Entro il 30 settembre la variazione catastale per i fabbricati rurali

E' il 30 settembre il termine ultimo per i proprietari dei fabbricati che hanno i requisiti di ruralità o coloro che vantano un diritto reale su detti fabbricati per inoltrare la comunicazione di variazione catastale all'Agenzia del Territorio, necessaria per il riconoscimento di ruralità.

Si tratta di un onere di notevole importanza perchè qualora non vi si provveda non si potrà scuramente beneficiare dell'esenzione Ici per le case rurali e forse in generale all'esenzione delle altre imposte..

La comunicazione deve essere accompagnata da un'attestazione da cui risulti il possesso dei requisiti di ruralità dal 1^ gennaio 2006.

L'Agenzia del Territorio dovrà verificare l'esistenza dei requisiti di cui all'articolo 9 del Dl 557/93.

In caso di mancata pronuncia dell'Agenzia del territorio entro il detto termine, il possessore può assumere in via provvisoria, per ulteriori dodici mesi, la categoria richiesta; qualora la attribuzione sia negata, il contribuente è tenuto al pagamento delle imposte non versate, interessi di mora e sanzioni raddoppiate rispetto alla vigente normativa .

Si tratta un effetto dell'emanazione dell'articolo 7 commi 2- bis , 2- ter e 2- quater del decreto legge n.70 del 13 maggio 2011, convertito in legge N.106 del12 luglio 2011 che testualmente recita:

"2-bis. Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili ai sensi all'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993 n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133 e successive modificazioni i soggetti interessati possono presentare all'Agenzia del territorio una domanda di variazione della categoria catastale per l'attribuzione all'immobile della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo o D/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale. Alla domanda, da presentare entro il 30 settembre 2011, deve essere allegata un'autocertificazione ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000, n. 445, nella quale il richiedente dichiara che l'immobile possiede, in via continuativa a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda, i requisiti di ruralità dell'immobile richiesti di cui al citato articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993 n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133 e successive modificazioni.2-ter. Entro il 20 novembre 2011, l'Agenzia del territorio, previa verifica dell'esistenza dei requisiti di ruralità di cui all'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993 n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133 e successive modificazioni, convalida la certificazione di cui al comma 2-bis del presente articolo e riconosce l'attribuzione della categoria catastale richiesta. Qualora entro il termine di cui al periodo precedente l'amministrazione finanziaria non si sia pronunciata, il contribuente può assumere, in via provvisoria per ulteriori 12 mesi, l'avvenuta attribuzione della categoria catastale richiesta. Qualora tale attribuzione sia negata dall'amministrazione finanziaria entro il 20 novembre 2012, con provvedimento motivato, il richiedente è tenuto al pagamento delle imposte non versate, degli interessi e delle sanzioni determinate in misura raddoppiata rispetto a quelle previste dalla normativa vigente.2-quater. Con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze sono stabilite le modalità applicative e la documentazione necessaria ai fini della presentazione della certificazione di cui al comma 2-bis nonché ai fini della convalida della certificazione medesima, anche sulla base della documentazione acquisita, in sede di accertamento, da parte dell'Agenzia del territorio e dell'amministrazione comunale."

Tale disposizione è stata dettata per sanare il recente contrasto creatosi fra la giurisprudenza della Corte di Cassazione che in numerosi pronunciati ha ritenuto che i soli fabbricati censibili o censiti in categoria A/6 e D/10 potessero accedere al beneficio dell'esenzione dall'imposta comunale sugli immobili e la posizione dell'Agenzia del Territorio e dei contribuenti che a seguito dell'introduzione dell'articolo 9 comma 3- ter del DL 557/93 legittimamente inserivano nel catasto dei fabbricati anche le costruzioni rurali (necessarie allo svolgimento dell'attività agricola, siano esse strettamente strumentali o abitative), secondo un classamento che prescindeva dalla qualità rurale dell'immobile. 

La categoria A/6 "abitazioni di tipo rurale" del resto non veniva attribuita dalla stessa Agenzia del Territorio in quanto corrispondeva secondo le indicazioni del 1939 ad un abituro contadino senza servizi o poco più.

In ossequio a tale disposizione, legittimamente, in passato si è proceduto all'inserimento nel catasto dei fabbricati delle costruzioni rurali abitative secondo le ordinarie categorie catastali e, altrettanto legittimamente, non si è proceduto a variazione catastale in caso del venir meno del riconoscimento della ruralità.

Ora invece si torna con tutti i dubbi del caso al passato e si deve per mantenere i benefici fiscali a ricondurre tutte le abitazioni rurali a detta categoria .Anche se l'Agenzia del Territorio pensa di mantenere la rendita catastale precedente che tanto per detti immobili non verrebbe utilizzata.

Anche se si acquista per usucapione, si può chiedere le agevolazioni della montagna

Con la risoluzione n. 76/E del 27 luglio 2011 l'Agenzia delle Entrate ha accolto la possibilità di applicare le agevolazioni fiscali per i trasferimenti di fondi rustici siti in territori montani alle sentenze dichiarative dell’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale di cui all'articolo 4 della legge 10 maggio 1976, n. 346.

La risoluzione è stata pronunziata a seguito dell'interpello del titolare di un’azienda agricola che ha chiesto di conoscere il corretto trattamento fiscale applicabile, ai fini dell’imposta di registro, al decreto di riconoscimento del diritto di proprietà per avvenuta usucapione, ai sensi dell’articolo 1159 - bis, comma 1, del codice civile, introdotto dall’articolo 1 della citata legge 10 maggio 1976, n.346, ritenendosi applicabili le agevolazioni fiscali previste, dall’articolo 9, comma 2, del DPR 29 settembre 1973, n.601, ai trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici, siti in territori montani, volti a realizzare l’arrotondamento e l’accorpamento di proprietà diretto-coltivatrici.

L’articolo 1159-bis del codice civile (“usucapione speciale per la piccola proprietà rurale”) disciplina l’acquisto a titolo originario della proprietà derivante dal possesso continuato del bene per un periodo di quindici anni in comuni classificati montani.

A supporto della propria tesi, l’istante ha richiamato la sentenza della Corte di Cassazione 16 giugno 2010, n. 14520.

L'agenzia delle Entrate ha accolto la tesi dell'imprenditore agricolo.

Innanzitutto è stato ricordato che l'art. 1159 bis (introdotto dall’articolo 1 della legge 10 maggio 1976, n. 346) disciplina, per la piccola proprietà rurale, due differenti ipotesi di acquisto per usucapione speciale, prevedendo:

- al comma 1, l’acquisto della proprietà in virtù del possesso continuato, per quindici anni, di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge;

- al comma 2, l’acquisto della proprietà in virtù del decorso di cinque anni dalla data di trascrizione del titolo di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge.

L’articolo 4 della succitata legge 10 maggio 1976, n. 346 ha pure introdotto un regime fiscale di favore per tale particolare usucapione stabilendo che “Ai trasferimenti immobiliari, regolarizzati a norma degli articoli precedenti, che abbiano realizzato arrotondamento o accorpamento di proprietà dirette coltivatrici, singole o associate, sono applicabili le agevolazioni previste dall'articolo 9, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973 n. 601”.

Quest'ultima norma è infatti la c.d. "Agevolazione sui territori montani" e dispone che “ Nei territori montani di cui al precedente comma i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici, fatti a scopo di arrotondamento o di accorpamento di proprietà diretto coltivatrici, singole o associate, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastali. (…)”.

Quindi con il citato articolo 4 è stato quindi stabilito un regime fiscale di favore, costituito dall’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e nell’esenzione dall’imposta catastale, per i trasferimenti immobiliari che abbiano “realizzato arrotondamento e accorpamento di proprietà diretto coltivatrici”, regolarizzati con la particolare procedura prevista per l’usucapione speciale.

L'Agenzia nelle sue prime interpretazioni (Risoluzioni n. 201/E del 2 agosto 2007 e n. 244/E del 16 giugno 2008) aveva affermato che la disposizione agevolativa recata dall’articolo 4 della legge n. 346 del 1976 si applica sse esclusivamente ai trasferimenti individuati dal secondo comma dell’articolo 1159-bis del codice civile (acquisto in buona fede da chi non è proprietario), e non anche agli acquisti in virtù del possesso continuato per quindici anni, di cui al primo comma del predetto articolo 1159-bis.

A seguito tuttavia dei principi espressi dalle Sentenze della Cassazione in ordine alla applicabilità delle predette agevolazioni in caso di acquisto per usucapione speciale di fondi rustici siti in comuni montani.

In particolare, con specifico riferimento alla questione oggetto della presente istanza, la sentenza n. 14520 del 16 giugno 2010, della Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “se è vero che il DPR n. 601 del 1973, articolo 9, comma 2, si riferisce ai soli trasferimenti di proprietà è anche vero che la legge sull’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale (cit. L. n. 346 del 1976), all’articolo 4, dichiara applicabili le suddette agevolazioni, come già detto, ai trasferimenti immobiliari, regolarizzati a norma degli articoli precedenti, ossia anche all’usucapione”.

Non sussiste, quindi, a parere della Corte, una valida ratio per ritenere che il richiamo predetto sia riferito solo all’ipotesi di cui all’articolo 1159-bis c.c., comma 2, che è pur sempre un acquisto a non domino e, pertanto, non derivativo.

Le argomentazioni sopra riportate hanno indotto l'Agenzia ad un riesame delle posizioni espresse dalle richiamate risoluzioni e ad affermare con la Risoluzione in commento che dette agevolazioni possano trovare applicazione con riferimento a tutti gli acquisti di proprietà disciplinati dalla suddetta legge.

Pertanto le sentenze con le quali vengono accertati gli acquisti per usucapione della proprietà di terreni siti in territori montani, a favore di coltivatori diretti devono, pertanto, essere assoggettate a tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, secondo le disposizioni agevolative disposte dall’articolo 9, comma 2, del DPR. 29 settembre 1973, n. 601, richiamato dall’articolo 4 della legge 10 maggio 1976, n.346, sempreché tramite detti acquisti venga “realizzato arrotondamento o accorpamento di proprietà dirette coltivatrici …”.