoluzione dell’8 febbraio 2008, n. 38/E ha ribadito che è sempre necessario un atto di vendita, anche in forma di contratto preliminare, purché regolarmente registrato al momento in cui sono effettuati i pagamenti con bonifico, da cui desumere l’effettiva sussistenza della proprietà o almeno il fatto che il contribuente sia promissario acquirente del posto auto, nonché ovviamente la destinazione funzionale della pertinenza a servizio dell’immobile.
Nel caso in cui non vi sia contratto preliminare registrato, il pagamento del costo di costruzione con I.v.a. deve essere effettuato il giorno del rogito di vendita (da ultimo nota del 30 dicembre 2010 da parte della Direzione Centrale Normativa al Consiglio Nazionale del Notariato).
DETRAZIONE PER ACQUISTI O ASSEGNAZIONE DI EDIFICI RISTRUTTURATI
Il decreto "Salva Italia" ha reso anche definitiva la detrazione a favore degli assegnatari o acquirenti di unità immobiliari collocate in fabbricati integralmente oggetto di lavori di restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione, da parte di imprese o cooperative di costruzione o ristrutturazione immobiliari.
Detto beneficio si applica purchè sussistano i seguenti presupposti:
- l'acquisto o l'assegnazione deve avvenire entro i sei mesi dalla fine lavori;
- l'unità immobiliare ceduta o assegnata deve essere compresa in un fabbricato integralmente oggetto di lavori di restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione, da parte di imprese o cooperative di costruzione o ristrutturazione immobiliari;
- la detrazione del 36% viene calcolata sul 25% del prezzo di vendita o valore di assegnazione. Detto 25% non può tuttavia eccedere la soglia generale fissata in Euro 48.000,00 per unità abitativa.
Secondo il Decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze 9 maggio 2002 n. 153 stabilisce che ai fini della detrazione prevista dalla L. 449/97, i pagamenti non devono essere eseguiti con bonifico bancario.
Quindi possono essere utilizzati anche assegni bancari o circolari, o bonifici senza le prescrizioni specifiche della normativa in materia.
La Risoluzione 38/E dell'8 febbraio 2008 stabilisce che per usufruire della detrazione anche per gli acconti, è necessaria la registrazione del contratto preliminare.
DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
L'art. 4, comma 4, D.L. 201/2011 proroga sino al 31 dicembre 2012 le detrazioni di cui alla legge 27 dicembre 2006 n. 296 per i seguenti interventi:
a) interventi volti a contenere i fabbisogni di energia primaria per lai climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione;
b) interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali;
c) installazione di pannelli solari:
d) interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale nonchè interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria .
Per i lavori eseguiti nel 2012 la detrazione dovrà essere ripartita in 10 annualità.
Con decorrenza dal 1^ gennaio 2013 la detrazione del 36% prevista per le opere di recupero edilizio viene estesa anche gli interventi di riqualificazione energetica entro gli stessi limiti e con le stesse modalità.
