🏛️ Bonus edilizi 2025: cosa cambia secondo la Circolare 8/E dell’Agenzia delle Entrate

Il 19 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 8/E, che chiarisce le nuove regole sui bonus edilizi dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025.

Un documento molto atteso da professionisti e contribuenti che riequilibra l’assetto fiscale del comparto edilizio e conferma l’importanza della prima casa come centro della vita familiare.

📄 👉 Scarica la circolare ufficiale qui:
Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 (PDF, Agenzia Entrate)

In particolare mi soffermo sul Paragrafo 2.2. che è quello di maggior interesse per il settore notarile rubricato "Maggiorazioni per i titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale"🏡 

Aliquote potenziate:

• 50% nel 2025

• 36% nel 2026–2027
  (su spese fino a 96.000 € per unità immobiliare)

Quali sono i requisiti?

A) il contribuente deve essere titolare di diritti reali di godimento sull'immobile

•  proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria),

• un diritto reale di godimento (usufrutto, uso o abitazione) sull’immobile.

È sufficiente che il diritto reale esista al momento della spesa (se anteriore all'inizio dei lavori) o all’inizio dei lavori.

B) l’unità immobiliare sia adibita o destinata ad abitazione principale (si veda la precisazione di cui oltre)

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, in linea con quanto evidenziato con la circolare n. 13/E del 2023, in materia di Superbonus, si ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata». 

L'agenzia  ha chiarito che NON serve che il soggetto abbià già destinato ad abitazione principale al momento dell’intervento, ma resta fruitore dell'aliquota maggiorata se destina l’immobile ad abitazione principale a fine lavori entro la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Questo risolve la problematica degli acquirenti che devono eseguire opere sull'abitazione prima di trasferire ad abitarvi: l'aliquota resta maggiorata.

Cosa succede se ci si trasferisce o si vende l’immobile?

Se l’abitazione viene ceduta o la residenza trasferita dopo la spesa, la detrazione resta valida, a patto che al momento dell'intervento l’immobile fosse destinato ad abitazione principale.

In caso di vendita, se si vuole continuare a detrarre, bisogna inserire espressa RISERVA nell'atto notarile, altrimenti il diritto alla detrazione viene ceduto con l'immobile.

Le stesse regole valgono anche per:

• Pertinenze (cantine, garage, ecc.);

• Parti comuni condominiali (es. tetto, facciata), se collegate all’abitazione principale.

📚 Riferimento normativo: art. 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) e successive modifiche.

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📌 Riepilogo delle altre novità principali

Bonus	Novità 2025
Bonus ristrutturazioni	Aliquota ordinaria 36% (2025), poi 30%
Prima casa	Maggiorazione al 50% (2025), 36% (dal 2026)
Impianti a gas	Esclusi dai bonus se installati dal 2025
Superbonus	Aliquota al 65%, solo se lavori avviati entro 15/10/2024
Bonus mobili	Detrazione al 50%, tetto massimo 5.000 €

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📊 Sintesi

Titolo: Chi ha diritto alla detrazione maggiorata per la prima casa?

Struttura:

• ✅ Titolari ammessi: Proprietari – Usufruttuari – Nudi proprietari – Uso/abitazione

• 🕒 Requisiti temporali: Titolarità del diritto al momento della spesa o inizio lavori

• 🏠 Residenza (abitazione principale): Può essere stabilita dopo i lavori

• 🚫 Nessuna decadenza se si cede l’immobile o si cessa di risiedere

• 📦 Estensione: Pertinenze e parti comuni

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Detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica degli edifici nel 2025 e acquisto mobili

Il comma 54 dell'articolo 1 della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207) apporta delle modifiche all'aliquota di detrazione delle spese per interventi di  ECO-BONUS,  RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, SISMABONUS e BONUS ACQUISTO MOBILI, incidendo sugli articoli 14 e 16 del DECRETO-LEGGE 4 giugno 2013 n. 63. 

Vediamo quali sono i cambiamenti e la maggiore difficoltà applicativa della disposizione di legge.

ECO-BONUS,  RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, SISMABONUS, BONUS ACQUISTI RISTRUTTURATI, ACQUISTI AUTORIMESSE PERTINENZIALI

Il comma 55 dell'articolo 1 stabilisce una rimodulazione dei termini di fruizione e delle aliquote di detrazione.

Viene, infatti, previsto che la detrazione spetti anche per le spese documentate nelle seguenti misure per tutte le tipologie di interventi agevolati:

-aliquota  al 50%  per le spese sostenute nell’anno 2025 e aliquota al 36%  per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 per le abitazioni principali;

-aliquota al 36% per le spese sostenute nell’anno 2025 e aliquota al 30% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 per tutti i restanti immobili,

il tutto fino a un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 96.000,00 per unità immobiliare e con esclusione dalla detrazione delle spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. 

Infine, analoghe percentuali sono applicabili anche al sisma-bonus acquisti.

PROBLEMATICA: IL CONCETTO DI ABITAZIONE PRINCIPALE

Genera alcune difficoltà applicative l'utilizzo della terminologia "unità immobiliare adibita ad abitazione principale".

Il concetto di abitazione principale viene definito dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi  (DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917) e dal D.L. 101/2011 ed è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il TUIR stabilisce all’art 15 che  “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Il D.L. 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);

la residenza anagrafica;

la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Ora se un soggetto abita già l'immobile su cui devono essere eseguiti i lavori, ovviamente non vi sono problemi particolari. 

E' invece più dubbio di cosa succeda in altri casi e segnatamente in caso di acquisto di box di nuova costruzione pertinenziale all'unità destinata ad abitazione principale (ma non ancora tale proprio perchè oggetto di acquisto) oppure di acquisto di immobili antisismici (cioè di unità immobiliari che fanno parte di edifici situati all'interno delle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3) destinati a costituire abitazione principale con relative pertinenze oppure nel caso di immobili  compresi in edifici ristrutturati (art. 16-bis, comma 3, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).  

In tali ipotesi bisognerà vedere se l'Agenzia estenda la norma, come dovrebbe ragionevolmente essere, alle unità da destinarsi ad abitazione principale (con impegno dell'acquirente in tal senso).

BONUS MOBILI

Viene prevista, inoltre, la proroga della detrazione per l'acquisto anche nel 2025 di mobili e di grandi elettrodomestici, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione, con lo stesso limite di spesa detraibile di 5mila euro previsto per il 2024. Nessuna distinzione fra abitazione principale e altri immobili.

LIMITI ALLE DETRAZIONE PER I REDDITI SUPERIORI AI 75MILA EURO

Ad ogni buon conto, si ricorda che il comma 10 dell'articolo 1 sempre della Legge di Bilancio ha introdotto il nuovo articolo 16-ter del TUIR, che prevede una limitazione alla fruizione delle detrazioni per i percettori di reddito superiore a 75mila euro, parametrata in relazione al reddito percepito e al numero di figli presenti nel nucleo familiare.