La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una novità destinata a far discutere: il comma 731 dell'articolo 1 della Legge 30 dicembre 2025 n. 199 disciplina le modalità di documentazione dell'atto unilaterale di rinuncia alla proprietà immobiliare che determina l'acquisto a favore dello Stato ex art. 827 del codice civile. E lo fa in modo tale da rendere, di fatto, quasi impossibile procedere con questo tipo di atto.
Una norma nata da una sentenza
La spinta all'emanazione di questa disposizione è arrivata dopo la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite dell'11 agosto 2025 n. 23093, con cui i giudici avevano sancito la piena legittimità degli atti di rinuncia alla proprietà. Una vittoria per i proprietari che volevano liberarsi di immobili gravosi? Non proprio. Il legislatore ha infatti risposto con una norma che, pur non vietando formalmente la rinuncia, la sottopone a condizioni praticamente impossibili da soddisfare.
Cosa prevede concretamente la nuova disciplina?
La norma è chiara sulla sanzione - la nullità dell'atto - ma molto meno sulle modalità applicative. L'atto di rinuncia deve essere accompagnato dalla documentazione attestante la conformità del bene alla "vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica". Il problema è che il legislatore non specifica quale sarebbe il documento idoneo ad attestare questa conformità, né chi avrebbe il potere di rilasciarlo. Nel nostro ordinamento, un documento così omnicomprensivo semplicemente non esiste.
Le criticità sono molteplici
Come evidenziato sia dal dott. Mauro Leo su CNN Notizie (n. 5 del 12 gennaio 2026) che dal Notaio Angelo Busani Il Sole 24 Ore, la norma si presenta indeterminata e di difficile applicazione. Il riferimento alla "vigente normativa" non si limita agli aspetti urbanistici, ambientali e sismici esplicitamente menzionati, ma si estende a qualsiasi norma che regoli un qualsiasi aspetto del bene, anche marginale: dalle norme catastali a quelle sugli impianti, forse persino alle disposizioni civilistiche su vizi e mancanza di qualità.
Questo spiega perché diventa impraticabile anche la rinuncia alla proprietà di semplici terreni agricoli, che a prima vista potrebbe sembrare meno problematica rispetto a edifici o ex siti industriali. E c'è un ulteriore dubbio interpretativo: la conformità deve essere attestata rispetto alla normativa vigente al momento dell'atto di rinuncia o a quella vigente all'epoca di costruzione del manufatto? Un edificio costruito in perfetta regola decenni fa potrebbe non essere più conforme alle norme attuali, ben più stringenti.
Un'asimmetria sistemica preoccupante
L'incoerenza della norma emerge chiaramente se la si confronta con situazioni simili. Lo Stato acquisisce "di diritto" i beni facenti parte di eredità di persone decedute senza successori (art. 586 c.c.), il Comune acquisisce automaticamente le opere abusive quando il responsabile non ottempera all'ingiunzione di demolizione (art. 31 del DPR 380/2001), eppure quando un proprietario vuole volontariamente rinunciare al proprio immobile si trova di fronte a requisiti impossibili da soddisfare.
Ancora più significativo: dalla normativa in materia sismica, ambientale, edilizia e impiantistica non derivano impedimenti alla normale trasferibilità degli edifici, sia per atto tra vivi che mortis causa. Perché mai la rinuncia dovrebbe essere sottoposta a vincoli così stringenti?
I dubbi di costituzionalità
Questa contraddittorietà, unita alla manifesta irragionevolezza della disposizione, solleva seri dubbi di legittimità costituzionale. La norma compromette il principio di certezza del diritto e viola i principi di determinatezza e legalità cui il legislatore deve conformarsi (artt. 3 e 97 della Costituzione). Una norma formulata in modo così vago e contraddittorio da non consentire un'applicazione univoca non può considerarsi conforme al dettato costituzionale.
Una possibile via d'uscita: la rinuncia alla comproprietà
C'è un aspetto importante da sottolineare: la manovra si occupa solo dell'atto di rinuncia che provoca l'acquisto dello Stato, quindi quello stipulato dall'unico proprietario o da tutti i comproprietari insieme. Non riguarda invece l'atto con cui un singolo comproprietario rinuncia alla propria quota, provocando l'accrescimento delle quote degli altri comproprietari. Questa resta una possibilità aperta, ma con un'incognita inquietante: l'ultimo comproprietario rimasto, a causa delle altrui rinunce successive, si troverà "con il cerino acceso in mano", impossibilitato a sua volta a rinunciare.
Cosa aspettarsi?
Lo stesso legislatore sembra consapevole del problema. La Camera dei Deputati, con l'Ordine del Giorno A.C. 2750, ha richiesto al Governo di "valutare l'opportunità di risolvere i problemi applicativi" della nuova disposizione "in sede di approvazione della riforma del Testo unico delle costruzioni in corso di esame". Nel documento parlamentare si evidenzia che il nuovo precetto, pur "ispirato da un'esigenza condivisibile, ossia evitare che lo Stato debba farsi carico di immobili fatiscenti o abusivi", è giudicato "indeterminato" e richiede "necessari approfondimenti".
In attesa del preannunciato intervento normativo correttivo, l'invito alla categoria notarile è alla massima prudenza nel ricevere atti di rinuncia alla proprietà che determinino un acquisto a favore dello Stato. Alto è il rischio che la norma resti inattuata proprio a causa della sua inapplicabilità pratica.
Riferimenti normativi:
- L. 30 dicembre 2025 n. 199, comma 731 art. 1 (Legge di Bilancio 2026)
- Artt. 827, 586, 1350 n. 5, 2643 n. 5 del Codice Civile
- Art. 31 DPR 380/2001
- Cass. SS.UU. 11 agosto 2025 n. 23093
- Avvocatura dello Stato, parere n. 137950 del 14 marzo 2018
- Studio CNN n. 216-2014/C "La rinuncia alla proprietà e ai diritti reali di godimento"
- Ordine del Giorno Camera dei Deputati A.C. 2750
